Türk Medeni Kanunu, yerleşik uygulamalar ve öğretide paylı mülkiyette paydaşların taşınmazı nasıl kullanacakları belirtilmiştir. 4721 Sayılı TMK'nın 693. maddesinde düzenlendiği üzere; paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vâki elatmanın önlenilmesini ve/veya ecrimisil isteyebilir. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur....
Getirtilen tapu kaydından dava konusu Bursa İli, Orhangazi İlçesi, Yenisölöz Mahallesi, 164 Ada, 234 Parselin 2.632,04m2 yüzölçümü ve zeytinlik vasfı ile 1/2'si T1, 1/2'si T3 adına paylı mülkiyet hükümlerine göre tapuya kayıtlı olduğu görülmektedir. Birlikte mülkiyetin bir türü olan paylı mülkiyete ilişkin kuralların TMK.'nun 688 ila 700.maddelerinde düzenlendiği görülmektedir. Buna göre Kanun'da öncelikle paylı mülkiyette genel kurallar, yönetim ve tasarruf, yararlanma, kullanma ve koruma ile giderler ve yükümlülüklere ilişkin kurallar düzenlenmiş, ardından 696. ve 697.maddelerde paydaşlıktan çıkarmaya yönelik düzenlemelere yer verilmiştir. 698. ve 699.maddeler paylı mülkiyetin sona ermesini düzenlemekte olup 700.maddede intifa hakkı sahibinin durumu düzenlenmiştir....
Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz. Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşlar arasında anlaşma olmaması halinde hakim kendiliğinden bazı taşınmazları bir kısım paydaşlara, kalanı ise diğer paydaşlara verilmesi şekilde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez..." (Yargıtay 14 H.D. 11.02.2019 tarih 2016/4353 Esas, 2019/1131 Karar) Ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceği haller, Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesinde düzenlenmiştir. Maddede; “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir....
Mülkiyet hakkı, konusu olan taşınmaz üzerinde kapsamı açısından en geniş yetkileri veren ayni bir haktır. " Mülkiyet hakkının içeriği" başlıklı Türk Medeni Kanununun 683. maddesi hükmü gereğince; "bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir". Birinci fıkrada mülkiyetin sağladığı en önemli üç unsur olan kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkileri sayılmaktadır. Taşınmazda Türk Medeni Kanununun 688. maddesinde öngörülen "paylı mülkiyet" hükümleri geçerlidir. Türk Medeni Kanununun 688. maddesinde "paylı mülkiyette birden çok kimse maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir" hükmü yer almaktadır....
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; çekişme konusu tarla nitelikli 9400 m² büyüklüğündeki 484 parsel sayılı taşınmazın taraflar ve dava dışı kişi adlarına paylı mülkiyet üzere kayıtlı olduğu, davacının 25.05.1977 tarihinde pay satın aldığı, yine dosyaya ibraz edilen belgelerden taşınmaz için haricen özel parselasyon planı yapıldığı, davacının bayiine 21.04.1976 tarihli Bakırköy 2. Noterleği'nin 16348 yevmiye numaralı işlemiyle düzenlenen belge ile 27 numaralı özel parselin tahsis edildiği, davalı tarafından 22.09.1998 tarihinde edinilen paya ilişkin olarak da önceki malikler arasında 17.01.1990 tarihli Büyükçekmece Noterliği'nin 1012 yevmiye numaralı işlemi ile 27 numaralı özel parsel yönünden tahsis işlemi yapıldığı anlaşılmaktadır. Bilindiği üzere, paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir....
Bu durumda, paylı mülkiyete konu taşınmaz payı satışa konu edilebilir ise de, paylı mülkiyette payın taşınmazın hangi bölümüne isabet ettiği belli olmayıp, yalnızca taşınmazdaki payın miktarına işaret ettiği tartışmasızdır. Öyleyse, müşterek mülkiyete tabi taşınmazda, 26/214 payın kayden maliki olan şikayetçi paydaş yönünden İİK.'nun 135. maddesi gereğince tahliye talebinde bulunulamayacağı açıktır. Dolayısıyla, mahkemece, şikayetçinin tahliye emrine yönelik şikayetinin kabulü yerine istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir. Diğer taraftan; şikayetçi 3. kişinin şikayet dilekçesinde; 1620 ada 21 parsel sayılı taşınmazda borçlu adına kayıtlı bulunan 116/214 paya ilişkin gerçekleştirilen satış işleminin iptalini talep ettiği görülmektedir. HMK.'nun 33. maddesi gereğince, başvurunun hukuki tavsifi hakime ait olup; şikayetçinin isteminin, ihalenin feshine yönelik şikayet niteliğinde bulunduğu kuşkusuzdur....
Davanın görüldüğü aşamada 2202 ada 33 parsel sayısını alan taşınmazda davacıya 07.03.2005 tarihinde 240/502, davalıya ise 08.12.2004 tarihinde 262/502 pay verildiği, böylelikle tarafların 33 parselde paylı malik oldukları anlaşılmaktadır. Gerçekten paylı mülkiyette, taşınmazdan yararlanamayan paydaş yararlanmaya engel olana paydaş veya paydaşlardan payına elatmanın önlenmesi isteyebilir. Ancak o paydaşın, payı karşılığı çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Bu gibi durumlarda, payından az yer kullanıldığı iddiasını ileri süren paydaşın sorununun elatmanın önlenmesi davası ile değil ortaklığın giderilmesi davası ile çözülmesi gerekir....
Diğer taraftan, TMK.’nun 688. maddesine göre; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir” hükmü yer almaktadır. Bahse konu madde hükmüne göre de; paylı mülkiyete konu gayrimenkul payı satışa konu edilebilir ise de, paylı mülkiyette, payın, gayrimenkulün hangi bölümüne isabet ettiği belli olmayıp, yalnızca gayrimenkuldeki hissenin miktarına işaret ettiği tartışmasızdır. Taşınmazda paylı mülkiyete sahip diğer hissedarlar, üçüncü kişi sayılmayacaklarından İİK'nın 135. maddesine dayalı olarak icra yoluyla tahliyeleri istenemez. Ancak Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre mahkemeden tahliye talebinde bulunulabilir. Bu durum mahkemenin de kabulündedir....
Diğer taraftan, TMK.’nun 688. maddesine göre; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir” hükmü yer almaktadır. Bahse konu madde hükmüne göre de; paylı mülkiyete konu gayrimenkul payı satışa konu edilebilir ise de, paylı mülkiyette, payın, gayrimenkulün hangi bölümüne isabet ettiği belli olmayıp, yalnızca gayrimenkuldeki hissenin miktarına işaret ettiği tartışmasızdır. Taşınmazın müşterek mülkiyete konu olması halinde, ihale konusu taşınmazda diğer hissedar ya da onun kiracısının oturduğunun anlaşılması durumunda ihale alıcısı İİK.nun 135. maddesine dayalı olarak icra yoluyla tahliye isteyemez. Ancak Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre mahkemeden tahliye talebinde bulunabilir....
Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz. Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşlar arasında anlaşma olmaması halinde hakim kendiliğinden bazı taşınmazları bir kısım paydaşlara, kalanı ise diğer paydaşlara verilmesi şekilde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez..." (Yargıtay 14 H.D. 11.02.2019 tarih 2016/4353 Esas, 2019/1131 Karar) Ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceği haller, Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesinde düzenlenmiştir. Maddede; “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir....
