Şti arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin yüklenici ile yaptığı 26.12.1996 tarihli devir sözleşmesi uyarınca inşaatın yapımına başladığını, yüklenicinin yaptığı imalat bedelinin ödenerek ibralaşıldığını, arsa sahiplerince 2010 yılında inşaatın yürütülmesi için verilen vekaletten müvekkilinin azledildiğini, yüklenici ile arsa sahiplerinin karşılıklı olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerini feshettiklerini ve arsa sahiplerinin başka bir yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile müvekkili tarafından yapılan imalatın tespiti ile şimdilik 20.000,00 TL'niin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, müvekkilleri ile dava dışı yüklenici arasında düzenlenen sözleşmelerde ciro ve devir yasağı bulunduğunu, yapılan bir kısım imalatın kaçak ve projeye aykırı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Mahkemece, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki inşaat sözleşmesi feshedildiğinden, davalı yüklenicinin borcunu yerine getirmesinin imkansız olduğu gerekçesiyle ... iptali ve tescil davasının reddine, ifaya eklenen cezai şarta ilişkin olarak davalı ... aleyhine açılan davanın da reddine karar verilmiştir. Dosya içinde mevcut Ankara 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/391-472 Esas ve Karar sayılı dosyasının incelenmesinde; davacısının arsa sahibi ..., davalısının yüklenici ... olduğu, davanın taraflar arasında yapılmış olan 12.11.2008 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemiyle açıldığı, mahkemece sözleşmenin ileriye yönelik olarak feshine karar verildiği ve kararın tarafların temyiz etmemesi üzerine 03.01.2012 tarihinde, eldeki davanın yargılaması sırasında kesinleşmiş olduğu görülmüştür. Sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedildiği konusunda taraflar arasında ihtilaf bulunmaktadır....
Bu durumda mahkemece öncelikle sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle inşaat yapımı kararlaştırılan taşınmazın tüm arsa sahipleri, paydaşları veya kat maliklerini gösterir tapu kayıtları getirtilip, başka arsa sahipleri, paydaşlar veya bağımsız bölüm sahibi kat malikleri olup olmadığı, varsa bunlarla ayrıca yapılmış arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunup bulunmadığının araştırılarak, başka paydaş, arsa sahibi veya kat maliki bulunup da bunlarla ayrı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalanmamışsa ... ile ... arasında imzalanan sözleşme geçersiz olacağı, sözleşmenin feshi istemi geçersizliğin tesbitini de içerdiğinden asıl ve birleşen davada sonucuna uygun karar verilmelidir....
Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Somut olayda, uyuşmazlık konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmış ise de, arsa sahiplerince tapu devri edimi yerine getirilmiş olmakla artık sözleşmenin tarafları bağladığının kabûlü gerekir. Esasen bozma ilamında da bu husus vurgulanmıştır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir....
Büyükşehir Belediye Başkanlığı'nca reddedildiği, davacının sözleşmenin ifasının gecikmesinde herhangi bir kusurunun bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı temyiz etmiştir. 1- Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. Taraflar arasında yapılan 28.07.2009 tarihli sözleşmede davacı dışında iki arsa malikinin daha taraf olduğu, arsa paydaşlarından...'ün sözleşmeye taraf olmadığı anlaşılmaktadır. Bina yapılacak arsanın birden fazla maliki varsa sözleşmeye arsanın tüm malikleri katılmalıdır. Aksi halde, sözleşmenin geçerliliğinden söz edilemez. Mahkemece, öncelikle sözleşme dışında kalan arsa maliki...'ün sözleşmeye onayı olup olmadığı araştırılmalı, onayı bulunmadığı taktirde sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ile yetinilmelidir....'ün sözleşmeye onayı olduğunun tespiti halinde ise, sözleşmenin tarafı olan diğer arsa malikleri ile...'...
makul sürede inşaata başlamadığını ileri sürerek, anılan sözleşmenin feshi ile tapudaki arsa payı karşılığı inşaat şerhinin terkinine karar verilmesini istemiştir....
- KARAR - Asıl davada davacılar vekili, müvekkili ... ile dava dışı arsa sahipleri arasında 02.12.1997 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ayrıca müvekkili .... ile davalı kooperatif arasında da 24.08.1998 tarihli inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme ile davalı kooperatifin 02.12.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki tüm hükümlere uymayı kabul ettiğini, 24.08.1998 tarihli inşaat yapım sözleşmesi ile müvekkili şirketin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile hak edeceği tapuların bir kısmını, belirli bir bedel karşılığında davalı kooperatife devretmeyi üstlendiğini, müvekkili şirket inşaatlara başlamış ise de, davalı kooperatif ödemelerini düzenli ve yeterli yapmadığından inşaatın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan sürede bitirilemediğini, müvekkili ...'...
Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 08.09.1997 tarih ve 6661 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı sözleşmenin feshi, sözleşme konusu (4) numaralı parsel üzerine kurulmuş olan kat irtifakının ve takyidatının iptâli ve 10.000,00 YTL gecikmeden kaynaklanan maddi tazminatın tahsiline karar verilmesi istemlerine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne ve tarih ve sayısı yukarıda belirtilen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin ve sözleşme konusu (4) numaralı parselde kurulan kat irtifakı ve takyidatının iptâline ve maddi tazminat davasının reddine karar verilmiş; verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir. Tekirdağ 3. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 08.09.1997 gün ve 6661 yevmiye numaralı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi incelendiğinde; davalı ...’in yüklenici, davacı ......
