DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK'nin 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir....

Dosya içerisinde mevcut resmi senetlerden önalım davasına konu 31/05/2017 tarihli satışa ilişkin 1/24 hissenin 2.000,00 TL bedelle davalıya satıldığı, davalı alıcı tarafından ödenen tapu harcının 40,00 TL olduğu, 09/03/2017 tarihli satışa ilişkin 61/96 hissenin satış bedelinin 300.000,00 TL ve davalı alıcı tarafından ödenen tapu harcının 6.024,83 TL olmak üzere toplam önalım bedelinin 308.064,83 TL olduğu sabittir. Dava konusu hisselere ilişkin önalım davasında harca esas değerin 308.064,83 TL olduğu belirlenmiştir....

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Mahkemece "TMK'nın 732. maddesinde “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” düzenlemesinin yer aldığı, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacak olup payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlere karşı hakkın kullanılamayacağı, temlikin bağış şeklinde olması halinde, bağış işleminde bir malın bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığı ancak satış amaçlanmadığından önalım hakkı kullanılamayacağı, paydaş payını karı ve kocaya, çocuklarına yahut akrabaya temlik ederse görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile miras hukuku ile ilgili amaçların yada bağışlama gibi düşüncelerin hakim olduğu durumlarda önalım hakkının kullanılmayacağı 27.03.1957 günlü ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararı ve kaldırma kararlarında ayrıntılı şekilde vurgulanmış olup...

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.05.2022 tarih, 2019/14-798 Esas 2022/730 Karar sayılı ilamı ile; "....önalım hakkına konu edilen 122 ada 3 parsel sayılı taşınmaz 31.12.2014 tarihinde davalı ...’a satılmıştır. Davacı ... ise dosyada mevcut tapu kaydına göre bu tarihte 122 ada 2 parsel sayılı taşınmazda tam malik değil, sadece paydaştır. Davacı, taşınmazdaki diğer payı 16.06.2016 tarih ve 10591 yevmiye sayılı işlemle satın alarak tam malik olmuştur. Ancak, önalım hakkının tarım arazisinin davalıya satıldığı tarihte doğduğu ve kullanılabilir duruma geldiği gözetildiğinde, tam malik olmayan davacının önalım hakkını kullanması mümkün değildir. Davacının sınırdaş arazinin satışından sonra paydaşı olduğu taşınmazda kalan payı temellük ederek tam malik olması ise satış tarihinde tek başına kullanabileceği bir önalım hakkı bulunmadığından sonucu değiştirmeyecektir. Zira, önalım hakkının doğduğu ve kullanılabilir duruma geldiği tarihten sonra önalım hakkının edinilmesinden söz edilemez....

Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6- 358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'na 6537 sayılı Kanunla eklenen 8/İ maddesi “...Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz....

Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır. Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği;  bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır....

İlk derece mahkemesince 07.12.2020 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 5.156,13 TL'nin mahkeme veznesine 26.11.2021 tarihinde resmi senette belirtilen bedel depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir. Davada, önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 1 yıl sonra mahkeme veznesine yatırılmış olması nedeniyle satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır....

Hukuk Dairesi 10/09/2021 tarihli kararında; gerek önalım hakkının doğduğu tarih gerekse bu hakkın dava yolu ile kullanıldığı tarih itibariyle 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı 8/i maddesinin 2. fıkrası yürürlükte olduğundan taraflarca gösterilen tüm deliller toplanıp değerlendirilmek suretiyle bir karar verilmesi gerektiği ve davacı ...'in ölü olduğu belirtilmek suretiyle mirasçılarının karar başlığında davacı olarak gösterilmesi gerektiği gerekçesiyle davacılar vekilinin istinaf istemlerinin kabulüne; ilk derece mahkemesi kararının HMK 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılmasına; davalı- karşı davacı vekilinin istinaf istemleri hususunda karar verilmesine yer olmadığına, aynı maddenin birinci fıkrasının a bendi uyarınca kesin olmak üzere karar vermiştir. Davalı- karşı davacı vekilinin temyiz talebi üzerine Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5....

Davacı süresinde dava açarak onalım hakkının tanınmasını istediğine ve önalım hakkının kullanılmasında da yasal bir engel bulunmadığına göre bu hakkın kullanılmasından sonra hisseyi başkasına temlik eden davalının iki satış arasındaki farkı tazminat olarak ödemesi gerekir. Bu nedenle iki satış arasındaki fark olan 14.500.000.000.-TL'nin tazminat olarak tahsiline karar vermek gerekirken, bu husus gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir. Sonuç: Hükmün yukarıda 1 ve 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle (BOZULMASINA), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 23.01.2006 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....

Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır....