"İçtihat Metni"MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ Dava dilekçesinde kat malikleri kurul kararının iptali, birşelen davada yönetici seçiminin iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü, birleşen davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm bir kısım davalılar tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı Site Yönetim Kurulu Başkanlığı; ... Sitesinin 12.06.2009 tarihinde yapılan olağan kat malikleri kurul toplantısında yönetim ve denetim kurulları seçimleri yapıldığını ve katılan 23 kişiden 17 kişinin oyunu alarak yönetim kurulu üyeliğine seçildiklerini ve görevlerinin devam ettiğini ancak 21.07.2009 tarihli tutanakla gündem hazırlayarak Kat Mülkiyeti Kanununun 29 ve 35. maddesine aykırı hareketle gerçekleştirilen 10.08.2009 tarihli kat malikleri kurulu olağan üstü toplantısının ve alınan kararların iptalini talep ve dava etmiştir....
Sitesi Yönetim Kurulu'nun banka hesabına yatırıldığını, Kasım 2011'de 2010-2011 dönemi masraf avanslarını ödemeyen T blok yönetimi aleyhine ... tarafından İstanbul 13. İcra Müdürlüğü kanalı ile icra takibi yapıldığını ancak 7 günlük süre içinde davalı yöneticilik tarafından itiraz edilmediğinden takibin kesinleştiğini, devam eden takip sonucunda Kasım 2012 tarihinde site alacağı 56.747.15 TL'nin borçlu yönetimden tahsil edildiğini, tahsil edilen meblağın site muhasebesine kayıt olunduğunu ve hesapların henel kurulda ibraz edildiğini, Site yönetimi tarafından adı geçen blok yöneticiliğine ortak alanlar ve bloklarına site servis elemanları tarafından verilen hizmetin bedeli olan meblağın İstanbul 13. İcra Müdürlüğünün 2011/22891 sayılı dosyasında taraflarından talep edilen 56.474,15 TL'nin icra takibi nedeniyle borçları olmadığının tespiti istenilmiştir. İstanbul 21....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE HUKUKİ SEBEPLER: Dava, dava tarihi itibariyle toplu yapı yönetimine geçilmeyen, birden fazla parsel üzerinde kurulu siteye ilişkin olarak açılan genel kurul kararının iptali istemine ilişkindir....
sitenin ortak kullanım alanı olduğunu, eldeki davanın tüm malikler adına açılması imkansız olduğundan, T1 Genel Kurul toplantısında Site Yönetimi adına T1 ya yetki verildiğini, Davaya konu taşınmazın site içerisinde yer alması ve kat maliklerine konut satışları sırasında spor sahalarının, site ortak kullanımında olacağı vaat edilmesi gerçeği karşısında; site yönetimine "ortak kullanım alanı" ile ilgili işbu davanın açılması hususunda özel yetki verildiğini, bu nedenle, T1 Yönetiminin eldeki davayı açmada aktif husumete haiz olduğunun kabulü gerektiğini, aksi halde tüm kat maliklerinin davaya dahil edilmesini beklemek, sorunların çözümünü imkansızlığa sürükleyeceğini, ilk derece mahkemesinin, Site Yönetimi yönünden "aktif husumet yokluğundan reddi" kararı bu bakımdan yerinde olmadığını, - Davalıların, yalnızca tapu maliki olduğu ve sözleşmenin tarafı olmadığı gerekçesinin hatalı olduğunu, Davalıların ortağı ve yetkilisi olduğu Göksan İnşaat Ticaret Ltd....
Bilahare dosya içindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü: K A R A R Davacı dava dilekçesi ile, müvekkilinin ... lçesinde 20619 parsel ile 45/4 parsellerdeki C blokların, 45/5 parseldeki plaza binası ve 44/1 parseldeki A blokta oluşan işyerlerinin inşaa edilip üyelerine teslim etmek üzere faaliyet sürdürdüğünü, davalı kooperatifin davacı tarafından site yöneticiliği için görevlendirilen profesyonel bir işletme kooperatifi olduğunu, site işletme yönetiminin ve parseller üzerindeki iş yerlerinin site yönetim planı kuralları çerçevesinde yönetildiğini, site yönetim planı 5. maddesine göre ana taşınmaz kapsamındaki ortak yer bölüm, yapı ve tesislerin genel kurul tarafından yönetileceğinin belirlendiğini, dava konusu olayda davacının site işletme görevini davalı kooperatif ile 01.01.2008 tarihli Site İşletme Yönetim Sözleşmesi imzalanıp bu görevin ve yetkinin davalıya devredildiğini, sözleşmenin feshi nedeniyle davalı kooperatifin uhdesinde bulunan evrak, belge ve demirbaş ve paraların...
