- K A R A R - Asıl davada davacı vekili, yüklenici davalı kooperatif ile müvekkili arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını sözleşmenin üzerinden uzun zaman geçmesine rağmen inşaata başlanmadığını, buna rağmen davalı kooperatif tarafından sözleşmeye konu taşınmazın diğer davalı adına tescil edildiğini, sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığını ileri sürerek sözleşmenin feshini ve davalı ... adına kayıtlı taşınmazın davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı kooperatif, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre sözlemeye konu edilen arsa payının bir kısmının davacıdan satın alındığını, bedelinin çek ile ödendiğini daha sonra genel kurul kararı ile de diğer davalı ... adına tescil edilerek hak ediş borçlarına mahsup edildiğini savunarak davanın reddini istemiştir....
ın tapu iptali ve tescile yönelik davalarının reddine, taraflar arasında yapılan 12.04.1993 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, diğer davacıların tapu iptali ve tescile yönelik davalarının kısmen kabulüne karar verilmiştir. Kararı, davalı ... vekili, davalılar ..., ..., ... ve ... vekili, davalı ... vekili ve davalı ... Sargın temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir. Arsa sahipleri ile yüklenici ... arasında düzenlenen ... Noterliği'nin 12.04.1993 tarih ve ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile; arsa sahiplerine ait arsa üzerine bina yapılması kararlaştırılmıştır....
Noterliği'nin 26.05.2011 tarih ve 12299 yevmiye no'lu düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, davalının makul süre içinde ruhsat alamadığı gibi bu konuda bir girişiminin de bulunmadığını belirterek dava konusu arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshini ve tapudaki şerhin kaldırılmasını talep etmiş, davalı vekili ise; dava konusu arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 8 no'lu parsele ilişkin olduğunu ancak 6 ve 7 no'lu parseller ile tevhit edildikten sonra inşaat yapılabileceğini, 7 no'lu parsel ile ilgili arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzaladığını ancak 6 no'lu parselin malikleri ile anlaşma zemini aranırken davacı tarafından azledilip eldeki davanın açıldığını, davacının kendisini temerrüde düşürmeden açtığı davanın hukuka aykırı olduğunu, sözleşmede belirtilen 18 aylık inşaat yapım süresinin henüz başlamadığını belirterek davanın reddini savunmuş, karşı davasında ise; davacının dava konusu arsa payı...
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca arsa sahibince devri taahhüt edilen arsa payının para ile değerlendirilmesi mümkün bir malvarlığı hakkı niteliğinde olduğu da belirgindir. Somut olayda, arsa sahibi tarafından açılan davada, yüklenici olan davalının sözleşmenin yerine getirilmesi için işe hiç başlamadığı belirtilerek 14.04.2004 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesi istenmiş, mahkemece de sözleşmenin feshine karar verilmiştir. Bu durumda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi halinde, sözleşmenin az yukarıda açıklanan niteliği ve özelliği dikkate alınarak hüküm altına alınacak harç ve vekâlet ücretinin sözleşme gereği davalı yükleniciye devredilmesi taahhüt edilen arsanın dava tarihi itibariyle belirlenecek rayiç bedeli üzerinden hesaplanması gerekir. O halde, mahkemece yapılacak inşaatın toplam alanının dava tarihindeki yapı yaklaşık birim fiyatı ile çarpımı sonucu bulunan bedel üzerinden harç ve vekâlet ücretine hükmedilmesi doğru olmamıştır....
Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tasfiyesi, tasfiye kapsamında dairelerin davacı adına tescili, eksik ve ayıplı ... bedeli ile kira tazminatının tasfiye de nazara alınması, olmazsa tahsili istemine ilişkindir. Davacı tarafça sözleşmenin feshi talep edildiğinden öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ayakta olup olmadığı değerlendirilmelidir.Ahde vefa ilkesi gereği kural olarak eser sözleşmesi, sözleşmedeki hak ve borçların karşılıklı olarak ve bütünüyle yerine getirilmesi sonucu sona erer. 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 355. vd. ( 6098 sayılı TBK'nın 470. Vd) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, ... sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir....
