Hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı göz ardı edilmemelidir. Davacının harici satış nedeniyle davalı yana bedel ödediğinin kanıtlanması halinde harici satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre tazmini gerekir....
Taraflar sadece ve ancak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı olarak geri isteyebilirler. .Geçerli bir sebebe dayanılmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerine kayan değerlerin iadesi "denkleştirici adalet" düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise haklı bir sebep olmaksızın başkasının malvarlığından yararlanarak kendi malvarlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder. Ödenen satış bedelinin iadesine karar verilirken satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır. Diğer taraftan, kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığını kanıtlamakla yükümlüdür. (TMK m.6) İleri sürdüğü bir olaydan kendi yararına haklar çıkarmak isteyen kimsenin, iddia ettiği olayı kanıtlaması gerekir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Taraflar arasındaki dava, harici (tapu dışı) satış satış sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil talebine, aksi takdirde ödenen bedelin tahsili istemine ilişkindir. Somut olayda; davacı vekilinin, satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ve vekaletnameye dayanarak vekil sıfatıyla yapılan harici satış sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil aksi takdirde ödenen bedelin tahsilini talep ettiği, yerel mahkemece yapılan yargılama sonunda davacının tapu kaydının iptali ve tescil talebi ile para iadesine yönelik taleplerinin reddine, yönelik karar verildiği, verilen kararın davacı vekili tarafından istinafa taşındığı görülmüştür. Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmadığı için TMK'nun 706, TBK'nun 237. (BK.'nun 213), Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersizdir....
Uyuşmazlık; satış vaadi sözleşmesine nedeniyle ödenen bedelin tahsili istemine ilişkindir. Davalı ... Kahraman vd. vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde; HMK'nun 297/1- c maddesine göre; mahkeme kararlarının asgari olarak, iki tarafın iddia ve savunmalarının özetini, anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususları, çekişmeli vakıalar hakkında toplanan delilleri, delillerin tartışılması ve değerlendirilmesini, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebepleri göstermeleri zorunludur. Yine, Anayasanın 141/3.maddesine göre tüm mahkeme kararlarının gerekçeli olması amir hükümdür. Karardaki gerekçe sayesinde taraflar hükmün hangi maddi ve hukuki sebebe dayandırıldığını anlayabilecekleri gibi, karar aleyhine kanun yoluna başvurulduğunda da HUMK'nun 427.(HMK'nun 361.) maddesi uyarınca Yargıtay incelemesi sırasında ancak bu gerekçe sayesinde kararın usul ve yasaya uygun olup olmadığı saptanabilir....
Şu halde, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu nedenle alıcı, satıcının ferağ vermesini bekler. Ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı tarih olmaktadır. Somut olayda, davacı yönünden bu durum dava tarihi itibarıyla gerçekleşmiş olup, zamanaşımının başlama tarihi de dava tarihidir. Dolayısıyla mahkemenin zamanaşımının geçtiğine ilişkin gerekçesi yerinde değildir. Davacının satış bedelini isteme hakkının doğduğunun kabulü gerekir. Buna göre tarafların bildirdiği tüm deliller toplanarak söz konusu bedelin ödendiğinin kanıtlanması halinde; satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre tazmini gerekir....
GEREKÇE: Dava; geçersiz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında, davacı- alıcı tarafından, davalı- müteahhide ödenen bedelin ''denkleştirici adalet ilkesi" çerçevesinde uyarlanmış güncel değerinin davalıdan tahsili istemine ilişkindir. Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, davanın açıldığı tarihte yürürlükte olan TMK’nın 706, TBK'nın 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri gereği geçerlilik koşuludur. Dolayısıyla, açıklanan kanun maddelerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşuludur. Yine 10.07.1940 tarih ve 1939/2 E., 1940/77 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, harici satışın hüküm ifade etmemesi halinde taraflar, satışın kanıtlanması durumunda verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebilirler....
Hukuk Dairesinin 01.06.2021 tarih ve 2019/6668 Esas, 2021/4603 Karar sayılı ilâmında; "... davacıların miras payı devri sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğinin reddine karar verilmesi gerekirken kabulü doğru olmamıştır. Davacılar vekili, terditli talep olarak bedel isteğinde bulunmuştur... satış senedinde yer alan bedelin, denkleştirici adalet kuralları gereğince TEFE-ÜFE endeksleri, altın-döviz kurlarındaki artışlar, memur ve işçi ücretlerindeki artışlar gözetilerek dava tarihine kadar ulaştığı değerin saptanması ondan sonra davacılar vekilinin bedel isteği konusunda oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir...” gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir. B....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi KARAR Dava, davacının davalıdan satın aldığı ve bedelini ödediği arsanın davalıya devredilmemesi daha sonra da imar değişikliği yapılması sonucu devrin imkansız hale gelmesi nedeniyle ödenen bedelin tahsili istemine ilişkin olup, mahkemece, ödenen bedelin sebepsiz zenginleşmenin unsuru olan denkleştirici adalet ilkesine göre davalıdan tahsiline karar verilmiş olduğundan kararın temyizen incelenmesi görevi 1.3.2012 tarihinden itibaren Yargıtay 3.Hukuk Dairesine verilmiştir. SONUÇ:Dosyanın görevli Yargıtay Yüksek 3.Hukuk Dairesi Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 01.02.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı gözardı edilmemelidir. Mahkemece davacının harici satış nedeniyle ödediğini bildirdiği ve davalının da kabul ettiği 64 .000.000.TL. (64 YTL.) satış bedelinin davalıdan tahsili yönünde hüküm kurulmuştur. Davacının ödediği bedelin ödeme tarihinden itibaren çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, döviz kurları, altın, memur maaşı ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri unsurların ortalamaları alınmak suretiyle dava tarihine kadar ulaşacağı alım gücünün denkleştirici adalet ilkeleri gereğince saptanması gerekir....
Dosya kapsamından, davacı tarafça taşınmaz bedeli olarak ödenen miktarın n denkleştirici adalet ilkesine göre ulaştığı değerin tespiti ve tahsili istendiği, ödenen miktarların yaklaşık olarak belli olduğu, yargılama sırasında talep değerlendirilecek olsa da taraflarca bu bedelin yaklaşık olarak da olsa hesaplanabilir olduğu anlaşılmaktadır. O halde, davanın alacağa ilişkin olduğu, taşınmazın uyuşmazlık konusu olmadığı değerlendirildiğinde mahkemece verilen karar usul ve yasaya uygundur....