Açıklanan nedenlerle ortak yerlerin kiraya verilmesinden elde edilen gelirin A Blokla mahsuplaşılması nedeniyle A Blok yönetimi kasasına giren paranın site ortak yönetimi kasasına girmesi gerekip her kat maliki bunun için site adına dava açma hakkına sahip olduğundan davacı kat maliki ... tarafından. A Blok yönetimi aleyhine açılan davada A Blok Yönetimi, Site Yönetimi ve .... A.Ş.'ye ait tüm defter, kayıt vs. üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılarak dava konusu 27 garajdan elde edilen gelirden A Blok adına yapılan mahsuplaşma hesaplanarak talepte dikkate alınarak bunun A Blok yönetiminden alınıp (A Blok kat maliklerinin bloktaki payları oranında tahsili suretiyle) Site Yönetimi kasasına dahil edilmek üzere davacıya ödenmesine karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir....
Somut olayda, 05/07/2019 tarihli T4 olağanüstü genel kurul toplantısında davacının yönetici seçildiği, yeni yönetime defter ve belgelerin eski yönetim tarafından teslim edilmediği, olağanüstü genel kurul toplantısında alınan kararların iptal edildiğine dair dosyaya herhangi bir delil de sunulmadığı anlaşılmıştır. Ancak ilk derece mahkemesi tarafından 05/07/2019 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı denetiminin eldeki davada yapılamayacağı hususu göz ardı edilerek yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş olması doğru değildir. Bu nedenlerle, davacı vekilinin istinaf isteminin yukarıda belirtilen gerekçeler ile kabulü ile HMK'nun 353/1- b/2.maddesi gereğince ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılarak aşağıdaki şekilde yeniden karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır....
Somut olayda, 05/07/2019 tarihli T4 olağanüstü genel kurul toplantısında davacının yönetici seçildiği, yeni yönetime defter ve belgelerin eski yönetim tarafından teslim edilmediği, olağanüstü genel kurul toplantısında alınan kararların iptal edildiğine dair dosyaya herhangi bir delil de sunulmadığı anlaşılmıştır. Ancak ilk derece mahkemesi tarafından 05/07/2019 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı denetiminin eldeki davada yapılamayacağı hususu göz ardı edilerek yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş olması doğru değildir. Bu nedenlerle, davacı vekilinin istinaf isteminin yukarıda belirtilen gerekçeler ile kabulü ile HMK'nun 353/1- b/2.maddesi gereğince ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılarak aşağıdaki şekilde yeniden karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır....
talep edilen site işletme alacağının 01.03.2014 tarihine kadar eski tutardan, 01.03.2014 tarihinden sonra aidat miktarının %25 düşülerek ödenmesi yönündeki kararlarından anlaşıldığı üzere aidat ödemelerinin genel kurulca belirtilen tarihlerde ortaklardan tahsil edilmesine karar verildiğini, diğer bir deyişle alınacak taksit tutarlarının başlangıç ve bitiş süresi belirtilmek suretiyle ve belirli tarih aralığında ödenmesi genel kurulca kararlaştırıldığından her bir genel kurulun son ödeme tarihinden sonraki dönemler için yeni bir genel kurul kararının alınması gerekeceğini, genel kurulca kararlaştırılan son ödeme tarihinden sonra yeni bir genel kurul kararı olmaksızın harcama yapılmasının mümkün olmaması ve genel kurulca kararlaştırılmaksızın üyelerden her ne nam altında olursa olsun ödeme alınamayacağından davacı kooperatifin genel kurul kararlarındaki tarih aralığındaki site işletme aidatlarının tahsilini davalıdan isteyebileceğini, davalının, iptal edilmeyerek kesinleşen genel kurul kararları...
SONUÇ VE GEREKÇE: Tüm dosya kapsamına göre; birden fazla taşınmaz üzerinde bulunan ve toplu yapı yönetimine geçilmemiş, site yönetiminden kaynaklanan ortak gider alacağının tahsili istemli davanın yapılan yargılaması sonunda; Davalıya ait Güzelbahçe İlçesi, Çamlı Mahallesi, yeni 2561 ada 22 (eski 127 ada 1) parsel sayılı taşınmazın, davacı T1 bulunduğu site yönetim planı kapsamında bulunduğu; anılan taşınmazın 22/10/2014 tarihli satış işlemi ile davalı tarafından iktisap edildiği, anılan taşınmaz üzerinde sitenin ortak alanlarından olan havuz ve sosyal tesis binasının bulunduğu; yönetim planı tapuya işlenmemiş ve sitede toplu yapı yönetimine geçilmemiş ise de, yönetim planının ve bu kapsamda alınan site genel kurul kararlarının iptal edilmedikçe, sitenin üzerinde bulunduğu tüm taşınmaz malikleri yönünden bağlayıcı nitelikte olduğu, taraflar arasındaki uyuşmazlığın yönetim planı ve genel kurul kararlarına göre çözümlenmesinin gerektiği anlaşılmıştır....
