Mülkiyet hakkını tescilden önce kazanan tarafın tasarruf hakkını ancak tescil ile elde edebildiği durumda davacının taraf olmadığı kararın kesinleştiğini bilmesi ve bu duruma göre önalım hakkını kullanılmasının beklenilmesi TMK'nın 1020. maddesinde düzenlenen "Tapu sicilinin açıklığı" ilkesine de aykırıdır. Kaldı ki, tescile ilişkin kararlar ifaya mahkumiyet hükmü içermeyip, yenilik doğurucu bir niteliği bulunması nedeniyle tescil hakkı kazanan tarafından her zaman infaz ettirilebilir. Bu durumda TMK'nın 733/son maddesinde önalım için belirlenen sürelerin dolmasından sonra hükmün infazının yapılması hakkın kötüye kullanılmasına yol açabilecektir. Ayrıca, TMK’nın 732.maddesi gereğince önalım hakkı payın satılması ile kullanılabilen bir hak olup bu hakkın kullanılabilmesi için satış sözleşmesinin kurulması yeterli değildir. Satış, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmesi ile geçerlilik ve aleniyet kazanır....
Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. " b)"Önalım hakkı sahibi" kenar başlıklı 732 nci maddesi şöyledir: "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. " c)"Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre" kenar başlıklı 733 üncü maddesi şöyledir: " Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer." d)"Kullanılması" kenar başlıklı 734 üncü maddesi ise şöyledir: "Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır....
DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; 581 parsel sayılı taşınmazın tapuda müvekkili adına kayıtlı olduğunu, komşu 582 parsel sayılı taşınmazın ise 4/5 payının 03.05.2019 tarihinde davalıya satıldığını, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8/i maddesi uyarınca tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkına sahip olduğunu, müvekkiline ait taşınmazın davalıya ait taşınmaz ile sınırdaş tarım arazisi olduğunu belirterek davalı adına kayıtlı olan hissenin iptali ile önalım hakkı uyarınca davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II....
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. TMK'nın 733. maddesi gereğince yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü bir süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde tutulmalıdır. Farklı tarihlerde pay satışının söz konusu olduğu hallerde bir satış süresinde önalım hakkını kullanmayan paydaşın sadece o pay satışı için önalım hakkı düşer, başka pay satışları için önalım hakkı ise sona ermez....
Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; Müvekkillerin dava konusu taşınmazın hissedarı olduğu ve önalım hakkının kullanılmasında hukuki bir sorun olmadığını, önalım hakkının kullanıldığı pay devredilirken üzerinde herhangi bir ipotek olmadığını, önalım hakkı satış ile birlikte doğmakta olup, hakkın doğumundan sonraki değişikliklerden önalım hakkı sahipleri olan müvekkillerin etkilenmesi hukuka ve hakkaniyete aykırı bir durum olduğunu, taşınmazın hisseli olduğu da satış bedelinin 128.000,00.TL. olup satış bedelinin çok üzerinde ipotek tesis edilmesinde bankanın iyi niyetli olmadığı izlenimi verdiğini, davalı şirketin ihbar olunan bankaya borcu devam etmekte olup borca mahsuben ihbar olunan banka adına ödenmesine ya da davalı tarafından borcu yoktur belgesinin sunulması ile davalıya ödenmesine karar verilmesi gerekirken paranın davalı tarafa ödenmesine karar verilmesi usule ve yasaya aykırı olduğunu, açıklanan nedenlerle dava konusu hissenin ipotekten ari olarak müvekkiller adına...
Öte yandan 04/11/2020 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe giren 7255 sayılı kanunun 20. maddesi ile, sınırdaş arazi malikine önalım hakkı tanıyan 5403 Sayılı Kanunun 8/i-2 maddesinin yürürlükten kaldırıldığı ancak gerek önalım hakkının doğduğu satış tarihi gerekse bu hakkın kullanıldığı dava tarihi itibarıyla sınırdaş arazi malikine önalım hakkı tanıyan 5403 Sayılı Kanunun 8/i-2 maddesi yürürlükte olduğu, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 25.11.2020 tarih ve 2020/1387 Esas, 2020/7766 Karar sayılı ilamında da önalım hakkı dava açılarak kullanıldıktan sonra, 5403 sayılı Kanununun 8/İ maddesinin ikinci fıkrasının ve bu hükümle komşu tarımsal arazi malikine tanınan önalım hakkının kaldırılmasının geçmişe etkili olamayacağının belirtildiği görülmektedir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. TMK'nın kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre başlıklı 733. maddesinde "... Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer." hükmü yer almaktadır. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazda, paydaşlardan birisinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyetin oluşması ile doğar ve satışla kullanılabilir hale gelir. Yasadan doğan bu hak bazı istisnai hallerde kullanılamaz....
Mahkemece, mahallinde 27/11/2015 tarihinde keşif icra edilmiş, fen bilirkişiden 18.1.2016 tarihli rapor ve krokisinde "...25.03.2013 278 ada 3 parsel sayılı taşınmazın 20.3.2014 tarihinde imar uygulaması ile dava konusu 2301 m2 miktarlı arsa cinsli 278 ada 5 sayılı parsel olarak tescil edildiği belirtilip taşınmaz üzerindeki dükkanların yerleri krokide belirtilmiştir....", keşif mahallinde dinlenen tanık beyanları dikkate alındığında hissedarların tamamı tarafından kullanılan yer olduğunu beyan ettikleri, bu durumda davacıların dava konusu taşınmazda bir kısım yeri kullanması karşısında hisse satın alan davalıya karşı önalım hakkını ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olması itibariyle davanın reddine, davacı istemlerinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olmaması olumsuz dava şartı olduğundan ...'nin 7. maddesi uyarınca 1.800.00TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine karar verilmiştir....
Somut olayda, önalım bedeli uygun bir sürede depo ettirilmemiş, 15.12.2015 tarihinde (nemalandırma işlemi yapılmaksızın) mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır....
Somut olayda, önalım bedeli, ön incelemenin yapıldığı tarihte depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 8 yıl sonra mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecektir. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır....
