TÜKETİCİ MAHKEMESİ TARİHİ : None NUMARASI : 2022/45 ESAS-DERDEST DAVA KONUSU : Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali Ve Tescil KARAR : 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dava dosyası incelendi; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ : İ D D İ A: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile davalı şirketlerin 1/3 oranında maliki oldukları dava konusu bağımsız bölümü 1.030.000 TL....
Davalı vekili, davalının yapmış olduğu ikinci sözleşmenin davacı şirket temsilcisi ile yapıldığını, yapılan sözleşmelerin farklı şirketlerle yapılmadığını, sonradan yağılan satış vaadi sözleşmesinin de yine aynı soyismi taşıyan kişilerce yapıldığı fakat satış vaadi sözleşmesinin tanıdığı haklarla taşınmazın başka bir şirkete devredildiğini, bu hususta müvekkilinin de bilgi sahibi olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasında 2005 yılında kurulan sözleşmenin ifa imkânı kalmadığı, davacının davalı adına bankaya yapmış olduğu ödeme ve davacının sözleşme doğrultusunda yapmış olduğu sair ödemeler toplamının 28.240,00 TL olduğu yapılan takibin yerinde olduğu itirazın haksız olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararı davalı vekili temyiz etmiştir....
Davacılar vekili; müvekkili ... ve muris ... tarafından davalıların murisi ... arasında 12/09/2000 tarih ve 00675 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile, davalıların murisine ait 166 ada 4 parsel numaralı taşınmazın müvekkillerine ait komşu 166 ada 3 parsel numaralı taşınmaza bitişik 64 m2'lik kısmını 264.000.000 TL'ye satmayı vaadettiğini, bedelinin tamamının ödendiğini, satış vaadi sözleşmesi gereğince belirtilen 64 m2'nin muris ... tarafından müvekkillerinin kullanımına bırakıldığını, satış vaadi sözleşmesi gereğince 166 ada 4 parsel numaralı taşınmazın 64 m2'sinin 1/2'si müvekkili ... adına, diğer 1/2'sinin de müvekkilleri ... mirasçıları adına tescili gerektiğini, iş bu tescil işleminin mümkün olmaması halinde taşınmazın 64 m2'sinin dava tarihindeki rayiç bedelinin ve 64 m2'lik kısma dikilen ağaçların değerinin hesaplanarak müvekkillerine ödenmesine ve mahkemenin 2015/45 esas sayılı dosyasında davalılardan ...'...
Noterliğinin 10.12.2018 tarih ve 32634 yevmiye nolu ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini, bu sözleşme ile, davalının Antalya 2. Noterliğinin 28.01.2015 tarih ve 1565 yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yine, Antalya 2....
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığından; Davacı, davalı ile kardeş olduğunu, miras bırakanı ve tapu maliki . adına kayıtlı 452 parsel numaralı taşınmazdaki davalıya ait miras payını taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını belirterek davalıya ait payın adına tescili isteğinde bulunmuştur. Mahkemece Borçlar kanunun 19 ve 20.maddeleri uyarınca satış vaadi sözleşmesi geçerli ise de mülkiyette topluluk devam ettiği sürece bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamayacağından, borcun ifasının olanaklı olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. taraflar arasında düzenlenen ve davacının tescil isteğinin dayanağını oluşturan 14.11.1983 tarihli satış vaadi sözleşmesi biçimine uygun olarak düzenlenmiş olup geçerlidir. Bu olgu mahkemenin de kabulündedir.Dosyaya sunulan veraset ilamına göre, davacı ... ile davalı ... tapu maliki .un mirasçılarıdır....
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ : Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacılar lehine 05/07/2018 tarih ve 16921 Yevmiye No'lu satış vadi sözleşmesi var iken taşınmaza haciz konulduğunu, satış vadi sözleşmesi gereğince Kuvvet Gürbüz'ün hissesinin 08/11/2019 tarih, 24443 Yevmiye Numarası ile T2 adına tapuda intikal yapıldığını, Fikret Gürbüz'ün hissesinin 08/11/2019 tarih 24442 Yevmiye numarası ile davacı satış vaadi lehtarları adına tapuda intikal yapıldığını, satış vaadi lehtarları adına tescilin sağlandığını, ilk derece mahkemesince tapu iptal tescil davası açılmasına dair hukuki yoruma anlam veremediklerini zira satış vaadi sözleşmesinin ifası mümkün olmasaydı tapu iptali tescili davası açılacağını, satış vaadi şerhlerini T2 12/07/2018 tarih, T1 03/07/2019 tarihinde konulduğunu, haciz şerhinin ise 31/05/2019 tarihi olduğunu, haciz şerhinden önce olduğunu belirtilerek, haciz şerhlerinin kaldırılması gerektiğini belirterek, istinaf talebinin kabulünü talep etmişlerdir....
Noterliğinin 12.12.1996 tarihli ve 7807 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinde, “satış vaadi bedeli olan 25.000.000 TL'nin tamamının alıcının zimmetinde borç bırakıldığı” ifadesiyle satış bedelinin hiç ödenmediği belirtilmiştir. Davacı tarafından ibraz edilen belgelere göre satış bedelinin 1.000.000.000 TL olarak belirlendiği, bunun 475.000.000 TL’sinin ödendiği, geri kalan 525.000.000 TL’sinin ödendiğinin ispatlanamadığı da açıktır. Davalılar, satış vaadine konu satış bedelinin davacı tarafından ileri sürülen ve dosyaya ibraz edilen belgelere göre dahi tamamen ödenmediği itirazında bulunmuştur. Hakim, davacı ve davalı tarafından usulüne uygun biçimde sunulan dava malzemesinden bir itirazın varlığını öğrenirse bunu kendiliğinden gözetir....
Dava, satış vaadi sözleşmesinin terkini isteğine ilişkindir. TMK'nın 1009. maddesi ve Tapu Kanununun 26. maddesi uyarınca satış vaadi sözleşmesi ile tanınan ileride satın alma hakkının tapu siciline şerhi olanaklıdır. Satış vaadi sözleşmesinin terkininin gerektiği hallerde, tapu müdürü veya memuru bu işlemi kendiliğinden değil, aleyhine tapuda şerh bulunan malikin istemesi üzerine kaldırabilir. Somut uyuşmazlıkta, davacılar ile davalı arasında düzenlenen 15.03.2012 günlü satış vaadi sözleşmesi, davacıların 7/2400 pay maliki olduğu 7.943 m2 yüzölçümündeki sözleşmeye konu 9814 ada 1 sayılı parselin tapu kaydına 19.03.2012 tarihinde şerh verilmiştir. Dava konusu şerhin tescil edildiği 9814 ada 1 parsel sayılı taşınmaz, 549 m2 yüzölçümlü 790 sayılı parselin imarı ile oluşmuştur....
Davalı vaad borçlusu, satış vaadi sözleşmesinin alacağın teminatı olmak üzere yapıldığını ve geçersiz olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir. Yargılamalar sırasında ..., satış vaadi sözleşmesinin kendisine ait borcun teminatını teşkil etmek üzere düzenlendiğini ileri sürerek davaya müdahil olarak katılmış , satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti ile davanın reddini istemiştir. Mahkemece, müdahale talebinin reddi ile davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davalı ile müdahil temyiz etmiştir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden(TBK 29.madde) alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir satış sözleşmesinin yapılması borucunu doğurduğundan dolayı ön sözleşme olarak kabul edilir ve geçerliliği resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır....
