Mahkemece dosya bilirkişiye tevdi edilmiş, bilirkişilerce mahallinde keşif yapılarak A blokun %79.46, B Blokun %69.26 ve C Blokun bitme oranının %79.46 olarak belirlendiği, mahkemece; yüklenici ve ondan bağımsız bölüm satın alan kişinin tescil isteyebilmesi için yüklenicinin edimini eksiksiz yerine getirmiş olması gerektiği, yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmediği ve dürüstlük kuralına göre inşaatın tahammül seviyesinde olmadığı, davacının bu durumda tapunun iptâlini isteyemeyeceği gerekçesiyle dava reddedilmiştir....
Davalı ... ile yüklenici şirket arasındaki 21.5.1993 günlü sözleşmenin feshine dair olan mahkeme kararı kesinleşirse ve fesih dava konusu bağımsız bölüm yükleniciye yada onun halefine bırakılmak suretiyle ileriye etkili yapılmamışsa sözleşme taraflarınca bozulduğundan ne yüklenicinin nede yükleniciden şahsi hak temellük eden üçüncü kişinin fesh edilen sözleşmeye dayanması mümkün değildir. Şayet davalı sözleşmenin feshinden sonra yapıya herhangi bir nedenle bağımsız bölüm satın alarak malik olanlarla ayrı ayrı sözleşmeler yaparak binayı tamamlamış ve tamamlanmasında katkı vermiş olanlara bağımsız bölüm tapularını vermiş ise bu binadaki diğer bazı kişilerle yapılmış yeni bir sözleşme olacağından sözleşmeye katılmayan davacı arsa sahibinin başka kişilerle sözleşme yaparak onlara sağlanan hakkın kendisine de sağlanmasını isteyemez....
Kural olarak yükleniciden bağımsız bölüm satın alımına ilişkin açılan tapu iptal ve tescil davalarında davanın dinlenilebilmesi için yani tüketicinin yüklenicinin halefi sıfatıyla hak iddia edebilmesi için yüklenici ile arsa malikleri arasında resmi şekilde yapılmış kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunması yasal zorunluluk ise de, Yargıtay 15. HD 2008/66 Esas - 2008/1095 Karar sayılı ilamında da ifade edildiği üzere, yüklenici ile arsa malikleri arasında resmi şekilde yapılmış kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmasa dahi inşaatın yüklenici tarafından geçersiz olan sözleşmeye göre tamamlanması durumunda artık arsa sahipleri TMK 2 maddesi gereği sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri süremeyeceğinden arsa malikleri tüketici sıfatıyla yükleniciden taşınmaz satın alan kişilere karşı sorumlu olacaktır. Bu nedenle davaya konu adi yazılı sözleşmenin geçersiz olduğundan bahsedebilmek için yüklenicinin edimini ifa etmemiş olması gerekmektedir....
Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir.Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Yaptığı araştırmada tapu kaydının yüklenici adına olduğunu tespit eden birinin -aksi ispat edilmedikçe- iyi niyetli olmadığını söylemek mümkün olmadığı için "tapuya güven ilkesine" istinaden mülkiyet kazanımının korunması TMK nın 1023. maddesi ve hakkaniyet gereğidir....
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile "tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine...
Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir.Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: K A R A R - Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alan davacılar ..., ..., ..., ... ve ...’in arsa sahibinin yüklenici ile olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklarını temlik aldıklarına dair temyiz aşamasında dahi temliknamelerin sunulmamış olmasına, 3 nolu bağımsız bölüm maliki ..., 7 nolu bağmısız bölüm maliki ... ve 12 nolu bağımsız bölüm maliki ... bağımsız bölümleri yükleniciden satın almış ise de; satış sözleşmelerini ibraz etmemiş olup kendilerine satılan bağımsız bölümlerin niteliğinin tespit ve eksik imalât yapılarak devredildiğinin kanıtlanamamış olmasına, 5 nolu bağımsız bölüm maliki ... ile adi yazılı satış sözleşmesi olup tapuda ... adına devir yapmış olması, 9 nolu bağımsız bölüm ile ilgili de ... ile adi yazılı satış sözleşmesi yapılmış olup tapunun ... adına devir yapılmış olmasına,...
Dava yükleniciden bağımsız bölüm satın alımına ilişkin tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir. HMK'nun 355.maddesi gereğince istinaf incelemesi; belirtilen istinaf sebepleri ve kamu düzeni ile ilgili konularla sınırlı olarak yapılmıştır....
Yüklenici ... aldığı vekaletnameye istinaden sözleşmeye konu arsa paylarını dava dışı ...,...,...,...e satmıştır. Bu şahıslarda satın aldıkları arsa paylarını kat irtifakı kurulduktan sonra; sırasıyla, 4 no'lu bağımsız bölümü ...; 16 ve 17 no'lu bağımsız bölüm ile zemin kat 1 no'lu dükkanı ... ve ..., 15 no'lu bağımsız bölümü ...’a, 14 no'lu bağımsız bölümü ...’ya satmışlardır. Öte yandan ..., 10 ve 13 no'lu bağımsız bölümü, ..., 9 no'lu bağımsız bölümü yüklenici ...'dan satın almışlardır. Görüldüğü gibi kararı temyiz eden davalıların bir kısmı sözleşmenin taraflarına göre 3. kişi durumunda, bir kısmı ise üçüncü kişilerden tapuya güvenerek bağımsız bölüm satın alan 4. kişi durumundadırlar. Hal böyle olunca iyiniyetli üçüncü kişiler ile iyiniyetli dördüncü kişilerin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisaplarının korunması gerekir....
Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir.Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Yaptığı araştırmada tapu kaydının yüklenici adına olduğunu tespit eden birinin -aksi ispat edilmedikçe- iyi niyetli olmadığını söylemek mümkün olmadığı için "tapuya güven ilkesine" istinaden mülkiyet kazanımının korunması TMK nın 1023. maddesi ve hakkaniyet gereğidir....
