Davacı vekili, tarafların müştereken ve iştirak halinde malik olduğu 5 adet taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesini talep etmiştir. Davalı ... ile dahili davalı ... duruşmadaki beyanlarında, davaya bir diyeceklerinin olmadığını belirtmiş; davalı ... ise dava konusu taşınmazlarda, bir kısım paydaşların paylarını aralarında yaptıkları satış vaadi sözleşmesi uyarınca satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuş; davalı vekili de 15.09.2014 tarihli dilekçesi ile dava konusu taşınmazlar hakkında satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası açtıklarını belirterek bu davanın sonucunun beklenmesini istemiştir....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 09.03.2007 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali, tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 30.11.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalı davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davalı uhdesindeki 1/4 payın iptali ile davacının kullandığı seçimlik yetki doğrultusunda 2673 ada 1 parsel üzerindeki binanın A blok 1 numaralı bağımsız bölümüne karşılık gelen 1/48 arsa payının tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü davalı temyiz etmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 09.06.2014 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı ... iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 29.09.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı ... iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında noterde yapılan 08.05.1990 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalının tarafların müşterek murisi ...'...
Hükmü, davacı ile davalılar temyiz etmiştir. 1-Davacı ile davalılardan ... arasında düzenlenen 12.12.2000 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu davalılardan ... ...’ın 1591/11529 payı üzerine yapılacak 5 katlı binanın 3.katındaki dairelerin satışının vaadine ilişkindir. Satış vaadinde bulunan tapuda malik olan değil, bir üçüncü kişidir. Kayıt maliki olan ... ... 12.12.2000 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığından, kayıt malikinden ifa talebinde bulunulamaz. Ancak; Tarafları davacı ile davalılardan ... olan 12.12.2000 tarihli sözleşme bir taahhüt işlemi olarak geçerlidir. Bu sözleşmenin ifa edilmemesi sonucu vaat alacaklısı alacağını kısmen veya tamamen elde edememiştir. Dolayısıyla sözleşmenin ademi ifası sebebiyle bir zarara uğradığı açıktır....
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Somut olayda; Satış vaadine konu taşınmazlar tapuda halen vaat boçluları ..., ..., ...ve ...'nin murisi ... adına kayıtlıdır. ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2003/615-650 sayılı veraset ilamına göre davacının ...'...
Bu şerhin taşınmaz kaydına 3402 sayılı Kadastro Kanununun 19. maddesine dayanılarak evin taşınmaz malikinden başka bir kimseye ait olması nedeniyle konulduğu kuşkusuzdur. Uygulamada kısaca “muhtesat şerhi” olarak bilinen bu tür işlemlerle genellikle, hak sahibi kişinin durumunun üçüncü kişilere duyurulması veya bildirilmesi amaçlanır. Muhtesat şerhine konu haklar binanın yıkılması veya yanması gibi bazı sebeplerin ortaya çıkması ile sona erer. Bu tür haklar yeniden kurulamayacağı gibi yapı sahibinin hakkın doğduğu sıradaki muhtesatı yıkarak yeniden bir yapı yapması olanağı da yoktur. Şayet, muhtesat söylendiği şekildeki bir nedenle yok olmuşsa Türk Medeni Kanununun 1026. maddesi uyarınca hakkın yok olması ile şerh hukuki değerini yitireceğinden yüklü taşınmaz malikinin talebi üzerine terkin edilebilir. Somut olaydaki yapıya ait şerh, tıpkı bir taşınmaz mal gibi el değiştirebileceğinden satışa veya satış vaadine konu teşkil edebilir....
Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaat borçlusunun satış vaadinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez. Satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaat eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaadedilene devretmekle yükümlüdür....
Davalı, davacının tescil isteğinin dayanağı olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, dava dışı ... Haydar Veziroğlu’nun yine dava dışı ... ’den aldığı borcun ödenmeyen kısmının teminatı olarak düzenlendiğini, bakiye borç için ayrıca senetde verildiğini belirterek dayanılan satış vaadi sözleşmesinin tarafların gerçek iradelerini yansıtmadığını, açılan davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davalı şirket adına vekaleten satış vaadinde bulunan dava dışı... adlı kişiye 06.08.2001 tarih 30083 yevmiye numaralı vekaletnamenin verildiği tarihte davalı şirket satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazlarda malik olmadığından geçersiz olan satışa dayanılamayacağından söz edilerek dava reddedilmiştir. Hükmü, davacı temyiz etmiştir. Gerçekten, davalı şirket adına vekil sıfatıyla sözleşmede taraf olan...’a vekaletnamenin verildiği 06.08.2001 tarihinde davalı şirket satış vaadine konu taşınmazlarda malik değildir. Şirketin 28.02.2002 tarihinde taşınmazları adına tescil ettiği görülmektedir....
Bu haliyle davacı tarafça, satış vaadi sözleşmesi ile davalıya ödendiği belirtilen tutarın iadesi talep edilmeyip, satış vaadine konu taşınmazın rayiç değerinin tahsili talep edildiğinden, satış vaadine hiç konu edilmediği tespit edilen dava konusu taşınmaz esas alınarak rayiç değerinin tespiti ve davacıya ödenmesi söz konusu olamayacağından, davacının tazminat talebinin de reddine..." şeklindeki gerekçe ile davanın reddine karar verilmiştir....
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Dosyada yer alan bilgi ve belgelerde davalı ...’ın 25.3.2002 tarihli biçimline uygun düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile 115 ada 16 sayılı parseldeki 2811/20759 payı davacıya satış vaadinde bulunduğu, aynı tarihte davalı ...’ın 115 ada 16 sayılı parselden satış vaadine konu olmayan 741/20759 payı da tapuda satın alarak malik olduğu anlaşılmaktadır....
