Davacı gerek dava dilekçesinde, gerekse de yargılama aşamasında davasını 06.05.1981 günlü "tarla satış senedi" başlıklı harici satış sözleşmesine dayandırmış ve bu sözleşme gereğince Türk Medeni Kanununun 713.maddesinde düzenlenmiş olan olağanüstü zamanaşımı nedenine dayalı tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur. Davacının ikinci kademedeki talebi Türk Medeni Kanununun 724.maddesinde düzenlenen temliken tescile yöneliktir. Mahkemece, davacının birinci kademedeki istemi olan harici satış ve zilyetliğe dayalı tescil isteği hiç değerlendirilmeksizin ikinci kademedeki istem hakkında hüküm kurulmuş olması doğru olmamış hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir. Mahkemece yapılması gereken iş; birinci kademedeki istem olan, olağanüstü zamanaşımı nedenine dayalı (TMK'nun 713.maddesi) tapu iptali ve tescil talebi hakkında inceleme ve araştırma yapmak delilleri toplamak, olmadığı taktirde diğer terditli talepler hakkında araştırma yaparak sonucuna göre karar vermek olmalıdır....

Davacı dava konusu taşınmazın 58 parsel sayılı olup dava dışı kişi adına tapulu olduğu,taşınmazın halen boş arsa olarak bulunduğu hususları taraflar arasında ihtilaflı değildir.Davacı burayı boş arsa olarak satın aldığını ve inşaat yapmayı düşündüğünü,ancak aradan geçen zamana rağmen tapusunun verilmemesi nedeniyle inşaatı yapamadığını, zilyetliğin ise satış sözleşmesi ile beraber kendisine devredildiğini bildirerek taşınmazın rayiç değerinin tahsilini talep etmiştir. Mahkemece taşınmazın zilyetliğinin devredilmemesi ve taşınmazın boş arasa olarak durması gerekçe gösterilerek davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiş ise de, taraflar arasında harici olarak düzenlenen 15.5.1975 tarihli satış sözleşmesinde satış bedeli olan 75000 Tl nin nakten ve peşinen ödendiği,taşınmazın zilyetliğinin davacıya teslim edildiği açıkça yazılıdır....

Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2008/232 E. sayılı dosyası ile açtığı tapu iptal-tescil davası sonucunda, 14.06.2010 tarihli karar ile davasının kabul edildiğini ve taşınmazın adına tescil edildiğini, 15.02.1989 tarihinde davalıların murisinin, davacının harici sözleşme gereği yaptığı 1.170.000 TL(bir milyon yüz yetmiş lira) ödemeye ve harici satışın yapılmadığına herhangi bir itirazının olmadığını, şu an için geçersiz olan harici sözleşme gereği ödenen bedel yönünden davalıların sebepsiz zenginleştiğini ileri sürerek, harici satış sözleşmesi gereğince davalıların murisine yapılan ödemenin denkleştirici adalet ilkesi doğrultusunda bugünkü alım gücüne tekabül eden şimdilik 10.000 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar; davacının ......

Dava konusu taşınmaz davalılar murisi adına 1989 tarihinde tapuya tescil edildiği, davaya konu harici satış sözleşmesinin de 1993 yılında yapıldığı anlaşılmakla resmi şekilde düzenlenmemiş olan ve geçerli olmayan tapulu taşınmaz satış sözleşmesine istinaden tapu iptali ve tescil talep edilemeyecektir. Somut olayda TMK 713/2 maddeye göre zilyedlikle tescil koşullarının da 1993 tarihli zilyetliğin devrine ilişkin gecekondu satış sözleşmesi ile Anayasa Mahkemesinin 17.03.2011 tarihli ve 2009/58 Esas, 2011/52 Karar sayılı kararıyla iptal ve yürürlüğün durdurulması kararına kadar 20 yıllık sürenin geçmemiş olması nedeniyle oluşmadığı, davacının tek talebinin tapu iptal ve tescile yönelik olduğu görülmekle davacının tapu iptal ve tescile ilişkin isteminin reddine ilişkin hükümde bir yanılgı bulunmadığı görülmüştür....

