Noterliğinde düzenlemiş olan taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinin konusunun taşınmaz olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü davacılar vekili temyiz etmiştir. Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesi davası kesinleşmiş, üçüncü kişi olan davalılara satış yapılarak taşınmaz adlarına tescil edildiğinden satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı kalmamıştır. Taşınmazın, satış vaadi sözleşmesi şerhi ile birlikte satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmayan davalılara satılmış olması davacılara artık ifa olanağı kalmayan bu sözleşmeye dayanarak tescil isteme hakkı vermez. Davanın bu gerekçe ile reddi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile satış vaadi sözleşmesinin konusunun dava konusu taşınmaz olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir. Kabule göre de; davanın konusu 443 ada 14 parsel sayılı taşınmazda vaat borçlusu dava dışı ...'...
Maddesi uyarınca yapılan inceleme sonucunda; Dava; taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklı, taşınmazın süresinde teslim edilmediği, eksik ve ayıplı ifa yapıldığı iddiasına dayalı tazminata ilişkin itirazın iptali istemlidir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hükmün davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı asıl ... ve vekili Av. ... ile davacı vekili Av. ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - KARAR - Davacı vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, müvekkiline taahhüt edilen dairenin verilmediğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan zararları için 10.000,00 TL’nin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş, ıslah yoluyla talebini 140.000,00 TL’ye arttırmıştır....
Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez....
Bölge Adliye mahkemesince, tapu verilerek sözleşme ifa edildiğinden artık ifa edilen sözleşmenin geçersizliğinin iddia edilemeyeceği, ayrıca sözleşmenin feshi için açılmış bir dava da bulunmadığından sözleşmenin harici yapıldığına ilişkin iddianın yersiz olduğu, teslimin sözleşmede öngörülen süreden sonra davacıya atfedilmeyen nedenlerle gerçekleştiği, inşaat ruhsatına ilişkin işler bakımından sorumluluğun davalıya ait olduğu, kira alacağının rayiçlere uygun hazırlandığı gerekçesiyle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir....
Borçlar Kanununun 158/1.maddesindeki “aktin icra edilmemesinden” maksat borcun ifa edilmemesi “aktin natamam olarak icrasından” maksat ise borcun her türlü kötü ifasıdır. Bu yüzden asıl borcun ifa edilmesini veya gereği gibi ifa edilmesini kuvvetlendirmesi için ceza anlaşması yapılmışsa bu ceza seçimlik cezadır. Ancak, Borçlar Kanununun 158/1.maddesindeki “hilafın mukavele olmadıkça alacaklı ancak ya aktin icrasını (aktin ifasını) veya cezanın tediyesini isteyebilir” hükmü gereğince aktin ifasını isteyen taraf (sözleşmeyle aksi kararlaştırılmadığından) cezai şartın tediyesini talep edemez. Mahkemece yapılan bu saptamalar gözden kaçırılarak davacının cezai şart tahsili istemine ilişkin talebinin reddi yerine bu istem de hüküm altına alındığından karar bozulmalıdır....
Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunun 6502 s.TKHK.nun 40.m.sinde ön ödemeli konut satış sözleşmesi, ;"(1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. (2) Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır. (3) Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz." şeklihde düzenlenmiştir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekil şartı 6502 s.TKHK.nun 41.m.sinde;"Madde 41 (1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur....
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
İfa yerine cezai şart (dönme cezası); 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 179/III. maddesinde (818 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 158/III.) hükmüne göre “Borçlunun, kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi, dönme veya fesih suretiyle sona erdirmeye yetkili olduğunu ispat etme hakkı saklıdır”. Yukarıda açıklanmış olduğu gibi, ceza koşulunun amacı, borçlunun borca uygun hareket etmesini temindir. Halbuki, burada borçlu, borcu ifa yerine bizzat ceza koşulu ödemek suretiyle borçtan kurtulma olanağına sahiptir. Bir başka ifadeyle, burada borçlu borca aykırı davranmamakta, borcu ifa yerine ceza koşulunu ödeyerek sözleşmeden dönebilmektedir. Bu nedenle, ceza koşulu ifanın yerini almaktadır (KILIÇOĞLU, a.g.e., s. 775-777)....
Satış vaadi sözleşmesine dayanak olan 12.08.1996 tarihli vekaletname dışında 'in ...'a 20.02.2008 tarihli bir vekaletnameyi daha düzenleyerek verdiği görülmektedir. Vekil ... ile davalı ...'un baba oğul oldukları ve satış vaadi sözleşmesinin aralarında muvazaalı olarak düzenlendiği ileri sürülmüş ise de, dosya kapsamı ile toplanan tüm deliller ve tanık beyanları muvazaayı ispata yeterli değildir. Satış bedelinin ödenmediği yönündeki savunmanın da satış vaadi sözleşmesinde bedelin ödendiğinin yazılı olması karşısında yazılı delille ispatı gerekmektedir. Şu duruma göre; kök muris Mehmet Türkel'in veraset ilamı getirilerek dosyaya konulmalı, Mehmet Türkel'in dava konusu taşınmazlarda 1/3 pay maliki bulunmasına göre eşi 'in miras payı belirlenmelidir. 'in veraset ilamına göre davacı ... mirasçısı değildir. Taşınmazlar elbirliği mülkiyeti durumunda bulunduğundan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmamaktadır....
