DELİLLER : Tapu kaydı, resmi senet, delil listeleri, sunulan ve toplanan deliller ile tüm dosya kapsamı, DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK'nın 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. (TMK 733/4. madde)....

Yargıtay'ın istikrar kazanmış içtihadına göre, paylı mülkiyete tabi olup, fiilen taksim edilmiş taşınmazlarda, paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye devretmesi karşısında diğer bir paydaşın yasal önalım hakkını ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması teşkil eder. Müvekkilimiz aleyhine açılan davada paydaşların yasal önalım hakkını ileri sürmesi, fiili taksim sebebiyle hakkın kötüye kullanılmasına karine teşkil ettiğinden davanın reddedilmesini talep ediyoruz. Dava kabul edilip yargılama devam olunduğu takdirde müvekkil iyi niyet ile elde ettiği taşınmazı için davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin reddedilmesini ayrıca yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ederiz." şeklinde beyanda bulunmuştur....

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Taraf sıfatı, bir başka deyişle husumet ehliyeti, dava konusu hak ile kişiler arasındaki ilişkiyi ifade eder. Sıfat, bir maddi hukuk ilişkisinde tarafların o hak ile ilişkisinin olup olmadığının belirlenmesi anlamına gelir. Davacı sıfatı, dava konusu hakkın sahibini, davalı sıfatı ise dava konusu hakkın yükümlüsünü belirler. Uygulamada davacı sıfatı, aktif husumeti, davalı sıfatı ise pasif husumeti karşılayacak şekilde değerlendirilmektedir. Dava konusu şey üzerinde kim ya da kimler hak sahibi ise, davayı bu kişi veya kişilerin açması ve kime karşı hukuki koruma isteniyor ise o kişi veya kişilere davanın yöneltilmesi gerekir. Bir kimsenin davacı veya davalı sıfatına sahip olup olmadığı tıpkı hakkın mevcut olup olmadığının tayininde olduğu gibi maddi hukuka göre belirlenir....

Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/156 Esas, 2019/546 Karar sayılı kararında: Davanın TMK'nun 732 maddesinde düzenlenen yasal önalım hakkı olduğu ve bu hakkın paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazı üzerindeki payını tamamen veya kısmen 3. kişiye satması halinde diğer paydaş veya paydaşlara aynı şartlarla bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren eşyaya bağlı kanundan doğan inşai yenilik doğurucu davalar ile kullanıldığı, dava konusu yer ile ilgili iki paydaşın da dava açtığı, önalım davalarının satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşeceği yönündeki hak düşürücü süre içerisinde açıldığı, yargılama esnasında önalım bedelini depo etmek üzere davacı tarafa önel verildiği ve bu önel süresi içerisinde davacı tarafından toplam önalım bedelinin Mahkemeler Veznesine yatırıldığı ve makbuzun dosyamıza ibraz edildiği anlaşılmıştır....

Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal önalım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, TMK’nın 2’nci maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira TMK’nın 2’nci maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da TMK’nın bu maddesi oluşturmaktadır. Bu nedenle dava konusu taşınmazda davacı ve davalı kullanımının belirli olduğu anlaşıldığından davacının önalım hakkı bulunmaması sebebiyle tazminat talebinin reddine..." şeklinde karar verilmiştir....

Bu nedenle davalının resmi senette ödemiş olduğu gösterilen satış bedeli ile tapu harç ve masraflarından oluşan önalım bedelini ödemek suretiyle davacıya önalım hakkı kullandırılabilir....

Mülkiyet hakkını tescilden önce kazanan tarafın tasarruf hakkını ancak tescille elde edebildiği durumda davacının taraf olmadığı kararın kesinleştiğini bilmesi ve bu duruma göre önalım hakkını kullanılmasının beklenilmesi TMK'nın 1020. maddesinde düzenlenen "Tapu sicilinin açıklığı" ilkesine de aykırılık oluşturmaktadır. Kaldı ki, tescile ilişkin kararlar ifaya mahkumiyet hükmü içermeyip, yenilik doğurucu bir niteliği bulunması nedeniyle tescil hakkı kazanan tarafından her zaman infaz ettirilebilir. Bu durumda TMK'nın 733/son maddesinde önalım için belirlenen sürelerin dolmasının beklenmesi de hakkın kötüye kullanılmasına yol açabilecektir. Ayrıca, önalım hakkı payın satılması ile kullanılabilen bir hak olup satış, mülkiyetin tapu kütüğünde tescil edilmesi ile geçerlilik ve aleniyet kazanır. Bu nedenlerle, tescile ilişkin bildirim yapılmayan davacı, payın davalı adına tescilinden sonra iki yıl içinde dava açtığından hak düşürücü süre geçmemiştir....

Mahkemece, 22.06.2018 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 1.289.790,60 TL'nin 10.03.2021 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş, resmi senette belirtilen bedel depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir. Davalı vekili ise; dava konusu hisseyi aldığı, kurdaki değişiklikler nedeniyle resmi senetteki satış bedelinin değerinin azaldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir. Aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ve enflasyon olgusu nedeniyle kurda meydana gelen değişikliklerin önalım bedelinin belirlenmesine etkisi olduğu kabul edilmelidir....

Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır. Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında 6 yıl gibi uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır....

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Mahkemece "...O hâlde somut dosya kapsamında, davacı tarafın, davaya konu taşınmazda paydaş olduğu, bir kısım diğer paydaşların paylarını üçüncü kişi konumundaki davalıya satış yolu ile devrettiği, davacı tarafa bu yönde bir bildirimde bulunulmadığı, davacı yanın yasal önalım hakkına sahip olduğu, taşınmazda fiili taksimin de bulunmadığı tespit edildiğinden bu hakkın kullanılmasının hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilemeyeceği anlaşıldığından, davacı yanca tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret önalım bedelini süresi içerisinde depo ettiği hususu da nazara alınarak davanın kabulüne..." şeklinde karar verilmiştir....