Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6- 358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'na 6537 sayılı Kanunla eklenen 8/İ maddesi “...Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz....
Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır. Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır....
İlk derece mahkemesince 07.12.2020 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 5.156,13 TL'nin mahkeme veznesine 26.11.2021 tarihinde resmi senette belirtilen bedel depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir. Davada, önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 1 yıl sonra mahkeme veznesine yatırılmış olması nedeniyle satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır....
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK.nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir. Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. B.K'nun 225/2. maddesi "herkesin iştirak edebildiği ihtiyari ve aleni müzayedelerde satımın, satıcının ihalesi ile münakit olur" hükümünü içermektedir....
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının önalım hakkını 2 yıllık yasal süre bitmeden 2 ay önce kullandığını, davalının aldığı hisseleri diğer hissedarlara kiraladığını, davacının davalının davaya konu hisseleri satın aldığından haberdar olduğunu, taşınmazın diğer hissedar Talip Kılavuz tarafından kullanıldığını ve davacının kullanımında olmadığını, bu sebeple davacının önalım hakkını kullanmasının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, davalının taşınmazı kocasının kardeşinden satın aldığını, ortada gerçek bir satış bulunmadığını, her ne kadar sözleşmede bir bedel bulunsa da davalının görümcesinin bu taşınmazı davalıya bedelsiz verdiğini, bağışladığını, bedelsiz devirlerde ve paydaşın payını karı kocaya veya akrabaya devrettiğinde önalım hakkının kullanılmasının söz konusu olmadığını, davanın reddini savunmuştur....
Mahkemece, TMK'nin 732. maddesi uyarınca önalım hakkının payın satılması ile kullanılabilen bir hak olup bu hakkın kullanılabilmesi için satış sözleşmesinin kurulmasının yeterli olmadığı, satışın mülkiyetin ... kütüğüne tescil edilmesiyle geçerlilik ve aleniyet kazanacağı, dava konusu taşınmazdaki 967/2400 hissesi 1.325.000,00TL bedelle 17.05.2016 tarihli ihale ile davalıya satılmış ve tapuya tescil 29.11.2016 tarihinde gerçekleşmiş olduğu gerekçesiyle 20.06.2017 tarihinde davanın kabulüne karar verilmiştir. Davalı vekilinin, istinaf kanun yolu başvurusunun HMK'nin 353/1.b-1 maddesi gereğince esastan reddine dosya üzerinden 14.02.2018 tarihinde karar verilmiştir. Hükmü, davalı ... Petrol-Karo İnş. Malz. San ve Tic. Ltd. Şti. vekili temyiz etmiştir. Dava, önalım hakkı nedeniyle ... iptali ve tescil istemine ilişkindir....
Davacının murisi..... 30.06.2012 tarihinde vefat ettiği için, onun sahip olduğu önalım davası açma hakkı, miras hukuku kuralları gereği, mirasçılarına intikal etmiştir. Davacı da yasal mirasçı olduğu için, kendisine intikal eden bu hakkını kullanarak, önalım davası açmıştır. Dava konusu taşınmazın tapu kayıtlarında da görüleceği üzere, ..... payının intikal işlemleri 05.10.2012 tarihinde gerçekleşmiş ve elbirliği halindeki mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülerek tapuya tescil işlemi tamamlanmıştır. Bu nedenle davacı ...'in dava konusu taşınmazda paydaş malik murisi babası ....30.06.2012 tarihinde vefat etmiş olup, davalı ...'nin 23.05.2012 tarihinde satın almış olduğu pay yönünden davacının murisinin önalım hakkına dayalı şahsi hakkı davacı ...'e intikal etmiş olmakla davalı ...'ye karşı önalım davası açma hakkı olduğu halde yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu sebeple bozulması gerekmiştir....
Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır....
Dava, önalım hakkının kullanılmasından kaynaklı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Önalım nedeniyle tapu iptali ve tescil davasının hukukî dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 732. maddedir. Bu maddeye göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Önalım hakkı müşterek mülkiyette pay satın alana karşı kullanılır, dava da onun aleyhine açılır. Satış tapuya tescil ile vaki olacağından tapu ile payı kim iktisap etmiş ise ona karşı önalım hakkı kullanılacaktır. Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medeni Kanunu hükümleri uygulanır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732, 733 ve 734 maddelerine göre önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır....
Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732 ve devamı maddeleri uyarınca açılan önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. 2.Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde, tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez....
