Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Belirtilen bu nitelikleri itibarıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyetin nakli borcu bir araya gelmektedir.Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut bulunmamaktadır....
Her ne kadar dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6502 sayılı Yasa'nın 3/l bendi ile tüketici işlemi kapsamına eser sözleşmeleri alınmışsa da, somut olayda olduğu gibi arsasına karşılık bağımsız bölüm alacak olan arsa sahibinin ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket ettiğinden sözedilemeyeceği, amacının salt kişisel ihtiyaçları için kullanma, tüketme amacını aştığı, Yasa'nın 3/k maddesindeki "tüketici" tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Bünyesinde taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmesi olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değildir. Güdülen amaç, arsasının değerlenmesini sağlayacak yapının arsa üzerine yapılmasıdır. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü işbu saikinin, 6502 sayılı Yasa'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında görülen sözleşmenin feshi davası sonucunda verilen hükmün onanmasına ilişkin Dairemizin 04.....2012 gün ve 2012/3355 Esas, 2012/5752 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü: - KARAR - Davacı vekili, arsa sahibi müvekkili ile davalı arasında 2008 yılında gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalının sözleşme gereğince inşaata başlamak için hiç bir girişimde bulunmadığını ileri sürerek, gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile taşınmaz üzerindeki satış vaadi şerhinin silinmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı, davacının tapu aslını vermediği için gerekli işlemlere başlayamadığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, davacı ile davalı arasında iddia olunduğu şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup bulunmadığı ve bulunması halinde sözleşme kapsamında yapılan masrafların ve sözleşmenin haksız feshi sebebiyle uğranılan kar kaybının tahsilinin gerekip gerekmediği hususlarındadır. Uyuşmazlık konusuna göre emsal mahiyetteki Yargıtay ...H.D.'nin ... Esas ... Karar sayılı kararı "Arsa payı karşılığı inşaat yapım ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri bedel olarak arsa payı devri ve satış vaadini de içerdiğinden, karma nitelikli sözleşmelerdendir. Gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanunu'nun 706/I, 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 213, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. Maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunlu olup, resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur....
Kısaca, 14.09.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesi aslında yüklenicinin davacıya yaptığı bir temlik işlemidir. Gerçekten, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici, kazanacağı kişisel hakkını doğrudan sözleşmenin diğer tarafı olan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi, Borçlar Kanununun 162.maddesinden yararlanarak bu hakkını üçüncü kişilere de temlik edebilir. Ne var ki, yapılan temlik işleminin tarafı olmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı arsa sahibi, bu temlike vakıf olduğu zaman Borçlar Kanununun 167.maddesine dayanarak temlik işleminde bulunan yükleniciye karşı ne gibi hakları varsa, onun temlik ettiği kişilere (davacıya) karşı da ileri sürebilir. Dolayısıyla bu gibi davalarda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi olan tarafına husumet düşer. Zira, alacağa hak kazanıldığının ispatı ifanın talep edildiği arsa sahibinden istenecektir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Yüklenici ve ondan bağımsız bölüm satın alan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişilerin tümü taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat yapıldığını ve yüklenicinin edimini yerine getirdiğinde bağımsız bölümlere gerçekten hak kazanacaklarını bilerek bağımsız bölüm satın almışlardır. Bağımsız bölümlerin mülkiyetini iktisap edebilmeleri için yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi ve inşaatı sözleşme koşullarına uygun olarak bitirip teslim etmesi gerekir. ..... Dosya incelendiğinde, davalılardan ...’un da dahil olduğu arsa sahiplerinin davalılardan yüklenici ...’a yönelik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi yönünden dava açtıkları, davanın .... 6. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2011/571 E. sayılı dosyasında görüldüğü ve davanın halen derdest olduğu anlaşılmıştır. Bu durumda mahkemece, .... 6....
Noterliğinin 06.08.1999 tarih 36286 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiştir. Davalı ile yüklenici olan ... arasında ise Beyoğlu 40. Noterliğinin 01.03.2005 tarihli 8322 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi akdedilmiş olup, davalının şahsi hakkı bu satış vaadi sözleşmesine dayanmaktadır. Davacının şahsi hakkı ise arsa sahibinin mirasçıları ile akdedilen Beyoğlu 40. Noterliğinin 12.02.2015 tarihli 7914 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesine dayanmaktadır. Şahsi hakların yarışması halinde önceki tarihli olan şahsi hakka öncelik vermek gerekir. Her iki tarafın şahsi haklarını öncelik sırasına göre değerlendirmeden önce davalının şahsi hakkının doğduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin halen yürürlükte ve yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimini yerine getirmiş olması gerekmektedir. Yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki sözleşmesinin feshi için İstanbul 13....
Somut olayda, arsa sahibi ile yüklenici arasında Kartal 10. Noterliğinin 06.08.1999 tarih 36286 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiştir. Davalı ile yüklenici olan ... arasında ise Beyoğlu 40. Noterliğinin 01.03.2005 tarihli 8322 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi akdedilmiş olup, davalının şahsi hakkı bu satış vaadi sözleşmesine dayanmaktadır. Davacının şahsi hakkı ise arsa sahibinin mirasçıları ile akdedilen Beyoğlu 40. Noterliğinin 12.02.2015 tarihli 7914 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesine dayanmaktadır. Şahsi hakların yarışması halinde önceki tarihli olan şahsi hakka öncelik vermek gerekir. Her iki tarafın şahsi haklarını öncelik sırasına göre değerlendirmeden önce davalının şahsi hakkının doğduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin halen yürürlükte ve yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimini yerine getirmiş olması gerekmektedir. Yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki sözleşmesinin feshi için İstanbul 13....
Noterliğinde düzenlenen 09.03.2021 tarih ve 4621 yevmiye nolu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedilmiş olup davalı kooperatife aynı taşınmazın hissedarlarınca tapuda satış adı altında yapılan temliklerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası için yapıldığı, dolayısıyla gerçek anlamda satış iradesinin bulunmadığı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği sözleşmenin taraflarından birinin edimini yerine getirmemesi halinde devredilen payın her zaman geri istenebileceği gözetilerek satış amacı bulunmayan bu temliklerde önalım hakkının kullanılamayacağı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin önalım hakkını bertaraf etmek için muvazaalı yapıldığı da ispat edilemediğinden ilk derece mahkemesince davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya uygun olup davacı vekilinin istinaf istemi yerinde değildir....
