"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 15.08.2012 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 07.03.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davalılar, beyanda bulunmamıştır. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Dosya içerisindeki satış vaadi sözleşmelerine göre davalılar ... ile ... 05.02.2010 tarihli 01472 yevmiye sayılı satış vaadi sözleşmesi gereğince Tatarlı Köyü 58 sayılı parseldeki hak ve hisselerini...'a satmayı vaat ettikleri satış vaadi alacaklısı...'...
Noterliğince düzenlenmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu taşınmazlardaki hisselerin satış bedelinin toplam 1.500,00 TL olarak gösterildiği anlaşılmıştır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri mülkiyeti geçirim borcunu doğuran akitlerden (T.M.K.’nun 706. m.) olup, sözleşmede belirtilen miktar ve değerin hayatın ve günün olağan koşullarına uygun olmadığı gibi kamu düzenine ilişkin görev konusu taraf iradesine bırakılmakla sözleşmede belirtilen değerin harç kaybına neden olacağı da gözetilerek, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine dayalı uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin dava tarihindeki değere göre belirlenmesi gerekir. Yargıtay H.G.K.'nun 29.03.2006 gün 2006/14-91-2006/115 sayılı kararında da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davaları ile benzer nitelikteki tenkis davalarında da dava tarihindeki değerin esas alınması gerektiği kabul edilmiştir....
Davalılar vekili, satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, murislerinin satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarihte akıl sağlığının yerinde olmadığını, açılan vesayet davasından daha sonra vazgeçildiğini, murisin müvekkillerinden mal kaçırmak amacıyla önceleri bakıcısı olan ancak daha sonra evlendiği davacıya dava konusu taşınmazı gerçekte bağışladığı halde satış gibi göstermek suretiyle satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini beyan ederek davanın reddini olmadığı takdirde tenkis kurallarının uygulanması gerektiğini savunmuştur. Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen ilk kararın davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı-karşı davalı vekili tarafından, davalı- karşı davacı aleyhine 20.05.2013 gününde verilen dilekçe ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat, karşı davada satış vaadi sözleşmesinin iptali talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın tazminat yönünden kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen 24.03.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı- karşı davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istemine ilişkin olup, karşı dava satış vaadi sözleşmesinin iptali istemine ilişkindir....
ün satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığını, adına isabet edecek payın taksiminin mümkün bulunmadığını, bu durumda ifa imkansızlığı nedeniyle davacının tescil talep edemeyeceğini, davacı tarafın herhangi bir ödeme yapmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece, taşınmazın ifraz ve parselasyon işlemi yapılamadığından satış vaadi sözleşmesinin geçersiz hale geldiği, bu nedenle tapu iptali ve tescilin bu aşamada mümkün olmadığı, satış bedelinin ödendiğinin ispat edilemediği, davalılardan paydaş ...'a ait ödeme belgesi sunulmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir....
Davalı kayıt maliki ..., davacının satış vaadi sebebiyle borçlarını ödemediğini, bu yüzden aynı taşınmazı 12.08.2009 tarihli sözleşmeyle davalı ...’e satış vaadinde bulunduğunu; davalı ..., kayıt maliki ...’ın taşınmazı kendisine satmayı vaat ettiğini, sözleşmenin de tapuya şerh edildiğini, davacının dayandığı sözleşme tapuya şerh edilmediğinden satış vaadi yapıldığını bilmediğini, açılan davanın reddini savunmuş, diğer davalılar davaya yanıt vermemişlerdir. Mahkemece, dava kabul edilmiş, 587 sayılı parseldeki davalı ...’ın 5/48 payın davacı adına tesciline, 12.08.2009 tarihli sonradan yapılan satış vaadi sözleşmesinin iptaline, bu sözleşme nedeniyle tapudaki şerhin terkinine karar verilmiştir. Hükmü, davalılardan ... temyiz etmiştir. 1-Satış vaadi sözleşmesi, buna dayanan tarafa kişisel hak sağlar. Aslında bu tür sözleşmeler, ileride yapılması kararlaştırılan satım sözleşmesinin öncüsüdür....
Somut olayda, davacı 09.04.1991 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayanmaktadır. Vaat borçlusunun sözleşmenin yapıldığı tarihte taşınmazın maliki olmaması sözleşmenin sıhhatine tesir etmez. Ne var ki, vaat borçlusu davanın açıldığı tarihte taşınmazın maliki olmadığından aynen ifa imkansızlığı nedeniyle davacı yukarıda açıklanan müspet zararını isteyebilir. Mahkemece, bu saptamalar bir yana bırakılarak satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu ve davacının ancak verdiğini geri isteyebileceğinden bahisle satış vaadi sözleşmesinde yazılı bedelin dava tarihindeki güncel değerinin tazminine karar verilmesi doğru olmadığından karar bozulmalıdır....
Somut olaya gelince, davacının dayanağı olan satış vaadi sözleşmesi ile satış vaadinde bulunan davalı tarafından tapuda murisi .....kendisine intikal edecek miras hak ve hisselerinin satışının vaadedildiği anlaşılmaktadır. Dava konusu taşınmazlar o tarihte muris .... adına kayıtlı iken intikalen yine mirasçıları adına tescil edilmiş ancak halen de mirasçıları adına elbirliği mülkiyeti şeklinde kayıtlı bulunmaktadır. Satış vaadi alacaklısı davacı ... elbirliği mülkiyetine dahil bulunmadığından taraflar arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesi halen geçerli olmakla birlikte satış vaadine konu taşınmazlar elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığından davacı adına tescile karar verilmesi mümkün değildir. .... Bu itibarla, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir....
Başka bir deyişle gerek davalıların gerekse davacının tereke dışında üçüncü bir kişi olmadıkları anlaşılmaktadır Dosya içerisinde bulunan 09.03.1976, 24.02.1976 ve 03.05.1977 tarihli satış vaadi sözleşmeleri ise elbirliği ortakları olan davacı ve davalılar ..., ..., ..., ... arasında yapılmıştır. Elbirliği ortağı olan diğer davalı ... ise bu satış vaadi sözleşmelerinde taraf değildir. Hal böyle olunca satış vaadi sözleşmelerinin ifa olanağı bulunduğundan davalı ... dışındaki satış vaadi borçluları davalılar ..., ..., ..., ... yönünden istemin kabulü gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 27.02.2013 gününde oybirliği ile karar verildi....
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır....
