Ancak; alacağın temliki işlemi biçimine uygun satış vaadi sözleşmesi ile yapılmış ve satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı Tapu Kanununun 26/5.maddesinden yararlanılarak tapuya şerh verilmişse, lehine şerh konan kişinin sözleşme ile edindiği kişisel hakkı güçlenir ve bu şerhle kazanılan hak sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Böylelikle şerhten sonra mülkiyet hakkı kazanan malikin kötüniyetli müktesip olduğu karine olarak kabul edilir. Fakat, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi uyarınca kural olarak tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması icabeder. Ne var ki, alacağı temellük eden veya satış vaadi sözleşmesine dayanan vaat alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilsin ya da edilmesin tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kimsenin mülkiyeti kötüniyetli kazandığını her zaman ileri sürebilir....
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Somut olayda; satış vaadi sözleşmesi ve ek satış vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmazın tapu kaydında arsa vasfında olmasına rağmen davalı banka tarafından şube lokali olarak kullanıldığı, 27.06.2007 tarihli ek satış vaadi sözleşmesinin ikinci bendinde satış vaadine konu taşınmazda sözleşme bitiminden sonra 32 ay boyunca davacı tarafından davalı bankaya kiralama hakkı verildiği, 32 aylık süreden sonraki 5 yıl içinde her 2 tarafın üzerinde anlaşacağı kira bedeli ile bankaya kiralama olanağı tanındığı görülmektedir....
Türk Medeni Kanununun 705. maddesinin 2. fıkrasında sayılan ayrık durumlar hariç maddenin 1. fıkrasına göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ancak tescil ile olur. Bu bakımdan tapusuz taşınmazların satış vaadinde bulunulması Borçlar Kanununun 213. maddesi anlamında bir satış vaadi değildir. Eğer tapusuz bir taşınmazın satış vaadine dair sözleşme yapılmışsa bu sözleşme ile vaat alacaklısına her halde zilyetlik hakkının devri vaadinde bulunulduğu düşünülebilir. Bu şekilde zilyetliğin devri şekil koşuluna bağlı olmaksızın geçerli olduğundan zilyetliği devralan kişi tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz için ferağa icbar suretiyle tescil talebinde bulunamaz ise de eklemeli zilyetlikten yararlanma koşulları varsa ancak Türk Medeni Kanununun 713. maddesine dayanarak tescil davası açabilir. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; vaat alacaklısı mirasçıları davacılar 22.11.1955 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayanmıştır....
Davacı vekili, tarafların müştereken ve iştirak halinde malik olduğu 5 adet taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesini talep etmiştir. Davalı ... ile dahili davalı ... duruşmadaki beyanlarında, davaya bir diyeceklerinin olmadığını belirtmiş; davalı ... ise dava konusu taşınmazlarda, bir kısım paydaşların paylarını aralarında yaptıkları satış vaadi sözleşmesi uyarınca satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuş; davalı vekili de 15.09.2014 tarihli dilekçesi ile dava konusu taşınmazlar hakkında satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası açtıklarını belirterek bu davanın sonucunun beklenmesini istemiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 09.06.2014 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı ... iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 29.09.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı ... iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında noterde yapılan 08.05.1990 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalının tarafların müşterek murisi ...'...
Mahkemece, Türk Borçlar Kanunu'nun zamanaşımını düzenleyen 146. maddesi ile Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabi olduğundan, davacıların talepleriyle ilgili on yıllık zamanaşımı süresinin dolduğu, davalıların da zamanaşımı itirazında bulunduğu anlaşıldığından, zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Uyuşmazlık, Harici Taşınmaz Satış Sözleşmesine dayalı sebebsiz zenginleşmeden doğan alacak istemine ilişkindir . 07.06.1939 tarih ve 1936/31 E.-1939/47 K.sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre "Taşınmaz malın haricen satışına ve satış vaadine ilişkin akit ve işlemler yasaca geçerli değilse de, bir tarafın tapu dairesinde ferağın yapılmasını üstlenmesi koşuluna karşı diğer tarafın taşınmaz malın bedelini verdiğine, bedelin geri verilmesi de üstlenilmiş olduğuna göre; bu gibi davalar 10 yıllık genel zamanaşımına bağlı olurlar.( BK 125, TBK 146.md.)...
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 09.03.2007 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali, tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 30.11.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalı davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davalı uhdesindeki 1/4 payın iptali ile davacının kullandığı seçimlik yetki doğrultusunda 2673 ada 1 parsel üzerindeki binanın A blok 1 numaralı bağımsız bölümüne karşılık gelen 1/48 arsa payının tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü davalı temyiz etmiştir....
Hükmü, davacı ile davalılar temyiz etmiştir. 1-Davacı ile davalılardan ... arasında düzenlenen 12.12.2000 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu davalılardan ... ...’ın 1591/11529 payı üzerine yapılacak 5 katlı binanın 3.katındaki dairelerin satışının vaadine ilişkindir. Satış vaadinde bulunan tapuda malik olan değil, bir üçüncü kişidir. Kayıt maliki olan ... ... 12.12.2000 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığından, kayıt malikinden ifa talebinde bulunulamaz. Ancak; Tarafları davacı ile davalılardan ... olan 12.12.2000 tarihli sözleşme bir taahhüt işlemi olarak geçerlidir. Bu sözleşmenin ifa edilmemesi sonucu vaat alacaklısı alacağını kısmen veya tamamen elde edememiştir. Dolayısıyla sözleşmenin ademi ifası sebebiyle bir zarara uğradığı açıktır....
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Somut olayda; Satış vaadine konu taşınmazlar tapuda halen vaat boçluları ..., ..., ...ve ...'nin murisi ... adına kayıtlıdır. ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2003/615-650 sayılı veraset ilamına göre davacının ...'...
Davalı, davacının tescil isteğinin dayanağı olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, dava dışı ... Haydar Veziroğlu’nun yine dava dışı ... ’den aldığı borcun ödenmeyen kısmının teminatı olarak düzenlendiğini, bakiye borç için ayrıca senetde verildiğini belirterek dayanılan satış vaadi sözleşmesinin tarafların gerçek iradelerini yansıtmadığını, açılan davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davalı şirket adına vekaleten satış vaadinde bulunan dava dışı... adlı kişiye 06.08.2001 tarih 30083 yevmiye numaralı vekaletnamenin verildiği tarihte davalı şirket satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazlarda malik olmadığından geçersiz olan satışa dayanılamayacağından söz edilerek dava reddedilmiştir. Hükmü, davacı temyiz etmiştir. Gerçekten, davalı şirket adına vekil sıfatıyla sözleşmede taraf olan...’a vekaletnamenin verildiği 06.08.2001 tarihinde davalı şirket satış vaadine konu taşınmazlarda malik değildir. Şirketin 28.02.2002 tarihinde taşınmazları adına tescil ettiği görülmektedir....
