Davacıların davalı Avni ile sözlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış olmaları da dikkate alındığında, noterdeki vekaleti kendi iradeleriyle imzalayarak verdikleri, vekilininde bu vekalete istinaden devir yaptığı ve devrin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca avans niteliğinde yapıldığı anlaşılmıştır. Bu itibarla; öncelikle davalı T9 vekalet yetkisini kötüye kullanması söz konusu olmadığından bu davalı yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir. Davacılar sözlü yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunu ileri sürmekte ise de, taşınmazın tapuda devredilmiş olmasıyla artık sözleşmenin geçersizliği ileri sürelemeyecektir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Somut olayda davacı ile davalı arasında 22.07.2013 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, aynı gün banka havalesi ise davacıya 75.000 TL gönderildiği ve sözleşmeye konu taşınmazın 4/5 hissesinin 25.07.2013 tarihinde davalıya tapuda temlik edildiği anlaşılmaktadır. Yukarıda belirlenen ilke çerçevesinde somut olay nazara alındığında davacının satmak istediği taşınmaz ile ilgili olarak davalı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapması hayatın olağan akışına aykırıdır. Bu nedenle hisse devrinin sözleşmenin yerine getirilmesi maksadıyla yapıldığı aşikardır. Bu durumda mahkemece davalı tarafından davacıya gönderilen bedelin iadesi şartı ile tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde yanılgılı gerekçe ile tapu iptali tescil isteminin reddine karar verilmesi doğru olmamıştır....
Apartmanının, yıkılıp yeniden inşası için, ... kişi tarafından 04/07/2011 tarihinde davalı müteahhit firmayla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin .... maddesinde ... yıl içinde tüm kat malikleri tarafından sözleşme yapılamaması halinde, imzalanan sözleşmenin fesih edileceğinin kararlaştırıldığın, davalının ... yıl geçmesine rağmen kat maliklerinin tamamı ile sözleşme yapmayı ve diğer aşamalara geçmeyi başaramadığını ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin haklı olduğunun tespitiyle, hukuki ilişkinin yokluğunun belirlenmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini talep etmiştir....
Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi anlaşmasının iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, taraflar arasıda düzenlenen 10.02.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, müvekkili yüklenicinin, taşınmaz anlaşmaya uygun olmamasına rağmen, temel güçlendirmesi yaparak inşaata başladığını ve bir takım imalatlar yaptığını, fakat ekonomik olarak zor durumda olduğu bir dönemde davalı arsa sahiplerinin baskısı ile fesih sözleşmesi imzalamak zorunda kaldığını, bu sözleşmedeki edimler arasında aşırı dengisizlik olduğunu, inşaatın geldiği seviyenin ve müvekkilince yapılan harcamaların gözetilmediğini ileri sürerek 26.09.2013 tarihli fesihnamenin iptaliyle eski hale dönülmesini talep ve dava etmiştir....
Davacı arsa sahipleri vekili, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesi gereği sözleşmenin imzasından itibaren 6 ay içinde projelerin onaylanarak inşaat ruhsatı alınmasının zorunlu olmasına rağmen, yüklenici tarafından bu süre içinde herhangi bir proje onaylatmadığı gibi, inşaat ruhsatı da alınmadığını, müvekkillerinin yükleniciye keşide ettiği ihtarnamelerle sözleşmeyi feshettiklerini bildirdiklerini, davalının ise feshi kabul etmemekle birlikte, gecikmeyi kabul ederek bir kısım nedenler ileri sürdüğünü, davalının ilgili kurumlara eksik belgelerle başvurarak kendi kusuruyla geciktiğini, basiretli iş adamı gibi davranarak inşaat yapılacak bölgenin şartlarını bilmesi gerektiğini ileri sürerek, taraflar arasıda düzenlenen...... tarih ve... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, taşınmazın tapu kayıtları üzerine konulan şerhin terkinine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Mahkemece, davalılara satışların bizzat davacı tarafından yapıldığı, davacı ile ... arasında yazılı bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen kararın davacı ve davalı ... ... dışındaki davalılar vekillerince temyizi üzerine Dairemizin ......2012 tarih 4268 esas ve 6855 karar sayılı ilamı ile onanmıştır. Bu kez davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur. Daha önce karara bağlanıp kesinleşen ... .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2002/103 esas, 2003/584 karar sayılı ve aynı mahkemenin 2002/131 esas, 2003/583 karar sayılı dava dosyalarında dava dışı yüklenici ... ile davacı arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu benimsenmiştir. Sözleşmenin feshedildiğine dair dosyada herhangi bir delil de bulunmamaktadır. Eldeki davada ise arsa sahibi, yüklenicinin .... kişilere sattığı iddia edilen payların iptalini istemekte olup, hukuki mahiyeti gereğince esasen bu istek içinde sözleşmenin feshi de vardır....
Vd) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir....
Noterliği'nce ....04.2012 gün 03769 yevmiye no ile düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği, arsa malikinin sözleşme ile tapuda davalıya devredeceğini yükümlendiği %70 arsa hisse payının tapusunun iptali ile adına tescil, birleşen dava ise aynı sözleşmenin feshi ve sözleşme nedeni ile ödenen ....000,00 TL'nin tahsili istemidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri "Eser sözleşmesinin bir türünü oluşturmakta olup, bu sözleşme ile yüklenici; arsa sahibinin taşınmazı üzerinde eser meydana getirmeyi ve sözleşmeye uygun bir şekilde teslim etmeyi, arsa sahibide bunun mukabilinde arsa payını devretmeyi taahhüt etmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hukuki niteliği itibariyle tam iki tarafa borç yükleyen çifte tipli karma sözleşme özelliği taşır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ayni hak sahibi olan diğer paydaşların haklarının etkileneceği muhakkaktır. Bu nedenle sözleşme imzalanırken diğer paydaşların imzasının bulunması veya muvafakatının alınması gereklidir. Diğer paydaşların sözleşmede imzası bulunmaması veya muvafakatinin alınmaması halinde sözleşme geçerli olmayacaktır. Mahkemece ... ada 2 ve 3 parsel sayılı taşınmazda pay sahibi olan diğer arsa sahiplerinin de davalılarla sözleşme imzalayıp imzalamadıkları veya davacı ve dava dışı ... ... tarafından imzalanan sözleşmeye muvafakatlarının bulunup bulunmadığı konusunda bir araştırma yapılmamıştır. Öte yandan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ya taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararıyla mümkündür. Mahkemeden sözleşmenin feshi talep edilebilmesi için sözleşmede imzası bulunan tüm maliklerin davayı birlikte açmaları ya da davalı safında bulunmaları gerekir....