Davacılar asıl ve birleşen dava davacıları sözleşmenin feshi nedeniyle ceza-i şart ve gecikme tazminatı isteminde de bulunduklarından davalarda arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi talebininde bulunduğundan kabulü gerekir. Mahkemece öncelikle sözleşme tarihi itibariyle taşınmaza ait tapu kaydı getirtilip, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm arsa sahiplerince imzalanıp imzalanmadığı ya da sözleşmeyi imzalayan arsa sahiplerinin sözleşmesine diğer arsa sahiplerinin katılması suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli hale gelip gelmediği ve yapılacak araştırmaya göre asıl ve birleşen davada yer alan taraflara göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm taraflarının davada yer alıp almadığı araştırılmalıdır....
- KARAR - Davacı vekili, müvekkilinin de hissedar olduğu taşınmazda hissedar olan davalı şirketin, ortaklığın giderilmesi davası açacağı tehditi ile arsa sahiplerini arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamaya zorladığını, arsa sahiplerinin bu hususta davalı şirketin avukatına vekalet vermek zorunda kaldıklarını, müvekkili ile de 03.06.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını ve taşınmazın tapu kaydına şerh edildiğini, taşınmazın tüm hissedarları ile sözleşme imzalanmadığından sözleşmenin geçersiz olduğunu, davalı yüklenicinin, aradan 7 yıl geçmesine rağmen hiç bir edimini yerine getirmediğini, ayrıca sözleşme tarihinden sonra bölgedeki imar planları iptal edildiğinden, sözleşmenin ifasının olanaksız hale geldiğini ileri sürerek, taraflar arasındaki 03.06.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti ile bu sözleşme nedeniyle tapu kaydına konulan şerhin terkinini talep ve dava etmiştir....
Eldeki davada da sözleşmeyi imzalayan arsa sahibi ... taraf olarak yer almamıştır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapulu taşınmazın tamamı veya bir kısmının kayden yükleniciye temlikini de içerdiğinden bu nitelikteki sözleşmenin feshi yanların fesih konusundaki iradelerinin birleşmesi ya da mahkeme kararı ile olanaklıdır (Dairemizin 28.11.2008 gün 2008/3907 Esas, 2008/7115 Karar sayılı ilâmı ile benzer kararları). Somut olayda arsa sahiplerinden sadece ...'in keşide ettiği ihtarname sözleşmeyi feshe yeterli olmadığı gibi davadan önce sözleşme yanlarının fesih konusunda iradelerinin birleştiği ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla sözleşmenin bozulduğu da kanıtlanamamıştır. Açılan davada, davacının sözleşmenin feshi talebi bulunmamaktadır. Terditli taleplerinin sonuncusu olarak imalât bedelinin istendiğinin belirtilmiş olmasıyla da, sözleşmenin taraflarından olan diğer arsa sahibi ...'...
Bu durumda mahkemenin, davalılar arasında imzalanan sözleşmede taraf olmayan davacının bu sözleşmenin feshini isteyemeyeceğinden bu talebinin aktif husumet yokluğu nedeniyle reddinin gerektiği ve davacı ile davalı arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm arsa sahiplerinin katılımıyla yapılmamış olması nedeniyle geçersiz olduğu ve sonradan diğer arsa sahiplerinin muvafakatı sağlanmak ya da ayrı bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmak suretiyle geçerli hale getirilmediğinden davacı yüklenicinin, geçersiz sözleşmenin ifa edileceğine duyduğu güven ile iyi niyetle yaptığı ve davalılar tarafından yararlanılan giderlerin sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında davalı arsa sahibinden talep edebileceği yönündeki tespiti isabetli bulunmuştur....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Mahkemece "Somut olayda, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında düzenlenen 27.03.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmeye konu parsellerin tüm paydaşlarının katılımı sağlanmadığından geçersizdir. Bu durumda, davacının sözleşmenin feshine yönelik talebi dikkate alınarak, feshin ancak geçerli bir sözleşme için söz konusu olabileceği bu şekilde açılmış bir davada “Çoğun içinde az da vardır.” kuralı gözetilerek sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerektiği düşünülmüş, bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespitine karar verilmiştir....
