ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2023/275 Esas KARAR NO : 2023/370 DAVA : İtirazın İptali DAVA TARİHİ : 15/04/2023 KARAR TARİHİ : 17/04/2023 Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali davasının yapılan açık yargılaması sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: DAVA Davacı vekili dava dilekçesi ile; Müvekkil şirketin uzun yıllardır emlakçılık (taşınmaz simsarlığı) yaptığını, emlakçılığın hukuki niteliği simsarlık olup taşınmaz simsarlığı; "bir taşınmazın üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın kurulması amacıyla gerçekleştirilen aracılık faaliyetidir." Simsarlık sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 520-525. Maddeleri arasında düzenlenmiş olup, maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı “…simsarın taraflar arasında bir sözleme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir” seklinde açıklandığını, Davalı şirketin, Kırklareli İli, ... İlçesi, ... Mah. ... Mevkii ......
Davalı vekilinin sunmuş olduğu cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafından davalı aleyhine açılan davada davacının Bartın İli Merkez ilçesi Tuna Mah. 502 ada 353 parsel ve 355 parsellerin satışı için aracılık yetkisi aldığını, davalı şirket yetkilisi Erkan Eroğlu ile simsarlık sözleşmesi imzalandığını, taşınmazların müvekkil şirkete satışı konusunda mutabakat sağlandığını, taşınmazın devralınabilmesi için gerekli evrakların hazır edilmediğini beyan ederek davacıya simsarlık ücreti talebiyle dava açılmışsa da davayı kabul etmediklerini, söz konusu taşınmazların sözleşmede belirtildiği üzere 20/01/2016 tarihine kadar davalıya devredilmediğini, taşınmazların dava dışı üçüncü şahısa devredildiğini, dolayısıyla davacı tarafından davalı şirkete devri yapılmayan taşınmazlar yönünden simsarlık ücretinin hukuken dinlenebilir olmadığını, davacının simsarlık ücretini alıcıdan değil satıcıdan talep etmesi gerektiğinin izahtan vareste olduğunu beyan ederek davanın reddine, karar verilmesini talep etmiştir...
, sözleşmede kararlaştırılan edimin ifa edildiği ileri sürüldüğü takdirde cezai şart talep edilemez olduğunu, taraflar arasında 18.10.2021 tarihinde akdedilen "Taşınmazın Satışı Hakkında Yetkilendirme Sözleşmesi" başlıklı sözleşme tipik bir simsarlık sözleşmesi niteliğini haiz olduğunu, zira simsarlık sözleşmesi TBK md. 520/I'de; "Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir." şeklinde tanımlandığını, davacının da dava dilekçesinde izah ettiği şekilde sözleşme kapsamında davacı taşınmazın satışını gerçekleştirmek amacıyla tanıtım, pazarlama ve aracılık işlemlerini yürütecek ve karşılığında müvekkili tarafından gayrimenkul satış bedeli üzerinden hizmet bedeli ödeneceğini, bu hususun taraflar arasında ihtilaf konusu olmayıp çekişmesiz olduğunu, ancak davacı tarafın sözleşmede düzenlendiğini iddia ettiği ve sözleşmede kararlaştırılan...
Simsarlık sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun(TBK) 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değil ise de, taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz(TBK. m. 520/3). Kural olarak, simsar, aracılık yaptığı sözleşme kurulduğu takdirde ücrete hak kazanmaktadır. Ancak sözleşmede bunun aksi kararlaştırılabilir. Dava konusu olayda, taşınmaz satışının gerçekleşmediği her iki tarafın da kabulündedir. Bununla birlikte; davacı taraf sözleşmenin 1. maddesi hükmüne dayanarak kendilerinin haklılığını iddia etmekte, davalı yan ise satış sözleşmesinin gerçekleşmemesi nedeniyle davacının ücrete hak kazanmadığını iddia etmektedir. Taraflar arasındaki sözleşmenin 1. Maddesine göre "Tahsin Ünür tarafları bir araya getirerek işbu sözleşmenin düzenlenmesi ve imzalanması ile hizmet bedeli almaya hak kazanmıştır....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; "...Somut olayda, davacı komisyoncu ile davalı mülk sahibi arasında yapılan sözleşme bir simsarlık sözleşmesi olup, Türk Borçlar Kanunu'nu 520. Maddesinde;' Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.' şelinde düzenlenmiş, 521. Maddesinde; 'Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.' denilmek suretiyle düzenlemeler getirilmiştir....
c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı TBK’nın 520/3. maddesi (mülga 818 sayılı BK m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli değildir. Simsarlık sözleşmesi vekâlet sözleşmesinin, konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK’nın 520/2. maddesinde (BK m. 404/2) "simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır" denilmiştir. Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: Bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları lazımdır....
