ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 17/11/2021 NUMARASI : 2020/236 ESAS, 2021/770 KARAR DAVA KONUSU : Tazminat (Kat Karşılığı İnşaat Söz....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : None NUMARASI : 2019/72 ESAS - 2020/263 KARAR DAVA KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : Taraflar arasındaki Tapu İptali Ve Tescil (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) davası nedeniyle yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalıların murisi Ünsal Şanal'ın 01/10/2016 tarihinde adi yazılı olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, bu sözleşmeye göre Değirmendere mahallesi 3829 parsel sayılı taşınmazda yapılacak inşaat sonucu 1, 2 ve 3 numaralı dairelerin müvekkiline devredileceğini, 4 numaralı dairenin ise muriste kalacağını, murisin müvekkiline Gölcük 3....
Mahkemece iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davalı yüklenici şirketin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediği, yapılan imalatın seviyesinin % 90’ın çok altında olduğu, bu nedenle, davacı arsa sahibinin sözleşmeden dönebileceği, yüklenici edimlerini yerine getirmediğinden, ondan bağımsız bölüm satın alan diğer davalıların iktisaplarının da korunmayacağı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 10.11.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve 13.05.2011 tarihli ek sözleşmenin feshine, dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline, davalılar ..., ..., ..., Osman-Metin Oğuz Elk. Otom. Eml. İnş. Taah. San. Tic. Ltd. Şti. adına bağımsız bölüm kaydı bulunmadığından, adı geçen davalılar hakkında açılan davanın ve eksik iş ile kira bedeli istemlerinin reddine karar verilmiştir....
Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; taşınmazları tapu kütüğündeki kayda güvenerek iyi niyetli olarak satın aldığını, mülkiyet hakkının tarafına geçtiğini, davacının sözleşmeden kaynaklanan haklarını sözleşmenin tarafı olan kişiye karşı ileri sürülebileceğini belirterek davanın reddini istemiştir. Davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davayı kabul etmediklerini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yalnızca sözleşmenin taraflarını bağladığını, uzun zaman önce akdedildiği iddia edilen sözleşmenin o zaman tapuya şerh edilmesi gerektiğini, tapular üstünden onca işlem geçmesinin ardından tapuya şerh edilme talebinin haksız ve yersiz olduğunu, davacıların davayı açmakta hukuki yararlarının bulunmadığını, davacıların hukuki yararı bulunmadığını belirterek davanın reddini istemiştir....
Maddesine atıfta bulunarak kurulmuş hükmün usul ve yasaya aykırı olduğunu, kural olarak görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemesi olmakla beraber, Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin olayın özelliğine göre belirleneceğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olduğunu, bu sözleşmelerin bir tarafının arsa sahibi diğer tarafının yüklenici olduğunu, bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Ticaret Kanununun 12. maddesindeki tacir tanımına uymadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin eser sözleşmesinin özgü bir tipi olduğu göz önünde bulundurulduğunda, her iki tarafın tacir olmadığı yahut bir tarafın tacir olduğu sözleşmeden kaynaklanan davalarda asliye hukuk mahkemelerinin görevli olacağını, nitekim Yargıtayın da, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin nitelik olarak Tüketici mahkemelerinin görev alanına giren eser sözleşmelerinden olmadığını pek çok kararında...
Bu kural gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yüklenicinin tapu iptali ve tescil talebiyle açtığı davada, arsa sahibinin mahsup yoluyla ileri sürdüğü ya da karşı dava veya birleşen dava yoluyla talep ettiği aynı sözleşmeden kaynaklanan eksik ve ayıplı iş bedeli, gecikme tazminatı gibi alacak talepleri de incelenip, birlikte ifa kuralı da gözetilmek suretiyle karar verilmelidir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır (BK. m. 364). Kural olarak, ücret (arsa payı) sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa (kademeli ferağ öngürülmemişse) işin yapılmasından sonra ödenir (devredilir). Bu durumda, inşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez....
Davalılardan ... vekili, davacı ile diğer davalı yüklenici.....arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, müvekkilinin bu sözleşmenin tarafı olmadığını, dava konusu taşınmazda kat irtifakı kurulduğunu ve tapu kaydına güvenilerek müvekkilince taşınmazın satın alındığını, davacının bu satın alma işlemini bilmesine rağmen yüklenici ile yeni bir düzenlemeye vararak 20.000,00 TL ödemeyi kabul ettiğini, müvekkiline yapılan satışa bir itiraz ileri sürmediğini, davacının iyiniyetli olmadığını, taşınmazda inşaatın büyük ölçüde tamamlandığını, sözleşmenin geriye yönelik feshinin yasal olarak mümkün bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
Davacı vekili, davalı yüklenici ... ile, davalı arsa sahibi ... arasında yapılan 26.06.2009 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yükleniciye düşen A blok 10. kat 20 no'lu bağımsız bölümünün yüklenici tarafından noterden düzenleme şeklinde yapılan 14.6.2010 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, bedelini ödediğini taşınmazın ... kaydının iptali ile adına tescilini talep etmiştir. Davalı arsa sahibi ... vekili, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin fesh edildiğini yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemiş olduğundan müvekkillerinden talep hakkı olmadığı, savunmaları ile davanın reddini talep etmiştir. Davalı yüklenici ... vekili, davacının bedeli ödemediğini arsa sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davanın devam ettiğini belirterek davanın reddini istemiştir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir....
Mahkemece, iddia, savunma, tanık beyanları, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, tapuda davalı yükleniciye pay devrinin yapılmış olması nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli bir sözleşme haline geldiği, davaya konu taşınmazda inşaat yapımına başlanılamadığından sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi gerektiği, davalılardan ... in taşınmazı satın aldığı tarihlerde yurt dışında çalıştığı ve ekonomik durumunun iyi olduğu, tapu kaydında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konulduğuna dair şerh bulunmadığı, davalılar arasında yakınlık ve akrabalığı bulunduğunun da ispatlanamadığı dikkate alınarak davalı ...'in de taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı ... Ltd....
Davacının, dava dışı kat malikleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı, yaşanan ekonomik gelişmeler sebebiyle sözleşmenin uyarlanması yoluna gidildiği, bu kapsamda kat maliklerine karşı dava açıldığı, kat maliklerinin 24/06/2022 tarihinde sözleşmeden dönüldüğüne dair davacı şirkete ihtarname gönderildiği, sözleşmenin niteliği gereği feshin mahkeme kararı ile olanaklı olduğu, yapılan feshin geçersiz olduğu, davalı şirketin geçerli bir sözleşme bulunduğu halde dava dışı kat malikleri ile ikinci bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığı, davalının bu eyleminin haksız rekabet teşkil ettiğini iddia ettiği, davalının ise davacı ile dava dışı kat malikleri arasındaki ilişkiden haberdar olmadığı, davacı tarafından tapuya herhangi bir şerh verilmediği, kendisinin dava dışı kat maliklerini önceki sözleşmeyi ihlale veya sona erdirmeye yönlendirmediği, kendisinin haksız rekabet teşkil eden bir eyleminin bulunmadığı, kat malikleri ile yapılan anlaşmanın davacı ile yapılan sözleşmenin sona...
