Davalı ...Ş. vekili, davalı bankanın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine taraf olmadığını, dolayısıyla bu sözleşmeye dayalı hak talebinde muhatap olamayacağını, ipotek tesis edildiği tarihte tapu kütüğüne şerh edilmiş satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin bulunmadığını, tapu kütüğüne güvenerek ipotek hakkı tesis ettirdiğini, hakkının korunması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. Davalı ..., davaya cevap vermemiştir....
Davacı ile davalı arasında 23.03.2010 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış bilahare davacı ... Taşçı’nın vekili olan ...’ya vekaleten davalı .... İle 14.06.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamış inşaat da bu şirket tarafından yapılmıştır. Bu durumda ilk sözleşmenin iptal edildiğinin kabulü ile uyuşmazlığın ikinci sözleşme hükümlerine göre çözümlenmesi ve bu sözleşmeden kaynaklanan taleplerin de bu sözleşmenin yüklenicisi konumundaki Şura Mühendisliğe yöneltilmesi gerekir. Mahkemece bu husus gözetilmeden ve davalı ...’ın davada pasif husumet ehliyeti bulunmadığının kabulü ile bu davalı hakkında talebin husumet nedeniyle reddi gerekirken yargılamaya devamla davalı ... aleyhine davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı görülmüş hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir....
Hukuk Dairesi 12.06.2018 tarih ve 2015/9085 Esas, 2018/3646 Karar sayılı ilamında; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasından sonra yapılan tapu devrinin bu sözleşmenin ifası maksadıyla yapıldığı, taraflar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinden söz edilemeyeceği, tapu kaydının devir nedeninin de satış olduğu gerekçesini doğru olmadığı öte yandan yeni tapu maliklerine davaya dahil edilmesi gerektiğinden bahisle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. B....
Mahkemenin nitelendirmesine göre, uyuşmazlık; davalı yüklenici ile davacı arasında imzalanan, ....05.2006 tarihli harici satım sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Dosya kapsamına göre de talep, dava dışı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göne davalı yükleniciye isibet eden ... nolu bağımsız bölümün, harici satış sözleşmesinde kararlaştırılan zamanda davacıya teslim edilmediği iddiasına dayalı alacak istemine istemine ilişkin olup, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmamasına göre, hükmün temyiz incelemesi Dairemizin görevi dışındadır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle dosyanın, temyiz incelemesini yapmakla görevli Yüksek .... Hukuk Dairesi Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, ....03.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin tüketici saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin kapsamı, karmaşıklığı ve üst düzey teknolojisi gerektirmesi karşısında, bu davaların; dilekçelerin verilmesi, tahkikat ve hüküm aşamaları yönünden daha kısa ve basit şekilde sonuçlandırılmasında yarar görülen basit yargılama usulüne tabi tutulmasının sakıncaları da gözardı edilmemelidir. Açıklanan nedenlerle somut uyuşmazlığın çözümünde, görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir....
Uyuşmazlık taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle davacı yükleniciye isabet eden dava konusu 18 no'lu bağımsız bölümün, davalı arsa sahipleri tarafından üçüncü şahsa satılması nedeniyle alacak davasıdır. 03.06.2003 tarihli 9459 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 2. maddesinde davacı yükleniciye iskân belgesini alma yükümlülüğü getirilmiştir. Dosyadaki belgelerden inşaatın tamamlandığı, ancak iskân ruhsatının alınmadığı gibi taraflar arasında arsa sahipleri lehine sonuçlanan bir dava olduğu, yükleniciye ait son bağımsız bölümün ise arsa sahiplerince 3. kişiye satıldığı sabittir. Bu durumda sözleşmenin tasfiyesine yönelik karar kurulmalıdır. Böyle olunca Mahkemece dava konusu 18 no'lu taşınmazın 17.02.2011 satım tarihi itibariyle piyasa rayiç değerinin belirlenerek, arsa sahipleri tarafından yüklenici aleyhine Ankara 13....
Davacıların miras bırakanı ve arsa sahibi olan ... ile davalılardan ... ve ... arasında; Saray Noterliği'nce, doğrudan düzenlenen 15.06.2005 tarih ve 03862 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Yükleniciler ... ve ..., arsa sahibi ...'nun kayden maliki olduğu 86 ada ve 74 parsel numaralı tapulu taşınmaza sözleşmede öngörülen koşullarla, inşaat yapımını ve 13.12.2006 tarihinde “anahtar teslimi” şeklinde işin teslimini yüklenmişlerdir. Yüklenicilerin, yüklendikleri edimlerin ifasında “borçlu temerrüdüne” düşmüş oldukları mahkemece kabul edilerek 15.06.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olacak şekilde feshine ilişkin verilen karar, taraflarca, temyiz edilmediğinden, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin, feshi hakkındaki mahkeme kararı kesinleşmiştir....
Asıl davada davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 06.12.2007 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, akabinde arsa sahibi arsayı yüklenici şirkete intikal ettirdiği, yüklenici şirkette taşınmazı hisseli olarak 3.kişilere sattığı sabittir. 3.kişiler tarafından satın alına hisselerin her birinin bağımsız daire niteliğinde olduğu yapılan satışlardan anlaşılabilir haldedir. Bu durumda 3.kişiler bu taşınmazdan daire karşılığı hisse aldıklarını temlik sırasında bilmektedir. Aksi durum hayatın olağan akışına aykırıdır. Hal böyle olunca 3. kişilerin bu taşınmazı arsa payı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici şirkete intikal eden bu taşınmazı yüklenicinin edimini yerine getirmeden bu hisselerin gerçek manada kendilerine ait olamayacağını, avans niteliğinde olduğunu bildikleri kabul edilmelidir....
Ancak kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Her ne kadar dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6502 sayılı Yasa'nın 3/l bendi ile tüketici işlemi kapsamına eser sözleşmeleri alınmışsa da, somut olayda olduğu gibi arsasına karşılık bağımsız bölüm alacak olan arsa sahibinin ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket ettiğinden sözedilemeyeceği, amacının salt kişisel ihtiyaçları için kullanma, tüketme amacını aştığı, Yasa'nın 3/k maddesindeki "tüketici" tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Bünyesinde taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmesi olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, güdülen amaç, arsasının değerlenmesini sağlayacak yapının arsa üzerine yapılmasıdır. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü işbu saikinin, 6502 sayılı Yasa'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
