Davacı yüklenici şirket davasında sözleşmenin uyarlanması istemi yanında, sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın işletilmemesi isteminde de bulunmuştur. Birleşen davada ise arsa sahipleri sözleşmenin feshi, yanında cezai şartın tahsili istemlerinde bulunmuşlardır. Sözleşmede kararlaştırılan sürede sözleşme şartlarına uygun şekilde inşaatın bitirilmemesi, diğer şartlar da değerlendirilerek yüklenicinin temerrüdü sonucunu doğurur. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi için tarafların iradelerinin fesih konusunda uyuşması veya mahkemece fesih konusunda karar verilmesi zorunludur. Sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın tahsili isteminin fesih istemi konusunda verilecek karara göre değerlendirilmesi gerekir. Davaya dayanak yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılmış cezai şart bulunmamaktadır. Sözleşmenin .... maddesinde kararlaştırılmış olan kira geliri gecikme tazminatıdır....

İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASISÖZLEŞMENİN FESHİ 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 365 ] "İçtihat Metni" Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin uyarlanması, bunun mümkün olmaması halinde sözleşmenin feshi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir. Yanlar arasında Yahyalı Noterliği'nde biçimine uygun düzenlenen 29.01.2002 gün, 0212 yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle davacı yüklenici, davalı arsa sahibine ait Yahyalı İlçesi Gazibeyli Mahallesi Hacıfakılı Sokak 291 ada 10 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaat yapımını üstlenmiştir. Sözleşmenin 1. maddesinde inşaatın 6 kattan oluşaçağı, projeye göre bodrum ve 7. katın da yapılabileceği, zemin kattaki dükkan hariç 1. kattan 5. kata kadar yapılan dairelerin %40'nın mal sahibine, kalan kısımların yükleniciye ait olacağı ve 7. kat yapılırsa tamamının yine yükleniciye ait olacağı kararlaştırılmıştır....

Dosya kapsamı itibariyle dava konusu edilen tüm kat karşılığı inşaat sözleşmeleri dosya arasında bulunmadığından dava konusu 1442 ada 8 parsel sayılı taşınmaza ilişkin tüm kat maliklerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayıp imzalamadıkları, hangi sözleşmelerin kimler tarafından imzalandığı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan tüm tüm kat maliklerinin davada davacı olup olmadıkları hususları anlaşılamamaktadır. Kat malikleri-hissedarların tamamı ile sözleşme imzalanmadığının anlaşılması halinde sözleşmenin iptali değil sözleşmenin geçersizliği söz konusu olacaktır. Geçerli bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı anlaşılırsa sözleşmenin feshine değil geçersiz olduğunun tespitine karar verilmesiyle yetinilmesi gerekir....

- KARAR - Davacı kooperatif vekili, muris arsa sahibi... ile davalı yüklenici ... arasında imzalanan ....02.1995 tarihli "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin" daha sonra davalı yüklenici ... tarafından ....05.1996 tarihli noter sözleşmesi ile müvekkili kooperatife devredildiğini, arsa sahibi muris ...'ın vefat ettiğini ve mirasçılarının tapuyu üzerindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi ile diğer davalı ...'a devrettiklerini, sözleşmede kaba inşaat bittiğinde tapunun %50'sinin verileceğinin belirlenmesine rağmen, tapunun müvekkiline devredilmediğini ileri sürerek, hak ettiği %50 arsa payı tapunun müvekkili kooperatife tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... vekili, ....02.1995 tarihli sözleşme uyarınca inşaatın ... ay içinde tamamlanması gerekirken, işin bitirilmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir....

Yapılan müzakere sonucu, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ Davacı vekilinin talebi, davacı yüklenicinin taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılan işlerin bedeli ile yoksun kalınan kârın davalı arsa sahiplerinden tahsili istemiyle açılan dava ve davacı arsa sahiplerinin, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve sözleşmenin hükümsüz kalması nedeniyle kira gideri ve inşaatta meydana gelen zararın tahsili istemiyle açılan birleşen davanın yargılaması sırasında, davacı yüklenici vekilinin davalı ... ile davalı muris ... mirasçıları ..., ..., ... ve ...'ın üzerlerine kayıtlı dava konusu taşınmazlarla ilgili 3. Kişilere satış ve devir hazırlığında oldukları duyumunu aldıklarını, davacı yüklenicinin hakkının derhal korunması gerektiğini ileri sürerek taşınmazların tapu kaydı üzerine devir ve intikalini engelleyecek nitelikte ihtiyati tedbir konulması istemine ilişkindir....