Hukuk Dairesinin 14/07/2017 tarih 2017/515 esas, 2017/1027 karar nolu ilamında da simsarın aracılık hizmetini vermemesi nedeniyle simsarın açtığı davanın reddine karar verildiğini, sözleşmeye konu taşınmazın 06/11/2019 tarihinde üçüncü kişiye satıldığını, müvekkilinin, davacı tarafa komisyon parası vermemek adına davacıyı aradan çıkarmak suretiyle taşınmazını satmadığını, taşınmazın gerçek değerini bulduğu 06/11/2019 tarihinde sattığını, davacı tarafın simsarlık görevini hakkaniyet ölçüsünde ve müvekkilinin isteği doğrultusunda yerine getiremediğini, simsarlık sözleşmesinde minimum işlem bedeli yazılı kısım dolu iken 37.000.000,00 TL olarak doldurulduğunu, bu tutar üzerinde tahrifatın söz konusu olup, yanında herhangi bir paraf olmadığını, tarafların kendi arasında maksimum işlem bedeli ve taşınmazın en çok kaç paraya satılacağı ile ilgili bir ortak kanaate varamadıklarını, bu hususun sözleşme ile belirlenemediğini, sözleşmenin her iki tarafın ortak iradeleri ile uyumlu olduğu anda...
Hukuk Dairesinin 14/07/2017 tarih 2017/515 esas, 2017/1027 karar nolu ilamında da simsarın aracılık hizmetini vermemesi nedeniyle simsarın açtığı davanın reddine karar verildiğini, sözleşmeye konu taşınmazın 06/11/2019 tarihinde üçüncü kişiye satıldığını, müvekkilinin, davacı tarafa komisyon parası vermemek adına davacıyı aradan çıkarmak suretiyle taşınmazını satmadığını, taşınmazın gerçek değerini bulduğu 06/11/2019 tarihinde sattığını, davacı tarafın simsarlık görevini hakkaniyet ölçüsünde ve müvekkilinin isteği doğrultusunda yerine getiremediğini, simsarlık sözleşmesinde minimum işlem bedeli yazılı kısım dolu iken 37.000.000,00 TL olarak doldurulduğunu, bu tutar üzerinde tahrifatın söz konusu olup, yanında herhangi bir paraf olmadığını, tarafların kendi arasında maksimum işlem bedeli ve taşınmazın en çok kaç paraya satılacağı ile ilgili bir ortak kanaate varamadıklarını, bu hususun sözleşme ile belirlenemediğini, sözleşmenin her iki tarafın ortak iradeleri ile uyumlu olduğu anda...
Şirketi ile taşınmazı kiraya verenleri arasında aylık 110.000,00-TL+4.500,00-TL+KDV kira bedeli ile kira sözleşmesi kurulmasına tellallık-simsarlık ettiğini, taşınmazını kiraya veren ... Ltd. Şti. ile davalının bu konuda kendisini görevlendirdiği dava dışı ... Ltd. Şti. arasında müvekkilin simsarlık faaliyeti sonucunda bir taşınmaz kira sözleşmesi kurulduğunu (6098 TBK m.521), 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nun 520. maddesinde düzenlenmiş olan Simsarlık sözleşmesi hükümlerine göre müvekkili şirket, bu faaliyeti nedeniyle bu sözleşmeye imza atmış olan davalı taraftan çalışanı olduğu dava dışı şirketin kira sözleşmesine göre, kiracısı olduğu taşınmazın 1 aylık kira miktarı+%18 KDV kadar ücreti talep etmeye hak kazandığını, bu sözleşmeye göre davalının, müvekkili şirkete kira sözleşmesinde belirlenen 1 aylık kira bedeli+%18 KDV'si kadar komisyon ödemesi talep edildiğini ancak sözleşmeye rağmen ne davalı ne de adına işlem yaptığı, temsil ettiği dava dışı kiracı ... Ltd. Şti.'...
Ada 3,4,5,6,7,8,9,10 parsellerde kayıtlı arsa vasıflı taşınmazların sahipleriyle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin imzalanmasına aracılık etme ve sözleşme imzalanmasını sağlama karşılığında 40.000,00 TL bedelle alım satım ve komisyon sözleşmesi adı altında simsarlık sözleşmelerinin imzalandığı, Sözleşmelerin 6. Maddesinde işbi sözleşmeden sonra en geç 45 gün içerisinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılacağı hükmünün yer aldığı ancak davalı taraf üzerine düşen edimleri yerine getirmediğinden bu güne kadar sözleşme imzalanmadığı bu nedenle müvekkil şirket tarafından sözleşme feshedildiği Sözleşmenin feshi, ödenen kaparoların ve cezai şartın ödenmesi için davalı tarafa ihtarname gönderildiği Gönderilen ihtarname davalı tarafa 26/02/2019 tarihinde tebliğ edildiği, Müvekkil tarafından davalı tarafa 40.000,00 TL bedelli sözleşme için kaparo bedeli olarak 10.000,00 TL ödeme yapıldığı, 50.000,00 TL bedelli sözleşme için kaparo bedeli olarak 5.000,00 TL ödeme yapıldığı Sözleşmelerin 2....
