TBK'nın 112. maddesine göre; borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse, borçlu kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür. Yine TBK.nın 125. maddesi hükmüne göre, "temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir"....
Ltd.Şti. arasında 663 ada 7 parselde bulunan taşınmaza bina yapılmak üzere ... 6.Noterliğinin 28.11.1997 tarihli 40298 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığını, davalı yüklenici şirketin kendisine isabet eden 1 nolu dubleks bağımsız bölümü ... 6.Noterliğinin 23.01.2000 tarihli 1769 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile müvekkiline sattığını, inşaatın tamamlandığını ve kat irtifakının kurulduğunu, ancak tapusunun müvekkiline verilmediğini belirterek; dava konusu 663 ada 7 parsel sayılı taşınmazın 1 nolu bağımsız bölümünün davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... vekili; yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edimini süresi içerisinde yerine getirilmediğini, inşaatın bitirilmediğini ve genel iskanın alınmadığını, dolayısıyla yüklenicinin tapuya hak kazanmadığını, ... 1....
Menfi zarar, akdin hükümsüzlüğünden kaynaklanan zarara ilişkindir. Sözleşmenin feshi halinde, sözleşme ortadan kalktığından sözleşmeye dayanılarak zarar istenemez. Bir başka anlatımla, sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan müspet zarar fesih halinde talep edilemez. Eksik imalât bedeli akdin ifasına yönelik olumlu zarar niteliğinde olduğu gibi, aktin süresinde ifa edilmemesi nedeni ile kararlaştırılan ceza da ifaya ekli olup fesih halinde istenemez. Bu nedenle davacının cezai şart isteminin reddi yerinde olmuş ise de, ifa niteliğindeki eksik imalât bedelinin kabulü doğru olmamıştır. O halde mahkemece yapılması gereken iş; sözleşmenin götürü bedelli olduğu gözetilerek, yüklenicinin gerçekleştirdiği imalâtın sözleşmeye göre fiziki oranını belirlemek, bunu götürü bedele uygulamak suretiyle yüklenicinin hakedişini bulmak, iş sahibince yapılan ödemelerden mahsubu ile varsa fazla ödemenin istirdadına karar vermekten ibarettir....
DELİLLER:Fatura suretleri, sipariş ve satış sözleşme örneği, ihtarname örnekleri, bilirkişi kök ve ek raporu ile tüm dosya kapsamı. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, ticari ilişki sebebiyle oluşan borcun ifa edilmemesinden doğan alacağın tahsili, oluşan zararın tespiti ile tahsili taleplerinden ibarettir. Dava konusunun; davacının, davalı ile olan uyuşmazlığının, taraflar arasındaki ticari ilişki nedeni ile taraflar arasındaki borç alacak miktarının belirlenmesi ile ifa edilmeme sebebi ve tarafların kusurlarının bulunup bulunmadığı, taraflar arasındaki sözleşmeler ve ifa edilmemesi ile zarar unsurunun oluşup oluşmadığı, fiyat ve teslim süresi üzerinde mutabık kalınma süresinden kaynaklandığı tazminat talebinden ibaret olduğu anlaşılmıştır....
Burada borcun ifa edilmemesinden doğan zararın söz konusu olduğu gözardı edilmemelidir. Menfi zarar ise; uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar (Hâluk Tandoğan, age., s. 427). Bu husus BK’nun 108. Maddesindeki düzenlemeden kaynaklanmıştır. Burada alacaklı sözleşmenin hükümsüzlüğünden kaynaklanan zararının tazmini söz konusudur. Çünkü sözleşme fesih edilerek hükümsüz olduktan sonra tekrar sözleşmeye dayanarak borcun ifa edilmemesinden doğan zarardan söz edilemez; istenilecek zarar menfi zarardır....
Somut olaya gelince, tarafların murisi ... ile davacıların murisi ... arasında dava konusu taşınmazlara ilişkin 08.03.1988 tarihli 5521 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmıştır. Elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarının sadece ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığından söz edilebilir. Somut olayda ise davacılar 2 ve 3 parsel sayılı taşınmazda elbirliği mülkiyetinin paydaşı olduklarından taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunduğu gözetilmeyerek, yerinde olmayan yazılı gerekçeyle 2 ve 3 parsel sayılı taşınmazlar yönünden davanın reddi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir....
Dava konusu taşınmaz üzerinde çok sayıda haciz şerhi ve ipotek tesisi bulunduğu ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmediği göz önüne alındığında davacının taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı olan taşınmazın mülkiyetini isteme hakkını üçüncü kişilere karşı ileri süremeyeceği, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh verilmediği sürece ancak sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürülebilen şahsi hak doğurduğu ve taşınmaz üzerindeki haciz hakkı ve ipotek hakkı sahiplerine karşı ileri sürülemeyeceği anlaşıldığından davacının taşınmazın takyidatlardan ari olarak adına tescil edilmesi talebinin mümkün olmadığı anlaşıldığından davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar vermek gerekmiştir....
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 701 inci maddesi) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak hâlinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması hâlinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. 4. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden, Borçlar Kanunu'nun 146 ncı maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar....
Davalı vekili istinaf dilekçesi ile; davacılar ile müvekkil şirket arasında imzalanan Gayrimenkul Ön Satış Vaadi Sözleşmesi'nin hukuken bir geçerliliği olmadığını, Satış vaadi sözleşmesinin bağlayıcılık unsurunu taşıyabilmesi için kanunda belirtilmiş olan şekil şartına uygun olarak düzenlenmiş olması gerektiğini, Noterlik Kanunu’nun 60/3’üncü ve 89’uncu maddelerine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerektiğini, ayrıca TMK'nın 706. Maddesine göre " Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır."...
Maddesindeki düzenlemeden kaynaklanmıştır: burada alacaklının sözleşmenin hükümsüzlüğünden kaynaklanan zararının tazmini söz konusudur. Çünkü sözleşme fesih edilerek hükümsüz olduktan sonra tekrar sözleşmeye dayanarak borcun ifa edilmemesinden doğan zarardan söz edilemez; istenilecek zarar menfi zarardır. Bu tür bir zarar ayrımı, sözleşme sorumluluğunda söz konusu olmaktadır. Genel olarak menfi zarar: sözleşmenin kurulmamasından veya geçerli olmamasından; müspet zarar ise, ifa edilmemesinden doğan zararı ifade eder (Prof. Dr. Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 8. Baskı, s.482). Somut olayda; Davacı haklı fesihe dayanarak taşınmazı tahliye ettiğini belirterek tahliye nedeniyle müşterilere yapılan iadelerin tahsilini talep etmiş, mahkemece davacının talep edebileceği alacak kalemlerinin hesaplanması amacıyla alınan bilirkişi raporu doğrultusunda 24.044TL'nin tahsiline karar verildiği görülmüştür....