Arsa sahiplerinin yükleniciye kat karşılığı sözleşme gereğince yapmış oldukları arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldığından, yüklendiği edimini ifa ettiği oranda arsa sahiplerine karşı alacak hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üzerinde mülkiyet hakkı doğar. Somut olayda ise, arsa sahiplerinin, yüklenici ile yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesini geriye etkili olarak feshetme hakları bulunduğundan, yükleniciye verilen ve onun tarafından üçüncü kişilere intikal ettirilen payların ... hak sahipleri olmaları sıfatıyla, sözleşmenin feshini ve davalılardaki pay kayıtlarının iptaliyle adlarına tesciline karar verilmesini isteyebilirler....

birleştirilmek suretiyle eldeki davada taraf teşkili sağlandıktan sonra davalı yüklenicinin inşaatı teslim borcunda temerrüde düşüp düşmediği, buna göre sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluşup oluşmadığı değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi, taşınmazın tüm paydaşları ile düzenlenmiş kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin bulunmadığının tespiti halinde taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz olacağından bu durumda ise ''çoğun içinde az da vardır'' kuralı uyarınca sözleşmenin feshi isteğinin sözleşmenin geçersizliğinin tespitini de içereceğinden sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi ile yetinilmesi gerekirken bu hususlar yerine getirilmeden davanın eksik inceleme ve araştırma sonucu ve taraf teşkili de sağlanmadan reddine karar verilmiş olması usul ve yasa hükümlerine aykırı görülmüştür (Yargıtay Kapatılan 15.H.D'nin 2018/1249 Esas-2019/1896 Karar sayılı ilâmı)....

Somut olayda davacı, arsa sahibi olan müvekkili kooperatif ile dava dışı ... arasında gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını sözleşmenin dava dışı ... tarafından davalı şirkete devredildiğini ve davalı tarafın yüklenici sorumluluğunu üstlendiğini, yüklenici ile müvekkili arasında yapılan ek sözleşme ile esas sözleşmede bazı değişiklik ve ilaveler yapıldığını, sözleşmeye göre yapılması gereken işin süresinde tamamlanmadığını belirterek, süresinde tamamlanmayan işin tespitini, yüklenicinin işten el çektirilmesini, şimdilik eksik işler bedeline mahsuben 1.200.000,00.-TL, gecikme tazminatına mahsuben 950.000,00.- TL ve manevi tazminat olarak 50.000,00....

- KARAR - Davacı vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, inşaata başlamadığı gibi kendi payına düşecek daireleri üçüncü şahıslara sattığını ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile cezai şartın tahsiline ve tapu iptal ve tescile karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, 10.01.2014 tarihli duruşmadaki beyanında; akdin geriye yönelik feshini kabul ettiklerini, ifaya ekli ceza olan 20.000,00 TL tazminat isteminin reddini ve imalat bedelinin tahsiline karar verilmesini istemiştir....

Mahkemece, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki inşaat sözleşmesi feshedildiğinden, davalı yüklenicinin borcunu yerine getirmesinin imkansız olduğu gerekçesiyle ... iptali ve tescil davasının reddine, ifaya eklenen cezai şarta ilişkin olarak davalı ... aleyhine açılan davanın da reddine karar verilmiştir. Dosya içinde mevcut Ankara 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/391-472 Esas ve Karar sayılı dosyasının incelenmesinde; davacısının arsa sahibi ..., davalısının yüklenici ... olduğu, davanın taraflar arasında yapılmış olan 12.11.2008 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemiyle açıldığı, mahkemece sözleşmenin ileriye yönelik olarak feshine karar verildiği ve kararın tarafların temyiz etmemesi üzerine 03.01.2012 tarihinde, eldeki davanın yargılaması sırasında kesinleşmiş olduğu görülmüştür. Sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedildiği konusunda taraflar arasında ihtilaf bulunmaktadır....