İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; "...davacı arsa sahibi ile davalı müteahhit arasında Akçaabat 1 Noterliğinin 07/09/2016 tarih ve 13151 Yevmiye nolu Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiği, sözleşme kapsamında davalı tarafın davacının malik bulunduğu taşınmaz üzerinde 19 bağımsız bölümden oluşan bina inşa etmeyi taahhüt ettiği, sözleşmenin "inşaatın süresi " başlıklı 7....
Kararı davalılar ... ve ... vekilleri temyiz etmiştir. 1)Dava, davacı ve dava dışı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve devredilen bağımsız bölümlerin tapu iptali ve kat irtifakının kaldırılarak arsa olarak davacı adına tescil istemlerine ilişkindir. TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur....
Borçlar Kanunu’nun 108. maddesi gereğince, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde; taraflar, kendilerine düşen borcu ödemekten kaçınabilir ve aynı Kanunun 61 ve izleyen maddeleri gereğince ve haksız iktisap kuralları uyarınca da verdiklerini geri isteyebilir ve bu kapsamda yüklenici de yasa ve sözleşme hükümlerine uygun şekilde yapmış olduğu inşaatın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin kesinleştiği tarihteki serbest piyasa rayiçlerine göre belirlenecek bedelini arsa sahibi ya da sahiplerinden talep edebilir....
Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Somut olayda olduğu gibi tüm arsa sahiplerince imzalanan sözleşmenin feshi ya da iptali davası da "olağanüstü tasarruf" niteliğinde olduğundan, davanın sözleşmenin tarafı olan tüm arsa sahiplerince ve sonradan el değiştirmişse tüm tapu paydaşlarınca açılması veya davacılar dışında kalan diğer paydaşlar varsa davaya muvafakatlarının sağlanması, muvafakatlerinin bulunmaması halinde davacı tarafa bu kişiler aleyhine dava açması için süre verilmesi, açtığında açılan davanın bu dava ile birleştirilmesi gerekir. Taraflar arasında imzalanan 09.08.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları olan.... ve ... davada yer almamıştır....
Mahkemece, isabetli olarak, tarafların adi yazılı 30.08.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığı ve geçerliliği noktasındaki beyanları gereğince sözleşmenin geçerli olduğu kabul edildiği halde sözleşme gereği avans olarak verildiği anlaşılan arsa paylarının davacılara geri dönüşü ve böylece sözleşmenin feshi sonucunu doğuracak şekilde hüküm kurulması çelişki oluşturmuştur....
- K A R A R - Davacı yüklenici ... vekili, müvekkili ile davalılar arsa sahibi ... arasında 21.06.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, bu sözleşmeyi Yücel'e vekaleten diğer davalı ...'ün imzaladığını, davacının sözleşmenin ifası amacıyla hazırlıklara giriştiğini, bu sırada davalılardan... .'ün sözleşmeyle konu taşınmazı 19.09.2011 tarihinde satın aldığına dair ihtarname gönderdiğini, sözleşmeye göre taşınmazın satılmasının davalı arsa sahibi ..bakı.mından sözleşmenin haksız feshi sonucunu doğurduğunu ve davacının sözleşmeyi ifa imkanının kalmadığını ileri sürerek, davacının müspet/menfi zararları ile maddi zararlarının tazminine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, taşınmazı devralan kişinin sözleşme tarihi itibariyle arsa sahibi vekili olduğunu, sözleşmeye vekaleten imza attığını, sözleşme tarihi itibariyle taşınmazın asıl malikinin ... olduğunu ve ...'...
Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur....
Mahkemece, iddia, savunma, tüm dosya kapsamı ve benimsenen bilirkişi raporuna göre, davaya konu 27.12.2005 tarihli sözleşmede, davalıya ait taşınmaz üzerine davacı kooperatifçe inşaat yapılarak davalının taşınmazına karşılık kendisine başka bir parselde yapılan daire ve dükkan verileceğinin düzenlendiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa malikinin taşınmazı üzerinde yapılacak binadan bağımsız bölüm verilmesi gerektiği, arsa sahibine başka bir taşınmazdan daire verilecekse sözkonusu sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi değil, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olduğu, davalının sözleşmede belirlenen edimini eda ederek taşınmazını davacı kooperatife devrettiği, davacı kooperatifin ise edimini henüz yerine getirmediği, sözleşmeye konu taşınmazın tapuda tarla vasfında görülmesinin başlı başına sözleşmenin geçersizliği sonucunu doğuracak bir sebep olmadığı, paylaşım oranının aşılması hususunun, yönetim kurulunun sorumluluğunu gerektirecek bir olgu olduğu, 1163 Sayılı Kooperatifler...
un taşınmazdaki payların dava dışı kişilere satmış olduğundan kayden malik olmaması ve ayrıca bu davacının payını, “sözleşmenin ifası” amacıyla devretmediğini ve payın temlikinin “satış sözleşmesi” gereğince yapıldığını gerekçe göstererek; davacının aktif dava ehliyetinin bulunmaması sebebiyle davanın reddine karar verilmiştir. Oysa, davacı ... vekilinin 24.10.2011 havale tarihli beyan dilekçesinde yapmış olduğu açıklamadan; arsa sahibi tarafından yüklenici İsmail'e yapılan pay temlikinin 02.10.1996 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılmış olduğu açıkça anlaşılmaktadır. Kaldı ki, temlik sebebinin “satış sözleşmesi” olduğu akit tablosunda gösterilmiş olsa dahi, yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibince yüklenilen karşı edimin ifası amacıyla yapıldığının kabulü gerekir. Bu hukuksal sebeple, mahkemenin aksine kabulü doğru olmamıştır....
