Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalı fakirleşecek, önalım hakkını kullanan davacı ise amaç dışında zenginleşecektir. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır. Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edilmesine ilişkin ara kararı tarihi arasında uzunca bir zamanın geçtiği; davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo ettirilmemesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır. ...
Somut olayda; davalı, satış tarihinden bu yana 6 yıl süre geçtiğini, bu sürede meydana gelen objektif değer ve enflasyon artışları nedeniyle önalım bedelinin yeniden belirlenmesi gerektiğini savunmuştur. Mahkemece, ön inceleme duruşmasında bedelin vadeli hesapta nemalandırılmak üzere depo edilmesi hususunda karar verilmesi gerekirken; ön inceleme duruşmasının yapıldığı 19.07.2016 tarihinden uzun bir zaman sonra 19.02.2019, 27.05.2021 ve 28.04.2021 tarihlerinde önalım bedeli mahkeme veznesine depo ettirilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır....
DOSYADA YER ALAN DELİLLER VE DEĞERLENDİRME:Dava; önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazda, paydaşlardan birisinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyetin oluşması ile doğar ve satışla kullanılabilir hale gelir. Yasadan doğan bu hak bazı istisnai hallerde kullanılamaz. Örneğin, taksim, bağışlama, trampa ve fiili taksim hallerinde önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK'nın 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. ( TMK 733/4. madde)....
Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır....
Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır....
Hal böyleyken ilk derece mahkemesinin dava dilekçemizin TMK m.2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması şeklindeki nitelemesi hukuka ve yasaya aykırılık teşkil ettiğini, bu nedenle kararın kaldırılması için istinaf talebinde bulunmuştur. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Tokat 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/395 esas, 2023/261 karar sayılı dava dosyasında verilen tapu iptali ve tescil (önalım hakkından kaynaklanan) talebinin reddine karşı, davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurması üzerine, dosyanın yapılan inceleme sonucunda; İddia ve savunmaya mahkemece toplanıp değerlendirilen deliller ile duruşma tutanaklarına yansıyan bilgi ve belgelere göre; İstinaf incelemesine konu ve esas teşkil eden eldeki dava; tapu iptali ve tescil (önalım hakkından kaynaklanan) istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince yapılıp bitirilen yargılama sonucunda, "...-Davanın REDDİNE, " karar verilmiştir....
Ancak, önalım hakkının tarım arazisinin davalıya satıldığı tarihte doğduğu ve kullanılabilir duruma geldiği gözetildiğinde, tam malik olmayan davacının önalım hakkını kullanması mümkün değildir. Davacının sınırdaş arazinin satışından sonra paydaşı olduğu taşınmazda kalan payı temellük ederek tam malik olması ise satış tarihinde tek başına kullanabileceği bir önalım hakkı bulunmadığından sonucu değiştirmeyecektir. Zira, önalım hakkının doğduğu ve kullanılabilir duruma geldiği tarihten sonra önalım hakkının edinilmesinden söz edilemez. 34....
Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur” şeklinde açıklanmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Yasal Önalım Hakkı-Önalım Hakkı Sahibi” başlıklı 732. maddesinde “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü öngörülmüştür. Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür. ...
Somut olayda, önalım bedelinin tamamı tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 3 ve 5 yıl sonra mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. 13.Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır. 14....
Gerek önalım hakkının doğduğu satış tarihi gerekse bu hakkın kullanıldığı dava tarihi itibarıyla sınırdaş arazi malikine önalım hakkı tanıyan 5403 Sayılı Kanunun 8/i-2 maddesi yürürlükte olup, yürürlükteki yasal düzenlemeye göre mevcut olan önalım hakkının yasal değişiklik nedeni geçmişe etkili şekilde ortadan kalktığına ilişkin düşünce, 7255 sayılı Kanunun 31/b maddesindeki yasanın yayımı tarihinde yürürlüğe gireceğine ilişkin açık yasal düzenleme ve bu konudaki kanun koyucunun iradesine aykırılık oluşturacaktır. Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 25.11.2020 tarih ve 2020/1387 Esas, 2020/7766 Karar sayılı ilamında da önalım hakkı dava açılarak kullanıldıktan sonra, 5403 sayılı Kanununun 8/İ maddesinin ikinci fıkrasının ve bu hükümle komşu tarımsal arazi malikine tanınan önalım hakkının kaldırılmasının geçmişe etkili olamayacağı belirtilmiştir....
