Dava, satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 28.01.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 31.01.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _K A R A R_ Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı, davalı ...'un dava konusu 45 ve 46 parsel sayılı taşınmazlardaki hisselerini 21.04.1983 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı ...'a satış vaadinde bulunduğunu, dava dışı ...'un da 28.10.1987 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile kendisine satışı vaat edilen bu taşınmazdaki hisseleri davacıya satış vaadinde bulunduğunu ileri sürerek tapu iptal ve tescil istemiştir....
Davalılar ile davacı arasında 1689 ada 13 parsel sayılı taşınmazdaki davalılara ait hisselerin devri konusunda 12.07.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesi yapılmıştır. Dava konusu parsel 03.03.1994 tarihli imar uygulamasına tabi tutularak kapatılmıştır. Dava konusu satış vaadi sözleşmesi yapıldığı tarihte satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın tapuya kayıtlı olmadığı anlaşıldığından sözleşmenin ifa olanağı bulunmamaktadır. Mahkemece, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığından tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmesi doğru görülmüştür. Ancak, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığından davacının ikinci talebi olan tazminat talebi ile ilgili bir karar vermesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir....
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ : Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacılar lehine 05/07/2018 tarih ve 16921 Yevmiye No'lu satış vadi sözleşmesi var iken taşınmaza haciz konulduğunu, satış vadi sözleşmesi gereğince Kuvvet Gürbüz'ün hissesinin 08/11/2019 tarih, 24443 Yevmiye Numarası ile T2 adına tapuda intikal yapıldığını, Fikret Gürbüz'ün hissesinin 08/11/2019 tarih 24442 Yevmiye numarası ile davacı satış vaadi lehtarları adına tapuda intikal yapıldığını, satış vaadi lehtarları adına tescilin sağlandığını, ilk derece mahkemesince tapu iptal tescil davası açılmasına dair hukuki yoruma anlam veremediklerini zira satış vaadi sözleşmesinin ifası mümkün olmasaydı tapu iptali tescili davası açılacağını, satış vaadi şerhlerini T2 12/07/2018 tarih, T1 03/07/2019 tarihinde konulduğunu, haciz şerhinin ise 31/05/2019 tarihi olduğunu, haciz şerhinden önce olduğunu belirtilerek, haciz şerhlerinin kaldırılması gerektiğini belirterek, istinaf talebinin kabulünü talep etmişlerdir....
Davaya dayanak gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde özetle; ... 3. Noterliğinin 31.10.1986 tarih ve 31017 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, davalı ... ile kendi adına asaleten ve ... adına vekaleten ...’in “…murisleri ... oğlu, ...’in vefatı ile kendilerine intikal edecek olan ..., Merkez, ... köyünde 326, 496, 497 parsel numaralı taşınmazlardaki hisselerini…” ; ... 1. Noterliğinin 29.02.1988 tarih ve 14832 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, ... adına vekaleten ...’in “...müvekkilinin murisi ... oğlu, ...’in vefatı ile diğer vereseler yanında müvekkiline de intikali lazım gelen ..., Merkez, ... (...) köyündeki 329, 330, 331 parsel numaralı taşınmazlardaki hak ve hisselerinin tamamını…” ; ... 3....
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanunu'nun 97. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir. Somut olaya gelince; davacının dayandığı ...... Noterliğinde düzenlenen 09.05.2000 tarihli, ..... yevmiye no'lu satış vaadi sözleşmesinde dava konusu bağımsız bölümün 10.000.000.000 Eski Türk Lirası olan satış bedelinin 8.000.000.000 Eski Türk Lira'lık kısmının nakten ödendiği kalan 2.000.000.000 Eski Türk Lira'lık kısmının ise tapuda yapılacak takrir esnasında ödeneceğinin kararlaştırıldığı görülmektedir. Uyuşmazlık bakiye 2.000.000.000 ETL'nin ödenip ödenmediği hususundadır....
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar....
Davada dayanılan 26.07.2000 tarihli sözleşmede satış bedelinin davacı tarafından davalıya ödendiği yazılı ise de davacı mahkeme önündeki beyanında (ikrarında) aslında bedel ödemediğini, satış vaadi sözleşmesinin bağış maksadıyla yapıldığını belirtmiştir. Yukarıda sözü edildiği üzere taşınmaz satışında semen (satış bedeli) de satış aktinin asgari objektif unsurları arasındadır. Soruna taşınmaz satış vaadi sözleşmesi açısından bakılırsa semen, satışı vaat olunan taşınmazın bedeli, kısaca vaat alacaklısının karşı edimidir. Gerçekten Borçlar Kanununun 217. maddesinin yaptığı gönderme nedeni ile aynı yasanın satım ve trampa sözleşmelerine uygulanacak 182. maddesinde “satım bir akittir ki onunla satıcı satılan malı alıcının iltizam ettiği semen mukabilinde…” denmek suretiyle satış bedelinin satım akitlerinde sözleşmenin temel unsurlarından olduğu ifade edilmiştir. Somut uyuşmazlıkta davacı satış bedelinin ödenmediğini ikrar ettiğinden sözleşmenin karşı edimini yerine getirmemiştir....
Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına İlave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Eğer satış vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahutta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin İfa olanağının varlığından söz edilemez. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009 maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür ki; böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır....
borçlusu olan bir kısım davalıların murisi Fatma (Cengiz) Kümet'in 56/6144'er; yine satış vaadi borçluları olan ...'...
