Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar....
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır....
Her ne kadar 775 sayılı Kanunun 34 üncü maddesinin 1 inci fıkrasında "Bu kanun hükümlerine göre belediyelerce tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmaz mallar tahsis tarihinden itibaren 10 yıl süre içinde devir ve temlik olunamaz, rehin ve diğer ayni haklarla takyit edilemez, satış vaadi sözleşmesine konu teşkil edemez..." hükmü yer almış ise de; bu düzenleme takyit süresi içinde veya öncesinde satış vaadi sözleşmesi yapılmasına engel teşkil etmez. 10 yıllık takyit süresinin geçmesinden sonra da satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı doğduğundan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu taşınmaz üzerinde 775 sayılı Kanunun 34 üncü maddesi gereğince kısıtlılık bulunmakta ise de kısıtlılığın süresi 10 yıl olup dava tarihinde bu süre bitmiştir....
bağımsız bölümün 1/2 sinin ve 11 nolu bağımsız bölümün satış yetkisinin müvekkiline verilmesine karar verilmesini, yine gecikme tazminatı ile karşılanamayan munzam zararlarının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE; Dava, Ön Ödemeli Konut Vaadi Sözleşmesinden kaynaklanan, iki adek konutun geç teslimi iddiasına dayalı ifaya eklenen cezai şart tazminatı istemine ilişkin davadır....
Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile daire alım- satım sözleşmesinden doğan eksik işler bedeli ile gecikme tazminatıdır. Taşınmaz üzerindeki yapılardan 3 adet bağımsız bölümün dava konusu edilmesine ve gelen tapu kayıtlardan 3 adetinin davacı adına kayıtlı olmasına rağmen satış sözleşmesine konu 2 daire ile birlikte delil tespiti dosyasında hesaplandığı şekilde 4 adet daire üzerinden eksik işler bedeline hüküm kurulması çelişkili ve dava talebini aşar şekilde ise de bu konu istinaf konusu edilmediğinden aleyhe kaldırılma konusu yapılmamıştır. Davacının dava konusu ettiği dairelerden 2 tanesi Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine 1 tanesi satış sözleşmesine konu edilmiştir. Taraflar arasındaki 28.11.2011 tarihli satış sözleşmesinde dairelerin teslim tarihi ile bir süre ve taahhüt öngörülmediğinden satışa konu daire için gecikme kirası veya tazminatı doğmadığından bu daire için ilk derece mahkemenin ret kararı farklı gerekçe ile de olsa sonuç olarak doğrudur....
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
Noterliği’nin 15.10.2021 tarihli 29822 yevmiye numaralı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin 7. maddesi ile işbu sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde 18.12.2020 tarihli Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin uygulanacağı kararlaştırıldığını, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde teslimde yaşanacak gecikmelerde davalı şirketin ödemesi gereken gecikme tazminatına ilişkin yeni bir belirleme yapılmadığından bu husus ile ilgili atıf yapılan adi yazılı ön ödemeli konut satış sözleşmesine başvurmak gerektiğini, müvekkiline devri için vade belirlenmediğinden Kartal 17....
İncelenmesinde; dava konusu İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Kıraç mevkii, 339 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 100.000 TL bedelli 15/04/2010 tarihli 5 yıl süreli satış vaadi şerhinin 10/08/2017 tarihinde terkin edildiği, 348 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 40.000 TL bedelli 15/04/2010 tarihli 5 yıl süreli satış vaadi şerhinin 15/03/2019 tarihinde terkin edildiği anlaşılmıştır. Dava konusu Beylikdüzü ilçesi, Kavaklı mevkii, 747 ada, 3 parsel sayılı taşınmaz üzerinde davacının isminin bulunmadığı, yine Beylikdüzü Yakuplu Mahallesi ve 746 ada 8 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 89.000 TL bedelli satış vaadi şerhinin ise terkin edilmemiş olduğu anlaşılmıştır....
T14 DAVA KONUSU : Sözleşmenin Feshi, Gecikme Tazminatı (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR TARİHİ : 07.06.2023 KARAR YAZIM TARİHİ : 07.06.2023 Taraflar arasında görülen davanın yapılan yargılaması sonucunda verilen nihai karara karşı davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla, HMK'nın 353.maddesi uyarınca dosya incelendi....
