Bu şerhin taşınmaz kaydına 3402 sayılı Kadastro Kanununun 19. maddesine dayanılarak evin taşınmaz malikinden başka bir kimseye ait olması nedeniyle konulduğu kuşkusuzdur. Uygulamada kısaca “muhtesat şerhi” olarak bilinen bu tür işlemlerle genellikle, hak sahibi kişinin durumunun üçüncü kişilere duyurulması veya bildirilmesi amaçlanır. Muhtesat şerhine konu haklar binanın yıkılması veya yanması gibi bazı sebeplerin ortaya çıkması ile sona erer. Bu tür haklar yeniden kurulamayacağı gibi yapı sahibinin hakkın doğduğu sıradaki muhtesatı yıkarak yeniden bir yapı yapması olanağı da yoktur. Şayet, muhtesat söylendiği şekildeki bir nedenle yok olmuşsa Türk Medeni Kanununun 1026. maddesi uyarınca hakkın yok olması ile şerh hukuki değerini yitireceğinden yüklü taşınmaz malikinin talebi üzerine terkin edilebilir. Somut olaydaki yapıya ait şerh, tıpkı bir taşınmaz mal gibi el değiştirebileceğinden satışa veya satış vaadine konu teşkil edebilir....
Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaat borçlusunun satış vaadinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez. Satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaat eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaadedilene devretmekle yükümlüdür....
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Dosyada yer alan bilgi ve belgelerde davalı ...’ın 25.3.2002 tarihli biçimline uygun düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile 115 ada 16 sayılı parseldeki 2811/20759 payı davacıya satış vaadinde bulunduğu, aynı tarihte davalı ...’ın 115 ada 16 sayılı parselden satış vaadine konu olmayan 741/20759 payı da tapuda satın alarak malik olduğu anlaşılmaktadır....
Mahkemece, dava konusu taşınmazın tapu kaydında 775 sayılı yasa gereğince tahdit şerhinin bulunması, tahsisten itibaren 10 yıl içerisinde taşınmazın satış vaadine konu edilemeyeceği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteminin reddine, ikinci kademedeki bedel iadesi yönünden davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir....
Bu haliyle davacı tarafça, satış vaadi sözleşmesi ile davalıya ödendiği belirtilen tutarın iadesi talep edilmeyip, satış vaadine konu taşınmazın rayiç değerinin tahsili talep edildiğinden, satış vaadine hiç konu edilmediği tespit edilen dava konusu taşınmaz esas alınarak rayiç değerinin tespiti ve davacıya ödenmesi söz konusu olamayacağından, davacının tazminat talebinin de reddine..." şeklindeki gerekçe ile davanın reddine karar verilmiştir....
Davacı vekiline dava dilekçesinde açıkça belirtilmeyen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh verilmeme sebebinin bildirmek ve dava sebeplerini açıkça bildirmek üzere süre verilmiş olup, davacı vekilince sunulan dilekçe ile ilgili taşınmazın belediye beyannamesinin yapılmadığı, dosyasının oluşturulmadığı gerekçesi ile tapu müdürlüğü tarafından işlem yapılmadığı beyan edilmiştir. Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil talebine ilişkindir. Dava dilekçesinde tapu iptal ve tescil talebinin kabul edilmemesi halinde bedel iadesine dair talebin yer almadığı görülmüştür. Tapu iptali ve tescil talebine dayanak taşınmaz satış vaaadi sözleşmesinin 24/06/2020 tarihli olduğu görülmüştür. Davalı şirket adına taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde imzası bulunan ....'in Kadıköy .... Noterliğinin 23/06/2020 tarih ve ... yevmiye nolu vekaletnameye dayalı olarak işlem yapıldığı belirtilmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacılar vekili tarafından, davalı ... aleyhine 10.2.2002 gününde verilen dilekçe ile satış vaadine dayalı tescil, davacı ... vekili tarafından davalı ... ve .... aleyhine 1.3.2002 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesinin iptali istenmesi üzerine davalar birleştirilerek yapılan duruşma sonunda; davacı ... ve......'...
"İçtihat Metni" İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/156 E., 2023/306 K. 2797 sayılı Yargıtay Kanunu’nun (2797 sayılı Kanun) 40 ıncı ve Yargıtay İç Yönetmeliği’nin 18 ... maddeleri uyarınca yapılan ön incelemede; dava konusu uyuşmazlığın niteliği ve temyizin kapsamının, satış vaadine dayalı olduğu, birleştirilen davanın ise satış sözleşmesinin iptali istemine ilişkin olup, Mahkemece asıl dava kabul edilmiş, hüküm birleştirilen davanın davacısı tarafından temyiz edilmiştir. Yargıtay Büyük Genel Kurulunun dairelerin iş bölümüne ilişkin 25.01.2023 tarihli ve 2023/1 sayılı kararı uyarınca dosyayı inceleme görevi Yargıtay (3). Hukuk Dairesine ait olduğundan, 2797 sayılı Yargıtay Kanunu’nun 60 ıncı maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca gerekli inceleme yapılmak üzere dosyanın ilgili daireye gönderilmesine karar vermek gerekir. KARAR Açıklanan sebeple; Dosyanın YARGITAY (3)....
Ancak, Dairemizin öteden beri uygulamasına göre satış vaadine konu taşınmaz sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden satış vaadi alacaklısına teslim edilmiş ise 10 yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunmasında bulunmak Türk Medeni Kanununun 2.maddesinde yer alan “dürüst davranma” kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Somut olaya gelince; 11.1.1994 günlü sözleşme ile satışı vaad edilen taşınmaz tapuda bahçeli ev ve ahır olarak kayıtlıdır. Taşınmazda davacının 1/8, davalının ise 3/8 payı mevcuttur. Tarafların paylı mülkiyet rejimine göre malik oldukları ve payları oranında yararlandıkları çekişme konusu taşınmazda ayrıca bir teslim gerekmeksizin davacı da zilyettir. Böyle olunca, davalının zamanaşımı savunması dinlenemeyeceğinden çekişmenin esası ile ilgili bir hüküm kurulması yerine sözleşme ve dava tarihlerine bakılarak davanın zamanaşımı yönünden reddi doğru değildir. Karar açıklanan nedenle bozulmalıdır....
ın Düşüncesi: Uyuşmazlıkta, taşınmazını satan yükümlü adına, satıştan evvel yaptığı ve bilahare vazgeçtiği satış vaadine ilişkin sözleşmede yer alan satış bedeli esas alınmak suretiyle salınan kaçakçılık cezalı tapu harcını onayan Vergi Mahkemesi kararı Danıştay 9 ncu Dairesince bozulmuş olup, ilk kararında ısrar eden Vergi Mahkemesi kararının yükümlüce temyizen incelenmesi istenilmektedir. Olayda, satıcı yükümlü, taşınmaz satışı nedeniyle satış bedeli üzerinden tapu harcını ödemiş olup, taşınmazın satış tarihindeki gerçek değerinden düşük satıldığına ilişkin herhangi bir tesbit yapılmaksızın, satıştan evvel yaptığı ve bilahare vazgeçtiği satış vaadine ilişkin sözleşmede yer alan bedelin done alınması suretiyle yapılan tarhiyatta isabet görülmediğinden, yükümlü temyiz isteğinin kabulü ile Vergi Mahkemesi ısrar kararının bozulması gerekeceği düşünülmektedir....
