Mahallesi 6560 parsel sayılı taşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapımı konusunda 03.10.1984 gün, 13228 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi, dava dışı yüklenici ... ile bir kısım davacıların murisi ve taşınmazda 2/4 pay sahibi ... arasında imzalanmıştır. Aynı taşınmazda pay sahibi olan arsa sahipleri ... ve ... ile dava dışı yüklenici ... arasında aynı Noterlikte 03.10.1984 gün, 13229 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi imzalanmıştır. ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1995/724 Esas 1996/316 Karar sayılı dosyasındaki sözleşmenin feshi ve ifaya izin davası, 03.10.1984 gün, 13228 yevmiye nolu sözleşmeyi arsa sahibi olarak imzalayan ......
mahallesi 112 ada, 14, 15 ve 16 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde kat karşılığı inşaat yapımını üstlenmiştir. Sözleşmenin 6. maddesine göre belediyeden ruhsat alımlarının en geç 5 ay içinde sonuçlandırılacağı ve ruhsat alındıktan sonra en geç 4 yılda inşaatın bitirileceği, 13. maddesinde de arazi üzerindeki ağaçlar ve bina yıkım enkazlarının arazi sahiplerine ait olacağı kararlaştırılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden tek taraflı irade beyanı ya da sözleşmede öngörülen sürenin geçmesiyle kendiliğinden sona ermesi ya da feshi mümkün değildir. Dava tarihi itibariyle sözleşmede kararlaştırılan süre geçtiğinden inşaatın tamamlanıp teslim edilmemesi sebebiyle yüklenici temerrüdü gerçekleşmiş ise de, davalı ve dava dışı arsa sahipleri tarafından açılan dava sonucunda alınan kararla sözleşme feshedilmediği gibi fesih konusunda taraf iradeleri de birleşmemiştir. Davalılar tarafından ......
İlk derece mahkemesince; "…Sözleşmenin niteliğine göre yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir, edimi ise binayı imal ve teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshini isteyebilme hakkı doğar.Somut olayda; davacının taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca ruhsat tarihinden itibaren sözleşmede vadedilen22 ay içerisinde inşaat yapımına başlanarak bitirilmesi gerektiği ancak keşif tarihi itibariyle vadedilen sürenin geçtiği ve davalı inşaat şirketince inşaata başlanmadığı sabittir.Sonuç itibariyle; taraflar arasında akdedilen Susurluk Noterliği'nin 22/01/2018 tarih 450 ve 451 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat payı sözleşmesinin vadedilen süre içerisinde davalı tarafından gereği yerine getirilmediği anlaşıldığından, sözleşmenin; geriye etkili olmak kaydıyla, feshine…" karar verilmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda .../k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Dava; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, sözleşmenin kararlaştırılan sürede ifa edilmediği iddiasıyla uğranılan zararın tazmini istemlerine ilişkindir. Mahkemece, sözleşmenin feshi, atiye bırakılan müdahalenin men'i talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığına ve diğer taleplerin reddine dair verilen karar hakkında taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulmuştur. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15.Hukuk Dairesi başvurunun esastan reddine karar vermiştir. Bu karara karşı davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. Taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde; davacı arsa sahiplerinin maliki bulunduğu 4 ve 5 parsellerin, dava dışı 1-2-3 nolu parsellerle tevhidi neticesinde oluşacak yeni parselde inşa edilecek binadaki taraflarca belirlenen bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine devri konusunda anlaşılmıştır. Aynı binada 1-2-3 nolu parsel maliklerine devredilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümler de bulunmaktadır....
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, davacı ile davalı arasında iddia olunduğu şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup bulunmadığı ve bulunması halinde sözleşme kapsamında yapılan masrafların ve sözleşmenin haksız feshi sebebiyle uğranılan kar kaybının tahsilinin gerekip gerekmediği hususlarındadır. Uyuşmazlık konusuna göre emsal mahiyetteki Yargıtay ...H.D.'nin ... Esas ... Karar sayılı kararı "Arsa payı karşılığı inşaat yapım ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri bedel olarak arsa payı devri ve satış vaadini de içerdiğinden, karma nitelikli sözleşmelerdendir. Gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanunu'nun 706/I, 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 213, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. Maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunlu olup, resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur....
Arsa üzerinde inşaat yapımı olağan kullanımın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapım işlerinden sayıldığı ve paydaşların oybirliğiyle aksini kararlaştırdığı ileri sürülüp kanıtlanmadığından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Dosyadaki düzenleme şeklinde yapılan sözleşmede 2424 parselde pay sahibi olan... yer almadığı gibi bu arsa sahibi ile yükleniciler arasında imzalanmış başkaca arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi de bulunmamaktadır. Ümraniye Belediye Başkanlığı da 15.06.2009 tarihli yazı cevabında 2424 ile 2425 parsellerin tevhit edilmeden uygulama yapılamayacağını bildirmiştir. Sözleşme konusu 2424 ve 2425 parseller tevhit edilmeden inşaat yapılması mümkün olmadığı 2424 parselde pay sahibi olan... sözleşmede taraf olarak yer almadığı ve kendisi ile yapılmış ayrı bir sözleşme de bulunmadığından davacı ile davalı yükleniciler arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin, Tüketici Kanununda 3/1. maddesinin (k) bendindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin, 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 355 ] "İçtihat Metni" Mahalli mahkemece verilen hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü: Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca dava dışı yükleniciye devredilen bağımsız bölümler üzerine yüklenicinin borcu sebebiyle konulan haciz şerhinin yüklenicinin temerrüdü sonucu sözleşmenin feshedilmiş ve tapu kayıtlarının iptal edilerek arsa sahipleri adına feshine karar verilmiş olması nedeniyle terkini istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine dair verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi ve tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen... Noterliği'nin 11.01.2007 tarih ve 407 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibine ait.... parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde ruhsat tarihinden itibaren 24 ay içinde bina yapılarak iki dairenin iskan ruhsatı alınarak arsa sahibine verilmesi, diğer dairelerin yükleniciye bırakılması kararlaştırılmıştır. Davacı tarafından sözleşmenin feshi ve taşınmazın tapusunun iptali ile adına tesciline karar verilmesi istenmiş, mahkemece davalı yüklenicinin sözleşme ile üstlendiği edimleri yerine getirmediği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir....
