Davacı tarafın diğer talebi, taşınmazların ayıplı, eksik ifası nedeniyle oluşan tazminat talebine ilişkindir. İş sahibi TBK m. 475/1- 3 gereği ayıplı ifa halinde seçimlik haklarından onarım bedelinin tazminini talep edebilecektir. Yapılan keşif ve aldırılan 09.09.2022 tarihli teknik heyet bilirkişi raporu ile sözleşme konusu mahal listesinde belirlenen işler ile mahallinde yapılan işlerin karşılaştırıldığı, heyet raporunun hüküm kurmaya elverişli olduğu ve keşif yapılarak düzenlendiğinden hükme esas alındığı, bu doğrultuda davacının talep edebileceği eksik ve ayıplı iş bedelinin 26.362,50 TL üzerinden kabulüne karar verilmiştir. Karşı dava yönünden yapılan incelemede davalı arsa sahibinin ayıpsız ve eksiksiz teslim etme yükümlülüğüne aykırı davrandığını, taşınmaz üzerinde milli emlak şerhi bulunduğunu sonradan öğrendiğini ve bu şerh nedeniyle dairelerin satışa konu edilemediğini, bu nedenle uğradığı zararı talep etmiştir....
Arasında 22/05/2012 tarihinde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, yüklenici bu sözleşme ile arsa sahiplerine sözleşme ekinde yer alan krokiye ve teknik şartnameye uygun olarak binanın yapımını ve teslimi yüklendiğini, ancak yüklenicinin binayı taraflar arasında imzalanan sözleşmeye yapı ruhsatına ve mimari projeye aykırı olarak yaptığını ve teslim ettiğini, yüklenicinin binayı ve tapuları teslim etmeisnden kısa bir süre sonra binadaki ayıplı hizmet ve eksik ifaları yükleniciye şifahi olarak defalarca bildirdiğini ve tamamlanmasını talep ettiğini, ancak yüklenici tarafından hiçbir şekilde olumlu cevap verilmediğini, bunun üzerine Samsun 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/27 D....
Bu kural gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yüklenicinin tapu iptali ve tescil talebiyle açtığı davada, arsa sahibinin mahsup yoluyla ileri sürdüğü ya da karşı dava veya birleşen dava yoluyla talep ettiği aynı sözleşmeden kaynaklanan eksik ve ayıplı iş bedeli, gecikme tazminatı gibi alacak talepleri de incelenip, birlikte ifa kuralı da gözetilmek suretiyle karar verilmelidir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır (BK. m. 364). Kural olarak, ücret (arsa payı) sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa (kademeli ferağ öngürülmemişse) işin yapılmasından sonra ödenir (devredilir). Bu durumda, inşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez....
Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı değerlendirildiğinde, taraflar arasında imzalanan sözleşme ve dava tarihi dikkate alındığında davacıların davalıya eksik ve ayıplı ... ihbarında bulunduklarına dair belge bulunmadığı, bu nedenle davacının eksik ve ayıplı ... bedeli talep edemeyeceği, ancak sözleşmede yer alandan farklı malzeme kullanılması nedeniyle ....450,00 TL nesafet farkı isteyebilecekleri gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Kararı taraf vekilleri temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tazminat istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılan imalatın tesliminden önce eksik ve ayıplı ... bedeli talebi dinlenmez. Buna göre öncelikle bağımsız bölümün teslim edilip edilmediğinin tesbiti ile teslim tarihinin belirlenmesi gerekir....
Mahkemece, yapıdaki ayıp ve eksiklikler tutarından davacıların arsa payına karşılık gelen 2.346.00 YTL.nin davalı arsa sahibine ödenmesi koşuluyla dava konusu bağımsız bölümlerin davacılar adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davalılardan arsa sahibi temyiz etmiştir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Buradaki öncelikli borç arsa sahibine aittir. Her türlü ayıptan ari olarak üzerine inşaat yapılacak arsayı teslim etmek arsa sahibinin öncelikli borcudur. Arsa sahibi ayrıca, yüklenicinin karşı edimi olan inşaat yapmak borcunu ifa etmesinden sonra yükleniciye, sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmelidir. Buna karşılık yüklenicinin temel borcu bir bina meydana getirmektir. Bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir....
- K A R A R - Asıl ve birleşen davada davacı vekili, davacı yüklenci ile davalı arsa sahibi ... arasında 03.01.2014 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak sözleşmenin davalı arsa sahibince haksız olarak feshedildiğini bu nedenle müvekkilinin müspet ve menfi zararları bulunduğunu ileri sürerek feshin haksız olduğunun tespiti ile sözleşmenin aynen devamına, bunun mümkün olmaması halinde 40.000,00 TL maddi 30.000,00 TL manevi tazminatın fesih tarihinden işleyecek ticari faiziyle tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş; birleşen davada ise davalı arsa sahibi ile yapılan sözleşmeye konu 735 ada 26 ve 32 parsel sayılı taşınmazların davalı arsa sahibince sözleşmeden sonra davalı ...'...
Mahkemece, tapu iptali ve tescil davasının reddine, tazminat isteminin davalı yüklenici bakımından kabulüne karar verilmiştir. Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi Taraflar arasında görülen tazminat davası sonucunda verilen hükmün bozulmasına ilişkin Dairemizin 24.03.2015 gün ve 2014/8194 Esas, 2015/1894 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi asıl davada davalı-birleşen davada davacı kooperatif vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü. - KARAR - Taraflar arasındaki asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle arsa sahipleri tarafından açılan geç teslim nedeniyle kira ve eksik, ayıplı işlerden kaynaklanan tazminat, birleşen dava ise yüklenici tarafından açılan cezai şart ile fazla yapılan imalat bedelinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir....
Dava; tek taraflı olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin geçersiz olduğunun tespiti ve tazminat istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ya taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararıyla mümkündür. Davalı sözleşmenin feshini ihtar ile bildirmiş davacı yüklenici tarafından ise tazminat talepli dava açılmakla fesih yönünde taraf idareleri birleşmiştir. Mahkemenin de kabulünde olduğu gibi davacı yüklenici sözleşme gereğince edimlerini yerine getirmemiştir. Bu nedenle arsa sahibi fesih iradesinde haklıdır. Yani sözleşmenin feshine davacının haksız eylemi sebep olmuştur. Böyle bir durumda davacı yüklenici ancak davalı arsa sahibi lehine yapılan iş karşılığını, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir. Somut olayda; davacı tarafın iddia ettiği ve dava dilekçesinde belirttiği masraf kalemlerinden hiç biri davalı arsa sahibinin menfaatine olan harcamalardan olmadığı görülmektedir....
Ancak, bu şekilde açılan bir davada, yöneticinin aynı apartmanda arsa sahibi ve kat maliki bulunması ya da arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alıp, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kişisel hakları ayrıca temlik alması durumunda, çoğun içinde azın da bulunduğu ilkesinden hareketle, dava konusu edilen arardan yöneticinin arsa sahibi-kat maliki ya da kat maliki - temlik alan sıfatlarıyla arsa payı oranında dava açmakta hukuki yararı bulunduğunun kabulü gerekir....
