Getirtilen tapu kaydından dava konusu Bursa İli, Orhangazi İlçesi, Yenisölöz Mahallesi, 164 Ada, 234 Parselin 2.632,04m2 yüzölçümü ve zeytinlik vasfı ile 1/2'si T1, 1/2'si T3 adına paylı mülkiyet hükümlerine göre tapuya kayıtlı olduğu görülmektedir. Birlikte mülkiyetin bir türü olan paylı mülkiyete ilişkin kuralların TMK.'nun 688 ila 700.maddelerinde düzenlendiği görülmektedir. Buna göre Kanun'da öncelikle paylı mülkiyette genel kurallar, yönetim ve tasarruf, yararlanma, kullanma ve koruma ile giderler ve yükümlülüklere ilişkin kurallar düzenlenmiş, ardından 696. ve 697.maddelerde paydaşlıktan çıkarmaya yönelik düzenlemelere yer verilmiştir. 698. ve 699.maddeler paylı mülkiyetin sona ermesini düzenlemekte olup 700.maddede intifa hakkı sahibinin durumu düzenlenmiştir....
Mülkiyet hakkı, konusu olan taşınmaz üzerinde kapsamı açısından en geniş yetkileri veren ayni bir haktır. " Mülkiyet hakkının içeriği" başlıklı Türk Medeni Kanununun 683. maddesi hükmü gereğince; "bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir". Birinci fıkrada mülkiyetin sağladığı en önemli üç unsur olan kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkileri sayılmaktadır. Taşınmazda Türk Medeni Kanununun 688. maddesinde öngörülen "paylı mülkiyet" hükümleri geçerlidir. Türk Medeni Kanununun 688. maddesinde "paylı mülkiyette birden çok kimse maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir" hükmü yer almaktadır....
Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz. Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşlar arasında anlaşma olmaması halinde hakim kendiliğinden bazı taşınmazları bir kısım paydaşlara, kalanı ise diğer paydaşlara verilmesi şekilde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez..." (Yargıtay 14 H.D. 11.02.2019 tarih 2016/4353 Esas, 2019/1131 Karar) Ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceği haller, Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesinde düzenlenmiştir. Maddede; “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir....
Davanın görüldüğü aşamada 2202 ada 33 parsel sayısını alan taşınmazda davacıya 07.03.2005 tarihinde 240/502, davalıya ise 08.12.2004 tarihinde 262/502 pay verildiği, böylelikle tarafların 33 parselde paylı malik oldukları anlaşılmaktadır. Gerçekten paylı mülkiyette, taşınmazdan yararlanamayan paydaş yararlanmaya engel olana paydaş veya paydaşlardan payına elatmanın önlenmesi isteyebilir. Ancak o paydaşın, payı karşılığı çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Bu gibi durumlarda, payından az yer kullanıldığı iddiasını ileri süren paydaşın sorununun elatmanın önlenmesi davası ile değil ortaklığın giderilmesi davası ile çözülmesi gerekir....
Bu durumda, paylı mülkiyete konu taşınmaz payı satışa konu edilebilir ise de, paylı mülkiyette payın taşınmazın hangi bölümüne isabet ettiği belli olmayıp, yalnızca taşınmazdaki payın miktarına işaret ettiği tartışmasızdır. Öyleyse, müşterek mülkiyete tabi taşınmazda, 26/214 payın kayden maliki olan şikayetçi paydaş yönünden İİK.'nun 135. maddesi gereğince tahliye talebinde bulunulamayacağı açıktır. Dolayısıyla, mahkemece, şikayetçinin tahliye emrine yönelik şikayetinin kabulü yerine istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir. Diğer taraftan; şikayetçi 3. kişinin şikayet dilekçesinde; 1620 ada 21 parsel sayılı taşınmazda borçlu adına kayıtlı bulunan 116/214 paya ilişkin gerçekleştirilen satış işleminin iptalini talep ettiği görülmektedir. HMK.'nun 33. maddesi gereğince, başvurunun hukuki tavsifi hakime ait olup; şikayetçinin isteminin, ihalenin feshine yönelik şikayet niteliğinde bulunduğu kuşkusuzdur....
Diğer taraftan, TMK.’nun 688. maddesine göre; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir” hükmü yer almaktadır. Bahse konu madde hükmüne göre de; paylı mülkiyete konu gayrimenkul payı satışa konu edilebilir ise de, paylı mülkiyette, payın, gayrimenkulün hangi bölümüne isabet ettiği belli olmayıp, yalnızca gayrimenkuldeki hissenin miktarına işaret ettiği tartışmasızdır. Taşınmazda paylı mülkiyete sahip diğer hissedarlar, üçüncü kişi sayılmayacaklarından İİK'nın 135. maddesine dayalı olarak icra yoluyla tahliyeleri istenemez. Ancak Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre mahkemeden tahliye talebinde bulunulabilir. Bu durum mahkemenin de kabulündedir....
Diğer taraftan, TMK.’nun 688. maddesine göre; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir” hükmü yer almaktadır. Bahse konu madde hükmüne göre de; paylı mülkiyete konu gayrimenkul payı satışa konu edilebilir ise de, paylı mülkiyette, payın, gayrimenkulün hangi bölümüne isabet ettiği belli olmayıp, yalnızca gayrimenkuldeki hissenin miktarına işaret ettiği tartışmasızdır. Taşınmazın müşterek mülkiyete konu olması halinde, ihale konusu taşınmazda diğer hissedar ya da onun kiracısının oturduğunun anlaşılması durumunda ihale alıcısı İİK.nun 135. maddesine dayalı olarak icra yoluyla tahliye isteyemez. Ancak Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre mahkemeden tahliye talebinde bulunabilir....
Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz. Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşlar arasında anlaşma olmaması halinde hakim kendiliğinden bazı taşınmazları bir kısım paydaşlara, kalanı ise diğer paydaşlara verilmesi şekilde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez..." (Yargıtay 14 H.D. 11.02.2019 tarih 2016/4353 Esas, 2019/1131 Karar) Ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceği haller, Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesinde düzenlenmiştir. Maddede; “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir....
ın murisi ... ve diğer davalılar ile dava dışı kişiler adına paylı mülkiyet üzere kayıtlı olduğu taşınmazda davalılar ..., ..., ... ve ... mirasçısı ... tarafından yapılan evlerin bulunduğu, davacıların taşınmazda kullandığı ya da kullanabileceği bir bölümün olmadığı sabittir. Bilindiği ve Türk Medeni Kanunu’nun 692/1 fıkrasında düzenlendiği üzere: ‘Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.’ Öte yandan toplanan tüm delillerden tüm paydaşları bağlayan fiili kullanma biçiminin oluşmadığı anlaşılmaktadır. Bir başka husus da TMK 683 vd maddeleri uyarınca paylı mülkiyette her bir paydaş taşınmazın her zerresinde hak sahibidir. Ne var ki mahkemece yüz ölçümü üzerinden gidilerek hüküm kurulmuştur....
Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vaki elatmanın önlenilmesini ve ecrimisil isteyebilir. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. 4721 s. TMK' nun 691/1. maddesinde; “İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir....” hükmü ile paylı mülkiyette taşınmazın ne şekilde kiraya verileceği hususu düzenlenmiştir. 06.05.1955 tarih 12/18 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararının ilk bendinde ifade edildiği üzere, müşterek mülkün kiraya verilmesi önemli idari tasarruflardandır....