Davacı,davalı ile yapılan 21.09.2007 tarihli harici taşınmaz satış sözleşmesine göre belirlenen sürede iskan ruhsatının alınmaması nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın tahsilini talep etmiş olup, taraflar arasındaki sözleşmenin “Teslim zamanı ve usulü “ başlıklı 9. maddesinde,taşınmazın davacıya 31.12.2007 tarihinde teslim edileceği,taşınmazın bulunduğu sitenin inşaatının 30.08.2008 tarihinde tamamlanarak en geç 6 ay içinde cins tashihi ve iskan ruhsatı işlemlerinin tamamlanacağı,bu sürede iskan ruhsatının alınamaması halinde gecikilen her ay için davalı satıcı tarafından davacıya 300 dolar ödeneceği kararlaştırılmıştır....

Tapulu taşınmazın resmi olmayan şekilde yapılan satışlarının geçersiz olacağı,Tapulu taşınmazların mülkiyetinin naklinin Türk Medeni Kanunu'nun 706, Borçlar Kanunu'nun 213 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri hükümleri gereği resmi şekle bağlı olduğu, harici satışa değer verilemeyeceği, ancak, böyle bir satışın taşınmazın tasarrufuna icazet (muvafakat) sebebi sayılabileceği, açılan dava ile birlikte bu muvafakatin geri alındığının kabul edilmesi gerektiğinden, bu nedenle kötü niyetli bulunmayan davalı zilyed aleyhine talep edilen ecri misil talebinin reddine, harici satış sözleşmesinin lehtarına hapis hakkı sağlayacağından ve Türk Medeni Kanunu'nun 994. maddesi hükmü de gözetilerek, 30.000,00 TL üzerinden davalıya hapis hakkı tanınmak suretiyle davalının dava konusu Mersin İli, Mezitli İlçesi, 541 ada 8 parselde kain A blok 4.kat 7 nolu bağımsız bölüme yönelik müdahalesinin men'ine, yönelik karar verilmiştir....

Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, davacılar vekilinin asıl dava yönünden temyiz itirazlarının tümü, birleşen dava yönünden aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 6.3. Bilindiği üzere; tapulu taşınmazların satışı 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706, Türk Borçlar Kanununun 237, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ve Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince, resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli değildir ve satın alana herhangi bir mülkiyet hakkı bahşetmez. 10.07.1940 tarihli ve 1939/2 Esas, 1940/77 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre, tapulu taşınmazın harici satışının hüküm ifade etmemesi durumunda, taraflar verdiklerini geri alabilirler. O halde, harici satış sözleşmesindeki satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre tazmini gerekir. 6.4....

Bilindiği üzere; tapulu taşınmazların mülkiyetinin naklinin Türk Medeni Kanununun 706., Borçlar Kanununun 213. ve 2644 Sayılı Tapu Kanununun 26.maddeleri hükümleri gereğince resmi şekle bağlı olduğu tartışmasızdır. Başka bir ifadeyle tapulu taşınmazın harici satışına değer verilemez ve mülkiyetin naklinin sebebini teşkil etmez. Ancak tapulu taşınmazın haricen satılması ve alıcısına teslim edilmesi (zilyetliğinin devredilmesi) halinde satın alan kişi yönünden kişisel hak sağlayacağı, değişik anlatımla Türk Medeni Kanununun 994.maddesi hükmü uyarınca harici satış bedeli kendisine ödeninceye kadar taşınmazı alıkoyma hakkına (hapis hakkına) sahip olacağı kuşkusuzdur....

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2020/14- 519 Esas ve 2020/851 Karar sayılı ilamından Tüm bu açıklamalar kapsamında davacı harici satış sözleşmesine istinaden tapu iptali ve tescil talebinde bulunamayacağından ve davalının harici satış sözleşmesi ile maddi hukuk bağlamında bir ilgisi bulunmadığından, ayrıca davacının ve murisinin 45 yıl boyunca taşınmazı nizasız ve fasılasız kullanmasının sonuca bir etkisi olmadığından" gerekçeleri ile; 1- Davanın REDDİNE, dair karar verilmiştir....

O halde mahkemece yapılması gereken iş, dava konusu parselin hükmen tesciline esas kadastro mahkemesinin az yukarıda belirtilen ve kesinleşen kararı ile davalılar murisi adına zilyetlikle ve kazanma koşulları oluştuğu anlaşıldığına göre; davacının satın alma yoluyla eklemeli zilyetlik olgusu ve TMK’nin 996. maddesindeki eklemeli zilyetlik hükümleri gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, kesinleşmeyen tapu kaydına değer verilerek ve davalılar ve murisleri adına öncesinde tapu kaydı bulunmayan taşınmazla ilgili taşınmazın tapulu olduğu görüşünden hareketle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış ve hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir....