Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptâli ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, davalı ... vekilince temyiz edilmiştir. Davacı davasında, dava dışı yüklenici şirket ile arsa sahipleri arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici şirkete bırakılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alan davalı ...den, satış sözleşmesi ile temliken aldığını, edimlerini ifa ettiği halde tapu devrinin yapılmadığını belirterek tapu kaydının iptâli ve tescili isteminde bulunmuştur. Davalı ... vekili cevaplarında temlik sözleşmesinin geçersiz olduğunu, ... ile yüklenici satıcı ... İnşaat San. Tic....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1-(k) maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Bu durumda, davalılar, 6502 sayılı Kanunun 3/1-(k) maddesi uyarınca tüketici sayılamayacağından, eldeki davada uyuşmazlığın, HMK'nın 2. maddesi uyarınca genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince ... ... 28....
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir. Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ve ek sözleşmeye dayalı olarak geç teslim nedeniyle oluşan tazminatın tahsili için başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, tapu devri taahhüdü içermeleri nedeniyle BK’nın 213 (TBK 237), MK’nın 706, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. madde hükümleri gereğince bizzat tapu memuru huzurunda veya noter aracılığı ile düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlik koşuludur. BK 12.madde (TBK 13.madde) uyarınca da kanunda şekle bağlı olarak yapılması gerektiği düzenlenen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de aynı şekle uyulmasında zorunluluk bulunmaktadır. Taraflar arasında resmi yazılı şekilde noter huzurunda düzenlenen 06.06.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak düzenlenen 06.06.2008 tarihli adi yazılı "cezai şarta ilişkin sözleşme"de asıl sözleşmedeki yükümlülüklere ek olarak ifaya ekli cezai şart kararlaştırılmıştır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın, anahtar teslimi şeklinde tesliminin öngörüldüğü hallerde; teslim kavramı içinde, binanın eksiksiz ve kusursuz olarak bitirilmesi yanında, yapı kullanma (iskan) izninin alınması da yer almaktadır. Somut uyuşmazlıkta; arsa malikleri ile dava dışı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin üçüncü sayfasında " inşaat başlangıcından itibaren sigorta, işçi ücretleri, vergi harç ve rüsumları emlak vergileri vesair ücretler inşaatın bitimine kadar müteahhite ait olacaktır." ifadesine yer verildiğinden mahkemece davanın reddine karar verilmişse de; sözleşme kapsamında binanın "anahtar teslimi" suretiyle teslim edileceğine veya iskan harcının yüklenici tarafından ödeneceğine ilişkin özel bir düzenleme bulunmadığından, dava konusu edilen masrafların sözleşmenin bu hükmü gereği yüklenici tarafından ödeneceğinin kabulü mümkün bulunmamaktadır....
Ancak kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Bu durumda mahkemece öncelikle sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle inşaat yapımı kararlaştırılan taşınmazın tüm arsa sahipleri, paydaşları veya kat maliklerini gösterir tapu kayıtları getirtilip, başka arsa sahipleri, paydaşlar veya bağımsız bölüm sahibi kat malikleri olup olmadığı, varsa bunlarla ayrıca yapılmış arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunup bulunmadığının araştırılarak, başka paydaş, arsa sahibi veya kat maliki bulunup da bunlarla ayrı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalanmamışsa ... ile ... arasında imzalanan sözleşme geçersiz olacağı, sözleşmenin feshi istemi geçersizliğin tesbitini de içerdiğinden asıl ve birleşen davada sonucuna uygun karar verilmelidir....
İlk derece mahkemesinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı arsa sahipleri ile davalı şirket arasında yapıldığı, diğer arsa hissedarı Karatay Belediyesi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmediği gibi arsa sahiplerinden Emine Kütük, Nimet Özçelik ile sözleşme yapıldığında ilişkin dosyaya her hangi bir belge sunulmadığı bu haliyle davacılar ile davalı yüklenici arasındaki sözleşmenin TMK'nın 692. maddesi uyarınca geçersiz olduğunun tespitine dair hükmü doğrudur....
Taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz olduğundan, bu sözleşmeye dayalı olarak menfi zarar talep edilemeyeceğinden, davacının dava dilekçesinde talep ettiği ve yargılama sırasında miktarını açıkladığı ve harçlandırdığı maddi tazminat talebinin reddine karar verilmiş ve aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur. " gerekçesiyle; davanın kısmen kabul kısmen reddine, taraflar arasında imzalanan Kayseri 8. Noterliği'nin 27/03/2013 tarih ve 13928 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespitine, davacı tarafın tazminat talebinin reddine karar verilmiştir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
