Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan ve dosyaya delil olarak sunulan 14.05.2015 tarihli, 0349 Sıra no'lu Satılık/Kiralık Yer Gösterme Ve Hizmet Bedeli Formu başlıklı belge ile davalıya ... parsel, ... ada, ... parselde kayıtlı, 4242,09 m2 arsa üzerinde 6823,70 m2 bina olan taşınmazın satışı için gösterildiğini, satış bedelinin 3.800.000 USD olduğunu, sözleşmenin davacı ve davalı tarafından imzalandığını, buna göre taraflar arasında geçerli bir simsarlık sözleşmesi bulunduğunu, ancak davacının taşınmazı kendisini devreden çıkararak ortağı olduğu şirket adına satın alındığını ileri sürerek, sözleşme uyarınca 50.000 USD + KDV= 59.000 USD simsarlık ücretine hak kazandığını ileri sürmüştür. Simsarlık ücret alacağının doğması için öncelikle geçerli bir tellallık sözleşmesinin bulunması gerekir. Çünkü, TBK'nın 520/3. maddesi uyarınca, taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmış olması geçerlilik şartıdır....
Takas edilen diğer taşınmaza ilişkin simsarlık ücret sözleşmesine ilişkin itirazın iptali davası ise, mahkememizin 2016/1391 Esas 2018/832 Karar sayılı dosyasında dava konusu yapılmıştır. Bu dosyaya konu davacı T1 ile davalı T3 arasında imzalanan 17/02/2016 tarihli yazılı simsarlık sözleşmesinde de, cayan tarafın her iki tarafın emlak komisyon ücretini satış bedeli üzerinden %2 oranında simsara ödemeyi kabul ettiği düzenlenmiştir. Bundan başka sözleşmenin 7. maddesi gereği cayan tarafın her iki tarafın emlak komisyon ücretini satış bedeli üzerinden %2 oranında simsara ödemeyi kabul ettiği düzenlendiğinden, bu hususun da davacı tarafından ispat edilmesi gerekmektedir....
Davalı vekili müvekkilinin 12.500 TL simsarlık ücretine hak kazandığını belirtmiş, ancak aracılık yapılan sözleşmenin yerine getirilmemesi nedeniyle bu alacağın davacıdan talep edilmediğini savunmuştur. Eldeki davada simsarlık ücretine ilişkin bir talep ve mahsup savunması bulunmadığı değerlendirilerek, tüm ödemenin harici satım bedeline ilişkin olduğu değerlendirilmiştir. Davacı tarafından sunulan makbuzlardan, satım bedeli olarak 278.650 TL ödendiği açıktır. Satıcı ile alıcı arasında düzenlenen sulh protokolünde, satış bedeli olan 420.000 TL'den, 213.400 TL peşinat ödendiği, %10 kaparo bedeli olan 16.800 TL'nin mahsubu sonrası bakiye miktarın davacıya ödeneceği belirlenmiştir. Davalı, kaparo olarak alınan bedellerin cari hesaptaki mahsuplaşma ve benzeri yollarla satıcıya aktarıldığını savunmasına rağmen, satıcı bu miktarları aldığını kabul etmemiş ve 213.400 TL tahsil edilmiş gibi işlem yapmıştır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi - K A R A R - Uyuşmazlığın mahkemenin de kabulünde olduğu üzere komisyon bedeli (simsarlık) alacağından kaynaklanmasına göre, kararın temyiz incelemesi Dairemizin görevi dışındadır. SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle dosyanın temyiz incelemesini yapmakla görevli Yüksek 13. Hukuk Dairesi Başkanlığına gönderilmesine, 18.09.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Simsar kanunda yazılı simsarlık sözleşmesi şartlarını taşıyan sözleşmeye göre gösterilip tanıtılacak taşınmazın satış bedeli üzerinden tellaliye ücretinin ödenmesinin kararlaştırıldığı hallerde emlak komisyoncusunun devre dışı bırakılarak taşınmazın satın alınması halinde komisyoncu sözleşmede belirtilen ücreti isteyebilir. Davacılar dava konusu olayda; davacılara gösterilen taşınmaz için düzenlenen komisyon(simsarlık) sözleşmesi gereği cayma bedeline ilişkin olarak verildiği iddia olunan senetin, sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle ve yine sözleşme gereğince iptali gerektiğinden borçlu bulunmadığının tespitini talep etmektedir....
Noterliği'nin 22.07.2020 tarihli ihtarnamesine rağmen ödenmediğinden bahisle dava konusu taşınmazın satış bedeli olan 13.125.000,00 TL üzerinden %2 + KDV olarak hesaplanan 309.750,00 TL simsarlık bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir....
Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir. c)Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki TBK. m. 520/3 taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme (asıl sözleşme), herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir. Simsarlık sözleşmesi, vekalet sözleşmesinin konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK. m. 520/2'ye göre "simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır" denilmiştir....
Simsarlık sözleşmesinin geçerliliğinin bir şekle bağlı olmadığı, ancak TBK 520/3. maddesinde taşınmazlar hakkındaki simsarlık sözleşmesi için geçerlilik şekli kabul edilmiş olduğu, buna göre taşınmazlar hakkındaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı, söz konusu şartın ispat şartı olmayıp geçerlilik şartı olduğu, TBK' nun 12/2. maddesi uyarınca geçerlilik şekline uyulmaksızın yapılan sözleşmelerin hüküm doğurmayacağı, Somut olayda yazılı biçimde akdedilmiş bir simsarlık sözleşmesi bulunmadığı, bu nedenle davacının tellallık sözleşmesinden kaynaklanan alacağını ispat edememiş olduğu, İcra ve İflas Kanunu'nun 67/2. maddesi uyarınca, davacı takip alacaklısı aleyhine takibinde haksız ve kötü niyetli olması durumunda kötüniyet tazminatına hükmedileceği, davacı tarafın simsarlık sözleşmesinden kaynaklı 60.000,00- TL alacağı olduğunu savunmuş olup bu meblağın tanıkla ispat sınırının üzerinde olduğu, ayrıca geçerlilik şekli olan yazılı şekilde yapılmış bir tellallık...
TBK.nın bu düzenlemesine göre simsarlık sözleşmelerinde simsar; konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. Simsarlık faaliyetinin konusu, sözleşmelerin kurulması için aracılık etmek, taraflara bir sözleşme kurma fırsatı vermek ya da sözleşme görüşmesi için aracılık etmektir. Ancak TBK .521/1. maddesinde simsarın ücrete hak kazanması için yaptığı faaliyetin sonucunda sözleşmenin kurulması gerektiği açıkça belirtilmiştir. Simsar kanunda yazılı simsarlık sözleşmesi şartlarını taşıyan sözleşmeye göre gösterilip tanıtılacak taşınmazın satış bedeli üzerinden tellaliye ücretinin ödenmesinin kararlaştırıldığı hallerde emlak komisyoncusunun devre dışı bırakılarak taşınmazın satın alınması halinde komisyoncu sözleşmede belirtilen ücreti isteyebilir....
Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1.Tellallık(simsarlık) sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520'nci maddesinin 1'inci fıkrasında simsarlık sözleşmesinin tanımı "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir." şeklinde yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesinin unsurları şu şekildedir: a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir....
