"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacılar-birleştirilen dava davalıları vekili tarafından, davalılar-birleştirilen dava davacıları aleyhine 12.06.2012 gününde verilen dilekçe ile tapu iptal ve tescil, birleştirilen davada satış vaadi sözleşmesinin iptali talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın reddine, birleştirilen davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine dair verilen 02.06.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar-karşı davalılar ... vd. vekili ile davalı-birleştirilen dava davacısı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Asıl dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, birleştirilen dava satış vaadi sözleşmesinin iptali istemlerine ilişkindir....
Dayanak 7.7.1969 tarihli satış vaadi sözleşmesinde , satış vaadi borçlularının, satış vaadi alacaklılarına satışa konu taşınmazları devir ve bütün hukuki haklarıyla birlikte teslim ettikleri yazılıdır. Bu ifadeden de açıkça anlaşıldığı üzere satışa konu taşınmazlar sözleşme ile satış vaadi alacaklısına teslim edilmiştir. Hal böyle olunca, davalıların zaman aşımı savunması az yukarıda açıklandığı üzere Medeni Kanunun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma” kuralı ile bağdaşmaz. Mahkemenin on yıllık zaman aşımı süresinin dolduğuna dair gerekçesi de bu nedenle doğru görülmemiştir....
Tapu Kanununun 26 maddesinde; “..Noterlik Kanununun 44.maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de taraflardan biri isterse taşınmaz siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya memuru tarafından re’sen terkin olunur” hükmü bulunmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhi için özel bir şerh sözleşmesi yapılması veya satış vaadi sözleşmesinde “sözleşmenin tapuya şerh edileceğine” dair bir hükme yer verilmesi gerekmez. 2644 Sayılı Tapu Kanununun 26. maddesine göre biçimine uygun düzenlenmiş sözleşmenin Tapu Sicil Müdürlüğü’ne ibrazı ve taraflardan birinin yazılı istemi yeterlidir. Demek oluyor ki, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hükmen tapuya şerhine ilişkin dava açmak gerekmez....
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Davacı, davalıların murisi ... vekili... ile ... 5.Noterliği’nde 17.10.1991 günü düzenledikleri satış vaadi sözleşmesi uyarınca satmayı vaat edene murisi Süreyya’dan intikal eden taşınmazların satışının vaat edildiğini, edimini yerine getirdiği halde mülkiyetin devredilmediğini ileri sürerek taşınmazların adına tescilini istemiştir. Davalı ..., satış vaadi sözleşmesiyle aynı gün düzenlenen adi yazılı sözleşme uyarınca satış vaadinin geçerliliğini yitirdiğini, davalı ... ise zamanaşımı süresinin geçtiğini, satış vaadi sözleşmesinin murisin iradesine uygun olmadığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır....
Bu taşınmazlarla ilgili olarak satış vaadi borçluları tarafından satış vaadi sözleşmelerinde; a) 241 ada 35 parsel sayılı taşınmazdaki hak ve hisseleri, b) 241 ada 35 parsel sayılı taşınmazdaki ...’den kendilerine intikal edecek paylar, c) Ayrıca, Fatsa Asliye Hukuk Mahkemesinin satış vaadi sözleşmelerinin düzenlendiği tarihte derdest olan 1989/609 esas sayılı dava dosyasında tapu iptali ve tescil istenen taşınmazlarda ...’e (veya mirasçıları adına) tesciline karar verilecek taşınmazlarla ilgili olarak satış vaadinde bulunulduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece işin niteliği ve kapsamı gereği uyuşmazlığın kesin olarak çözümlenebilmesi için öncelikle tapu işlerinden anlayan uzman bir bilirkişi, imar işlerinden anlayan uzman bir bilirkişi, ayrıca bir de hukukçu uzman olmak üzere üç kişilik bir bilirkişi heyeti oluşturulmalıdır....
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Geçerli bir sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması halinde ise 818 sayılı BK’nın 96 ve 106. maddelerinin dikkate alınması gerekmektedir. Somut olayda, her ne kadar davalıların murisi ve davalı ... tarafından satış vaadi sözleşmesi ile 604 parsel sayılı taşınmazda murislerinden intikal edecek payların davacıların murisi ...'...
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar....
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Somut olayda, .. Noterliğinin 13.11.1964 tarihli 15351 yevmiye nolu re'sen satış vaadi mukavelesi ve vekaletname ile kendi adına asaleten ve ...'...
K A R A R Davacılar, sahip oldukları taşınmazdaki hisselerinin 3. bir kişiye piyasa değerinde satılması amacıyla davalı ...’e 06.08.2007 tarihinde vekaletname verdiklerini, davalının bu vekaletnameye dayanarak diğer davalı ...’ya taşınmazdaki hisselerini rayiç bedelin çok altında noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile sattığını, davalıların satış bedelini de vermediklerini, vekil ...’in üzerine düşen özen yükümlülüğünü yerine getirmeyerek, yetkisini kötüye kullandığını belirterek davalılar arasında akdedilen satış vaadi sözleşmesinin hisseleri oranında iptalini istemiştir. Davalı ..., davacıların başından beri satış vaadi sözleşmesinden haberdar olduklarını, satış bedelini davacılara ödediğini, ancak davacı ... annesi olduğundan ödemeye ilişkin bir belge almadığını, davanın reddini dilemiştir....
Dosya kapsamından, dava dayanağı 04.08.1955 gün ve 685 sayılı Şereflikoçhisar Noterliğince düzenlenmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu taşınmazlardaki hisselerin satış bedelinin 2.000 TL. olarak gösterildiği anlaşılmıştır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri mülkiyeti geçirim borcunu doğuran akitlerden (T.M.K.’nun 706. m.) olup, sözleşmede belirtilen miktar ve değerin hayatın ve günün olağan koşullarına uygun olmadığı gibi kamu düzenine ilişkin görev konusu taraf iradesine bırakılmakla sözleşmede belirtilen değerin harç kaybına neden olacağı da gözetilerek, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine dayalı uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin dava tarihindeki değere göre belirlenmesi gerekir. .../... -2- 2012/11300 2012/10951 Yargıtay H.G.K.'...
