Davacı-birleşen davanın davalısı Asıl davada, davalı şirket ile 7 adet daireyi satın almak amacıyla noterde taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi imzalayarak satış bedeli olan 337.000TL’yi ödediği halde dairelerin tapularının devredilmediğini, açtığı tapu iptali ve tescil davasının reddedildiğini ileri sürerek, 337.000TL’nin davalı şirketten tahsilini istemiş, davalı şirket ise birleşen karşı davasında, bedelsizlik ve muvazaa nedenlerine dayanarak dava konusu taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinin iptalini istemiştir. Davacı-birleşen davanın davalısı Recep ile davalı-birleşen davanın davacısı şirket arasında 24.1.2002 tarihinde taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği taraflar arasında çekişmesizdir. Sözleşmede 337.000TL’nin nakden ve tamamen ödendiği belirtilmiştir. Sözleşme resmi şekilde düzenlenmiş olup geçerlidir....
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar....
Dava konusu edilen taşınmazların 21.10.1966 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile önceki malik ... tarafından tarafların murisi ...'a satışı vaat edilmiş, bedeli alınarak teslim edilmiştir. Satış vaadi borçlusu taşınmazlar üzerindeki temlik yasağına ilişkin takyidatlar kalktığında satış işlemlerini gerçekleştirmek üzere satış vaadi alacaklısının oğlu ... vekil tayin edilmiştir. ... ve ...'ın ölümü üzerine ..., 24.12.1985 tarihinde satış vaadi borçlusunun mirasçılarından kendi adına tapuda kayden satış suretiyle taşınmazları iktisap etmiştir. ...'ın ölümü ile dava konusu taşınmazlar vasiyetnamenin tenfizi ile ... ve intifa hakkı eşi ...'a intikal etmiştir. ...'ın da ölümü ile mirasçıları davada taraf olarak yeralmıştır. ...'ın satış vaadi alacaklısının vekili olarak dava konusu taşınmazların babasına satışının vaadedildiğini ve 19 yıl boyunca tasarruf edildiğini bildiği, ...'...
a, onunda 09.12.2003 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile ... ...'a devrettiğini, yapılan satışların muvazaalı olup iptaline, gecekonduları ... ve birlikte yaptıklarının ve 1/2'şer hisse sahibi olduklarının tespiti ile bir kısım gecekondulara elatmanın önlenmesini istemiştir. Birleşen davanın davalısı ... adına 12.12.1985 tarihli tapu tahsis belgesi ile 227 m2 lik tahsis yapılmıştır. Tapu tahsis belgesi gerçekte bir mülkiyet belgesi olmayıp yanlızca fiili kullanımı belirleyen ve ilgilisine üstün zilyetlik hakkı sağlayan bir belgeleder. Tahsisi sağlayan makamca iptal edilmediği sürece bu belge tahsis sahibine el atan üçüncü kişiler bakımından yasal koruma sağlar. Belge kapsamındaki yer ... tarafından 14.10.2003 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile ...'a onun tarafından da 09.12.2003 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile ,...'a devredilmiştir. ... bu temlike herhangi bir itirazda bulunmamıştır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 14.03.2012 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 31.12.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar ..., ... ve ... tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacı, 14.10.1967 tarihli ve 14781 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile bir kısım davalıların murisi ...'un, 23.11.1967 tarihli ve 17028 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile de bir kısım davalıların murisi ...'...
Davacı davalıdan satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı taşınmazın davalı tarafından henüz edinilmediğinden tapuda devrinin imkansız hale geldiğini öne sürerek dava tarihindeki rayiç bedelin tahsilini talep etmiştir. Mahkemece, ispat yükünün davacıda olduğu kabul edilerek davacı tarafın verilen kesin sürede davalıya yemin teklif etmediği, davanın 2011/10142-17929 ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Taraflar arasında 8.3.2002 tarihinde noterde taşınmaz satışı hususunda satış vaadi sözleşmesi imzalandığı taraflar arasında çekişmesizdir. Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde yapıldığından geçerlidir. Sözleşme kapsamına göre ispat külfeti davalıdadır. Davalı, dosya kapsamında iddiasını ispatlayamamıştır. Davacı, dava tarihi itibariyle taşınmazın rayiç bedelini isteyebilir. Öyle olunca mahkemece dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeli belirlenip bu bedele hükmedilmelidir....
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar....
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın tapuda kayıtlı olması zorunlu ise de satış vaadi borçlusunun tapulu taşınmazın maliki olması gerekmez. Taşınmazın tapuda bir üçüncü kişi adına kayıtlı olması sözleşmenin geçerliliğine etkili değildir. Zira taşınmaz satış vaadi sözleşmesi borç doğuran akit olduğundan borç altına girenin malik olması koşulunu aramaya gerek yoktur. (YHGK 10.02.1960 t. 6- 188 K) Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez. Satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaat eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vadedilene devretmekle yükümlüdür....
ın muhdesat sahibi ... ile yapmış olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşen bağımsız bölüm hakkında davacı ile satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğine ve bağımsız bölümün bir süre birlikte, işlerin tasfiyesi sonrasında davalı tarafından kullanıldığı konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Ancak davalı savunmalarında dava konusu bağımsız bölüm ile ilgili düzenlenen satış vaadi sözleşmesinde aslında gerçek alıcının kendisi olduğunu, işlerinin yoğunluğu nedeniyle davacıyı satış vaadi sözleşmesi yapmaya gönderdiğini, onun da sözleşmeyi kendi adına yaptığını, asıl hak sahibinin kendisi olduğunu ileri sürmüş fakat buna ilişkin yazılı delil sunamamıştır. Davalı iddialarını ispatlayamadığından açıklanan nedenlerle kararın onanması gerekirken yanılgılı değerlendirme sonucu bozulmasına karar verildiği anlaşılmakla yerinde görülen karar düzeltme itirazlarının kabulü ile hükmün onanması gerekmiştir....
Somut olayda, davacı ile davalı T5 arasında 31/05/2012 tarihli noterden düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, davalı müteahhit tarafından edimin ifa edilmemesi ve taşınmazın davalı T4 devredilmesi üzerine davacı tarafça davalı T4 ile kat karşılığı inşaat edimini içeren noterden düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi imzalanmış ve tapuya satış vaadi şerhi işlenmiş, taşınmaz daha sonra dava dışı Aslan Üsta ya devredilmiş, daha sonra da 04/02/2015 tarihinde davalı T6'a devredilmiştir. Taşınmaz üzerinde dava ve keşif tarihi itibariyle herhangi bir inşaat yapılmadığı anlaşılmaktadır. Taşınmazın tapu kaydında satış vaadi şerhi mevcut olup son malik T6 bu şekilde taşınmazı devraldığından dava konusu taşınmaza ilişkin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden ve taşınmaz satış vaadinden haberdar olmadığı savunması dinlenemez....
