Sonuç olarak, mahkememizce yürütülen tahkikat sonucunda yukarıda açıklanan nedenlerle davanın kısmen kabulü cihetine gidilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur..." şeklindeki gerekçe ile, Davanın kısmen kabulü ile; 1- Sözleşmenin ifa edilmemesine yönelik 141.469,00 TL. maddi tazminatın 30/05/2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine; fazlaya ilişkin istemin reddine, dair karar verilmiştir....

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 29.11.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi....

Davalı Işın Elektrik A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle, Arsa sahibi davacı ile borçlu arasında 01/06/2017 tarihinde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini taraflarınca haciz mahallinde sözleşmeden haberdar olduklarını, 24/09/2020 tarihinde pendik tapu müdürlüğüne yazı yazıldığını, İstanbul ili, Pendik ilçesi, Batı Mah, 831 ada, 15 parselde kayıtlı daireler ile ilgili olarak borçlu ile arsa sahibi ve hissedarları arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince dosya borçlusu şirkete isabet eden henüz tapuya tescil edilmeyen bilgileri verilen parselde bulunan halen arsa sahibi T1 ve hissedarları adına kayıtlı daireler ile ilgili olarak şerh konulmasını talep ettiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ileriye etkili şekilde olabileceği gibi geriye dönük sonuç doğuracak şekilde de gerçekleşebildiğini ,inşaatın aşaması tespit edilerek yüklenici müteahhit şirketin emek ve mesaisinin karşılığı belirlenerek arsa...

Davalı vekili istinaf kanun yoluna başvuru dilekçesinde özetle; "talep sözleşmenin feshi olduğu halde talep dışına çıkılarak geçersizlik tespiti kararı verilmesinin hatalı olduğunu, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmadığını, inşaatın son tamamlanma oranının belirlenmediğini, Vehbi Eser ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, tüm arsa sahipleri ile yapılan sözleşmelerin mevcut olduğunu, inşaatın halihazırda %100 tamamlandığını, inşaatın gecikmesine arsa sahiplerinin Yusuf Tunel adlı kişinin binasının tecavüzünü ortadan kaldırmayarak ve yer teslimi yapmayarak kendilerinin sebep olduğunu" ifade ederek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir....

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile, 18/03/2010 ve 20/10/2010 tarihli satım sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshine, toplam 51400 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verimiş, hüküm davalı ... tarafından temyiz edilmiştir. Dava, satım sözleşmesi kapsamında yerine getirilemeyen ifa nedeni ile fesih ve cezai şart istemine ilişkindir. Davacı sözleşme kapsmında belirlenen tarihte teslimin gerçekleşmemesi nedeni ile taraflar arasında yapılan sözleşmelerin feshi ile birlikte kira tazminatı ve 50.000 TL tutarında cezai şart isteminde bulunmuştur. Taraflar arasında imzalanan 20/10/2010 tarihli ek sözleşmenin 13. Maddesinde teslim tarihinde inşaatın teslim edilmemesi halinde her ay için 400 TL kira bedeli ödeneceği 14. maddesinde ise her daire için 50.000 TL tazminat ödeneceği düzenlenmiştir....

Hemen belirtmek gerekir ki, yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi, onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürülebilir. Öte yandan, arsa sahibi de, yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Diğer bir deyişle üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmiş olması ve sonuç olarak mülkiyete hak kazanması gerekir. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer....

Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, sözleşmeye davalı yüklenicinin inşaatı su basman seviyesinde bıraktığı, sonraki tüm imalatların müdahiller tarafından yapıldığı, sözleşmenin feshi yönünde tarafların iradelerinin birleştiği, son olarak inşaat seviyesinin %93 olarak tamamlandığı gözönüne alındığında sözleşmenin ileriye etkili şekilde feshine, yüklenicinin ve onun yerine geçen müdahillerin yapmış olduğu inşaat nedeniyle yükleniciye düşen bağımsız bölümlerden 1, 10, 7 ve 12 nolu bağımsız bölüm tapularının tamamı ile 9 nolu bağımsız bölümün 24.32/772 hissesinin iptali ile temlik alanlar adına tesciline, kira tazminatının yükleniciden tahsiline karar verilmiştir....

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda yapı kayıt belgesi alınmasının idare tarafından yapının kaçak kullanılmasına imkan tanırken imara ilişkin yürürlükte bulunan mevzuatta herhangi bir değişiklik yapmadığından iskan alınmayan ya da alınmayana yapının yasal hale geldiğinden bahsedilemeyeceğinden yapı kayıt belgesi alınmasının sözleşme kapsamında karşılıklı edimlerin ifasına etkisi bulunmadığı, sözleşmenin geriye etkili feshi isteminin şartlarının oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulü ile sözleşmenin feshine karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararının dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir....

Yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakkına dayanarak arsa sahibinden kendi payına düşen bağımsız bölümlere ait arsa paylarının mülkiyetinin adına tescilini talep edebileceği gibi, bu hakkını yazılı olması koşuluyla arsa sahibinin onayına gerek olmaksızın üçüncü kişiye de devredebilir. Başka bir anlatımla böyle durumlarda yüklenici sözleşme uyarınca arsa sahibinden talep edebileceği bağımsız bölüm ve buna bağlı arsa payının devrini talep etme hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır ve yüklenici ile üçüncü kişi arasında alacağın temliki sözleşmesi bulunduğu kabul edilir. 21. "Temliken tescil" olarak da adlandırılan bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....

Dosya içeriğine göre, inşaatın, ruhsatsız ve tadilât projesi ile dahi yasal hale getirilemeyecek derecede imar mevzuatına aykırı olduğu ve bu haliyle yıkılması gerektiği anlaşılmaktadır. Davacı, tapu iptâli-tescil istemiş olmakla, çoğun içerisinde az da bulunur kuralı uyarınca sözleşmeden dönme iradesini de açıklamış bulunmaktadır. Yine, dosya içeriğine göre, yüklenici üzerindeki bazı tapuların dava dışı üçüncü kişilere intikâl ettirildiği görülmüştür. Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş; sözleşmenin geriye etkili feshi ile yüklenici üzerindeki tapu kayıtlarının iptâline karar verilmesinden ibarettir. Davacı arsa sahibinin, istediği takdirde yükleniciden pay satın alan dava dışı üçüncü kişilere karşı da dava açma hakkının saklı olduğu kuşkusuzdur. Karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır....