Davacı vekilinin cezai şarta ilişkin temyiz itirazları yönünden; Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak tazminat istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. .../... S.2 Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”, diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nın 634, 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Şekil geçerlilik şartı olduğundan, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde ‘düzenleme’ biçiminde yapılması gerekmektedir....
Her ne kadar dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6502 sayılı Yasa'nın 3/l bendi ile tüketici işlemi kapsamına eser sözleşmeleri alınmışsa da, somut olayda olduğu gibi arsasına karşılık bağımsız bölüm alacak olan arsa sahibinin ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket ettiğinden sözedilemeyeceği, amacının salt kişisel ihtiyaçları için kullanma, tüketme amacını aştığı, Yasa'nın 3/k maddesindeki "tüketici" tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Bünyesinde taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmesi olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değildir. Güdülen amaç, arsasının değerlenmesini sağlayacak yapının arsa üzerine yapılmasıdır. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü işbu saikinin, 6502 sayılı Yasa'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Her ne kadar dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6502 sayılı Yasa'nın 3/l bendi ile tüketici işlemi kapsamına eser sözleşmeleri alınmışsa da, somut olayda olduğu gibi arsasına karşılık bağımsız bölüm alacak olan arsa sahibinin ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket ettiğinden sözedilemeyeceği, amacının salt kişisel ihtiyaçları için kullanma, tüketme amacını aştığı, Yasa'nın 3/k maddesindeki "tüketici" tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Bünyesinde taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmesi olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değildir. Güdülen amaç, arsasının değerlenmesini sağlayacak yapının arsa üzerine yapılmasıdır. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü işbu saikinin, 6502 sayılı Yasa'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Davalı arsa sahipleri, aynı savunmada bulunmuşlardır. Mahkemece, adil ve hakkaniyete uygun olacağı düşüncesiyle dava kabul edilmiştir. Hükmü, davalılar temyiz etmişlerdir. 1- Davalılar arasındaki 29.09.1995 tarihli sözleşme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, inşaattır. Bu tür sözleşmeler "yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise yapılacak inşaata karşılık bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği" sözleşmelerdir. Başka bir deyişle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ücret (bedel) arsa sahibi tarafından nakit olarak değil, ayın olarak ödenmektedir. Yine belirtilmelidir ki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa hak ve borçlar yükler. Burada, biri diğerinden farklı iki ayrı hukuki müessese vardır....
Başka bir deyişle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ücret (bedel) arsa sahibi tarafından nakit olarak değil, ayin olarak ödenmektedir. Yine belirtilmelidir ki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa hak ve borçlar yükler. Burada, biri diğerinden farklı iki ayrı hukuki müessese vardır. Bunlardan ilki, geçerliliği bir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi (eser sözleşmesi) “yüklenicinin borcu”, diğeri ise kamu düzeni bakımından resmi şekilde yapılmadıkça hüküm doğurmayan taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri “arsa sahibinin borcu”dur. Aksine sözleşme hükmü bulunmadıkça yüklenici, Borçlar Kanununun 364. maddesi gereğince bedele (arsa payı devrini talebe) eserin teslimi halinde hak kazanır. Ancak uygulamada, yükleniciye finans sağlamak amacıyla ve yine uygulamadaki deyimiyle “kademeli ferağ” şeklinde teslimden önce de bir kısım arsa payı avans biçiminde devredilmektedir. Hiç kuşkusuz, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar....
Başka bir deyişle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ücret (bedel) arsa sahibi tarafından nakit olarak değil, ayin olarak ödenmektedir. Yine belirtilmelidir ki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa hak ve borçlar yükler. Burada, biri diğerinden farklı iki ayrı hukuki müessese vardır. Bunlardan ilki, geçerliliği bir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi (eser sözleşmesi) “yüklenicinin borcu”, diğeri ise kamu düzeni bakımından resmi şekilde yapılmadıkça hüküm doğurmayan taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri “arsa sahibinin borcu”dur. Aksine sözleşme hükmü bulunmadıkça yüklenici, Borçlar Kanununun 364. maddesi gereğince bedele (arsa payı devrini talebe) eserin teslimi halinde hak kazanır. Ancak uygulamada, yükleniciye finans sağlamak amacıyla ve yine uygulamadaki deyimiyle “kademeli ferağ” şeklinde teslimden önce de bir kısım arsa payı avans biçiminde devredilmektedir. Hiç kuşkusuz, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar....
Mahkemece, taraflar arasında imzalanan sözleşmeye konu taşınmazların davacı dışında başka hissedarlarının da olduğu, davalı yüklenicinin tüm hissedarlarla inşaat sözleşmesi imzalamadığı ve yüklenici davalının herhangi bir inşaat faaliyetine başlamadığı hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmadığı, TMK'nın 692. maddesi uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması hususunda tüm arsa sahiplerinin birlikte hareket etmesinin zorunlu olduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğu, ayrıca geçersiz sözleşme nedeni ile cezai şart talep edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğunun tespitine, davacının cezai şart talebinin ise reddine dair verilen karar davalı vekilinin temyiz istemi üzerine Dairemizin 11.09.2014 tarih ve 2527 E., 5494 K. sayılı ilamıyla onanmıştır. Davacı vekili, karar düzeltme isteminde bulunmuştur....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ:Tüketici Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hüküm süresi içinde davalılar ... ve ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. K A R A R - Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölümü temlik alan davacının açtığı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat taleplerine ilişkindir. Davacı vekili, davalılar arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davalı yüklenici ...'...
dan ....04.2010 tarihinde devralmışlardır. ..., arsa sahibi sıfatıyla ....04.2006 tarihinde davalı yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamıştır. Eldeki davada, davacılar arsa sahibinden devraldıkları bağımsız bölümün sözleşmeye göre teslimi gereken 04.02.2011 tarihinde teslim edilmediğini ileri sürerek, gecikme tazminatı talep etmektedir. Ne var ki dava konusu bağımsız bölümün, davacılara satış yoluyla geçtiği ve davacılarla davalı arasında bir sözleşme bulunmadığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Davacılar, dava dışı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasındaki sözleşmeye dayanarak talepte bulunmakta ise de dava dışı arsa sahibinin, davacılara arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki haklarını temlik ettiklerine dair dosyaya herhangi bir yazılı sözleşme sunulmamıştır. Oysa TBK'nın 184. maddesi gereğince (BK. md.163) sözleşmeden doğan şahsi hakkın temliki, yazılı olmadıkça geçerli olmaz....
Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Somut uyuşmazlıkta, davalı yüklenici ... ile davalı arsa maliki arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye avans olarak verilen arsa payı, davalı yüklenici tarafından davacıya ve dava dışı üçüncü kişilere tapudan temlik edilmiştir. Arsa maliki inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde her zaman dava açarak avans olarak devrettiği taşınmazı geri alabilir....
