Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Burada üzerinde durulması gereken husus, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satımının hukuki sonuç sağlayıp sağlamayacağıdır....
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; tarafların sözleşmenin 5. maddesine bir istisna koyduklarını, inşaat ruhsatı alma süresi başlıklı bu maddede imar uygulamalarından kaynaklanan resmi gecikmeleri hariç tuttuklarını, tarafların ruhsat alma süresine bu istisnayı koyma nedenlerinin taşınmazın bulunduğu alanda sözleşmenin imzalandığı tarihte 4 kat inşaat yapımına henüz izin verilmemiş olmasından kaynaklandığını, bu nedenle altı aylık ruhsat başvuru süresinin geçtiği tespitinin doğru olmadığını, müvekkilinin anlaşmış oldukları gibi ruhsat başvurusu için imar uygulamasında resmi değişiklik yapılmasını ve kat artışı verilmesini beklediğini, müvekkilinin inşaatı tamamlamak istediği için bu aşamada yapmış olduğu masrafları ve sözleşmede düzenlenen cezai şart isteme hakkını saklı tuttuklarını, haksız davanın reddi gerektiğini savunmuştur....
Mahkemece iddia savunma ve dosya kapsamına göre; inşaatın süresinde teslim edilmemesi nedeniyle 37.500,00 TL kira alacağı bulunduğu davalının inşaatı ... kat yerine, .... katı çatı dubleksine dönüştürerek ... kata çıkardığı bu şekilde sözleşmenin .... maddesine aykırı davrandığı, sözleşmedeki denkliğin bozulmuş olduğu, bu hususun aynen giderilmesinin mümkün olmadığı, denkleştirme tazminatı olarak ....973,75 TL ödeme gerektiği, sözleşmeden dönülmesi halinde müspet zarar kapsamında olan cezai şartın talep edilebileceği, sözleşmede öngörülen sürenin yaklaşık ... yıl aşılması nedeniyle sözleşmeni .... maddesinde kararlaştırılan ....000,00 TL cezai şartının tahsili gerektiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Kararı davalı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat davasıdır. Mahkemece arsa payı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin .... maddesinde 60 günlük süre yüklenici lehine düzenlenmiştir....
Davalı vekilinin beyan dilekçesi ve sözleşmeye konu taşınmazdan imar uygulaması sonucu oluşan taşınmaza ilişkin ortaklığın giderilmesi davası bulunması hususları dikkate alındığında, tapudaki tüm hissedarlarla kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmadığı, bu nedenle TMK'nın 692.maddesi gereğince taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğu görülmüştür. Davacının talepleri sözleşmeye dayalı olduğundan ve sözleşmenin de geçersiz olması nedeniyle geçersiz sözleşmeye dayalı talepte bulunulamayacağından" şeklindeki gerekçe ile davanın reddine karar verilmiştir. Karara karşı davacı vekili istinaf kanun yoluna başvurmuştur....
HUKUK DAİRESİ DOSYA NO : 2023/820 KARAR NO : 2023/746 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : ORDU 3.ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : None NUMARASI : 2021/361 ESAS, 2022/343 KARAR DAVA KONUSU : Sözleşmenin geriye etkili feshi- Tapu İptali ve Tescil - cezai şart bedeli- (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : Ordu 3.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/361 esas, 2022/343 karar sayılı dava dosyasında verilen sözleşmenin geriye etkili feshi- tapu iptali ve tescil - cezai şart bedeli- (kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan) talebinin kısmen kabul, kısmen reddine karşı, davalı T3 vekili ile davalı T5 vekili tarafından istinaf yoluna başvurması üzerine, dosyanın yapılan inceleme sonucunda; TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ : İDDİA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkil ile davalı arasında 10/05/2018 tarihinde Ordu 3....
Kararı, asıl ve birleşen davada davacı, birleşen davada davalı vekilleri temyiz etmiştir. ...- Asıl ve birleşen davada davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden; Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminatın tahsili, birleşen dava, tapu iptali tescil istemine ilişkindir....
Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Öte yandan, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır....
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasından sonra arsa sahiplerince bir kısım payların devredilmiş olması halinde sözleşmeden doğan hakların da temlik edildiğine ilişkin kanıt sunulmadığı sürece sözleşmenin geçersizliğinden bahsedilemez. Somut olayda paylarını devreden arsa sahiplerinin sözleşmeden doğan haklarını da temlik ettiklerine ilişkin kanıt sunulmadığına ve dosya kapsamındaki diğer delillere göre koşulları oluştuğundan sözleşmenin feshine ve istinaf başvurusunun reddine karar verilmesi gerektiği halde ... Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi tarafından istinaf başvurusunun kabulü ile sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir....
Mahkemece yüklenici tarafından sözleşmenin feshedildiği kabul edilerek, “davacı yüklenicinin inşaata zamanında başlamadığı, ruhsat almadığı, inşaatı da yapmadığı bu şekilde feshi de haksız bulunduğu, sözleşmenin 11. maddesine göre de her hangi bir tazminat talep edemeyeceği” gerekçesiyle asıl davanın reddine, karşı davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, kararı davacı ve karşı davalı yüklenici temyiz etmiştir. 1- Davacı yüklenici şirket ile davalıların murisleri arsa sahipleri ... ve ... arasındaki 03.05.2001 tarihli sözleşme gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi olup noterde “düzenleme” biçiminde tanzim olunmuştur. Dolayısıyla bu sözleşmeden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı “sözleşmenin feshi” davası sonunda fesih (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Davacı yüklenici, davadan önce arsa sahiplerine keşide ettiği Konya 9....
İlk derece mahkemesince, öncelikle taşınmazın yükleniciye devir tarihi itibariyle inşaat yapımı kararlaştırılan taşınmazın tüm arsa sahipleri, paydaşları veya kat maliklerini gösterir tapu kayıtları getirtilmeli, bu paydaşların davalı yüklenici ile yapılmış arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup bulunmadığı araştırılmalı, bunlarla ayrı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalanmamışsa davaya konu sözleşmenin geçersiz olacağı; sözleşmenin feshi istemi geçersizliğin tesbitini de içerdiği göz önüne alınarak sonucuna uygun karar verilmelidir....
