Yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmeleri imzalanmış olup, davacının sözleşmelerin vecibelerini yerine getirdiğini ileri sürerek, dava konusu taşınmazın ... adına olan tapu kaydının iptali ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri gereğince davacı adına tescilini istemiştir. Bir kısım davalılar, davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, dava konusu taşınmazların elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olduğu ve elbirliği ortaklığı çözülmeden satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Somut olayda, davalıların murisi satış vaadi borçlusu ...’nin 1158 ada 15 parsel sayılı taşınmazda kardeşi ...’nun vefatı ile kendisine intikal eden miras hak ve hisselerinin tamamını davacıya satmayı vaat ettiği anlaşılmıştır. Bu durumda mahkemece, öncelikle sözleşmeye konu taşınmazın tapu kaydı ile imar uygulaması ile gittiği parsellerin tapu kayıtları getirtilmeli, taşınmazdaki ...’nun payının davalıların murisi ... adına intikal görüp görmediği belirlenmelidir....
Mahkemece satış vaadi sözleşmelerinin ifa olanağı bulunmadığı gerekçesi ile dava reddedilmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 (önceki Medeni Kanunun 634) ve Noterlik Kanunu’nun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716 (önceki Medeni Kanun 642) maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur....
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescilin mümkün olup olmadığı mümkün olmadığı takdirde zilyetliğe dayalı tescil o da mümkün değilse satış vaadi sözleşmesi gereğince ödenen bedelin tahsili isteğine ilişkindir. Mahkemece satış vaadi sözleşmesinin borçluları iştirak halinde malik olduklarından söz edilerek ifa olanağı bulunmadığından davanın reddine karar verilmiş hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür....
Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına İlave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Eğer satış vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahutta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin İfa olanağının varlığından söz edilemez. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009 maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür ki; böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır....
DİYARBAKIR ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR ESAS NO : KARAR NO : HAKİM : KATİP : DAVACI : VEKİLİ : DAVALI : DAVA : 6361 Sayılı Finansal Kiralama, Faktöring Ve Finansman Şirketleri Kanunundan Kaynaklanan (Tazminat) DAVA TARİHİ : 27/05/2023 KARAR TARİHİ : 02/06/2023 GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİH : Mahkememize tevzi edilen dava dosyasının mahkememiz esasının yukarıda belirtilen sırasına kaydı yapıldı. GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili Mahkememize sunmuş olduğu dava dilekçesinde özetle; Taraflar arasında akdedilen Serbest Tasarruf Finansal Sözleşmesinin davalı tarafça gereği gibi ifa edilmemesinden dolayı sözleşmeye aykırılıktan doğan zararın tazminini talep ettiklerini, davalı tarafça sözleşmede belirtilen ve müvekkiline ödenmesi gereken Finansman Tutarı olan toplam .......
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri karşılıklı taahhütleri içeren iki taraflı sözleşmelerden olup bu özelliğinden dolayı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifada bulunacak kişi ve ifa yapılacak kişi olmak üzere iki tarafı vardır. Sözleşmenin "ifa yapılacak tarafı" vaat alacaklısıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde "vaat alacaklısı" ileride taşınmaz mülkiyeti kendisine devredilecek olan gerçek, tüzel kişi veya kişilerdir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin borçlusu ise, satış vaadinde bulunduğu taşınmazı aldığı bedel karşılığı mülkiyetini alıcıya devredecek olan kişidir. Borcun bizzat borçlu tarafından ifası olağan yoldur. Fakat BK. m.67'deki "borcun bizzat borçlu tarafından ifa edilmesinde alacaklının menfaati bulunmadıkça, borçlu borcunu şahsen ifaya mecbur değildir" hükmü uyarınca, borcun bizzat borçlu tarafından ifası mutlak değildir. Borcun bizzat borçlu tarafından ifası gerekip gerekmediği sorununu alacaklının menfaati olup olmadığına bakarak çözmek gerekecektir....
DOSYANIN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE : Dava, motorlu araç satımı sözleşmesinin yapıldığı iddiasına dayalı olarak, davacının dayanmış olduğu adi yazılı belgede belirtilen ve özellikleri açıklanan ve sipariş olunan aracın davacıya teslim edilmemesinden kaynaklı uğranılan belirsiz alacak olarak şimdilik 20.000,00 TL maddi tazminatın davalıdan tahsili talebine ilişkindir. Taraflar arasındaki uyuşmazlığın, araç satışına ilişkin taraflar arasında satım sözleşmesinin kurulu olup olmadığı, bu çerçevede davalının aracı davacıya teslim etme yükümlülüğünün doğup doğmadığı ve aracın davacıya teslim edilmemesi ile davacının zarar uğrayıp uğramadığı noktasındadır. Davacı, dava dilekçesi ile nitelikleri belirli olan motorlu araçla ilgili taraflar arasında satım sözleşmesi yapıldığını beyan etmiş ise de bilindiği gibi, Karayolları Trafik Kanunu'nun 20/d maddesinde noterler tarafından yapılmayan her çeşit araç satış ve devir işleminin geçersiz olacağı düzenlenmiştir....
Dosyadaki bilgi ve belgelerden dava konusu taşınmazların satış vaadi sözleşmesinin alacaklısı ... ve borçlusu ... babası .... oğlu ... intikalen geldiği, bir kısım parsellerin Kadastro Mahkemesinde itirazlı olduğu, kararın satış vaadi alacaklısı ve borçlusunun murisi adına kesinleşmesine rağmen infazının yapılamadığı anlaşılmaktadır. Satış vaadi borçlusu ile alacaklısı kardeş olup murisleri Hamit adına olan taşınmazlarda miras payı devri yapıldığından satış vaadi sözleşmesinin ifa kabiliyeti bulunduğu, zamanaşımı cereyan etmeyeceği gibi tüm mirasçılar arasında geçerli bir taksimin de bulunmadığı, satış vaadi alacaklısının taşınmazda payına yönelik bir kısım parseli kullandığı anlaşıldığından tapu kaydı kesinleşmiş olan parseller yönünden işin esasının incelenmesi, kesinleşmeyenler bakımından devam eden davaların sonucunun beklenmesi, ondan sonra bir karar verilmesi gerekir....
Bir bakıma denilebilir ki, temlik işleminin öğrenildiği ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminden haberdar olunca temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir ve ifa isteğini reddedebilir. Örneğin, karşılıklı borç yükleyen eser sözleşmesinden kaynaklanan borç kısmen veya tamamen yüklenici tarafından yerine getirilmeden yüklenici şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş ve üçüncü kişi ifa istemişse arsa sahibi yüklenicinin öncelikli borcunun varlığını bildirerek temlik yoluyla kazanılan borcunu ifadan kaçınabilir. Eldeki davada; tescile konu yapının takmamlandığı, davacı ile davalı arsa sahibi Vedat arasındaki uyuşmazlığın 15.05.1997 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 6. maddesinde düzenlenen ve yapılacak binada oluşan artıştan kaynaklanan alacağa ilişkindir....
