aykırı olduğunu, ayrıca cevap dilekçesinde belirttiği üzere, davacının satış işlemi yaptığı vaat borçluları mirastan kaynaklı malvarlığına malik olmaları nedeniyle satış işlemi ve satış vaadi yapılan tarihlerde bu kişilerin taşınmazdaki hisseleri paylı mülkiyet vasfında olmayıp, elbirliği mülkiyetine tabi olduğunu, bu durumda elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazdaki hisseler üzerinden satış vaadi sözleşmesi yapılmış olması nedeniyle sözleşmenin ifa kabiliyeti bulunmadığını, yerel mahkeme kararında bu hususun da gözetilmemiş olmasının hukuka aykırılık teşkil ettiğini, dava dilekçesinde, İlker Dil, Taner Dil, Hilal Dil ve Caner Dil adındaki satış vaadi borçlularının hissesine karşılık gelen miktarın tescili talep edildiğini, davacının 11.07.2018 tarihli cevaba cevap dilekçesinin netice ve talep kısmında satış vaadi borçlularından İlker Dil, Caner Dil ve Taner Dil'e intikal eden hisselerin tescilini tekrar ederken, Hilal Dil adındaki satış vaadi borçlusunun hissesi ile ilgili bir talepte...
Dosya içeriğinden; davalı ... ve bir kısım davalı murisi ...’ın Saray Noterliği, 22.08.1991 tarih, 5036 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesiyle dava konusu 78 ada 49, 189 ada 13 ve 249 ada 1 parsel sayılı taşınmazlardaki hak ve hisselerini; davalı ...’ın ise Saray Noterliği, 22.08.1991 tarih, 5040 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesiyle dava konusu 15 ada 9, 30 ada 42, 78 ada 49, 189 ada 13 ve 249 ada 1 parsel sayılı taşınmazlardaki hak ve hisselerini davacılar murisi ...’na satmayı vadettiği, tapu kayıtları ve mirasçılık belgelerinin incelenmesinde; satış vaadi borçluları ..., ... ve ... ile satış vaadi alacaklısı ...’nın kayıt maliki ... ... mirasçısı olduğu anlaşılmıştır. Dosyada yeterli bilgi ve belge bulunmadığından satış vaadi borçluları ve alacaklısı ile diğer kayıt malikleri arasında mirasçılık ilişkisi olup olmadığı tespit edilememiştir....
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle ileride esas sözleşme yapılması, diğer bir deyişle satım akdi icrası kararlaştırıldığından satış vaadi sözleşmesinin ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmesi gerekir. Doğru olanı satış vaadi sözleşmesine ileride satışı yapılacak taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olduğu yerin, kayıt tarihinin, ada ve parsel numarasının yazılması, şayet çapa bağlı bir taşınmazdan muayyen bir bölümün satışı vaat olunuyorsa bunun çap üzerinde metrekaresi belirtilerek işaretlenip sözleşmeye eklenmesidir. Sözleşmede satışı vaad olunan taşınmazla ilgili yeterli açıklık yoksa sözleşmenin ifa kabiliyeti olmayacağından bu gibi sözleşmeler geçerli sayılmaz. Zira, “sözleşme konusunun belirli olması” unsuru da taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliğinde aranan temel unsurlardandır; Ancak Yargıtay, bu unsurun kesin olarak satış vaadi sözleşmesinde belirtilmesini zorunlu görmemektedir....
KARAR Davacı; Finike Sulh Hukuk Mahkemesinin 2004/195 Esasında görülen vesayet davası ile davaya konu edilen satış vaadi sözleşmesinden haberdar olduğunu, oğlu ile davalının el ve işbirliği içerisinde hareket ederek ve kendisinin saflığı ve yaşlılığından yararlanarak ... 1. Noterliğince düzenlenen 23/07/2004 tarih ve 8199 yevmiye no’lu taşınmaz satış vaadi sözleşmesini tanzim ettirdiklerini, bu satış vaadi sözleşmesi ile... İlçesi,... köyünde kain 491 ve 761 parsel sayılı taşınmazlardaki tahmini 75.000 m2 miktarındaki taşınmaz hisselerini piyasa değerinin 1/12’si kadar düşük bedelle satışının vaat edilmiş olduğunu, satım bedeli olarak gösterilen 150.000.000 TL’yi almadığını, belirterek satış vaadi sözleşmesinin feshi ile tapudaki şerhin fek’ine karar verilmesini istemiştir....
Her ne kadar 24.04.1978 tarihli ve 3-4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, üzerinde bina bulunan ancak kat mülkiyeti yada kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş ise de, İçtihadı Birleştirme Kararının konusu yasalara uygun meydana çıkartılmış bir yapıdır. Belirtmek gerekirse, kaçak ve hakkında yıkım kararı olan bir yapıda anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması yasaların yaptırıma bağladığı eylemin devamına neden olma sonucunu sağlayacağından kaçak binada bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteği kabul edilemez. Zira bu gibi yerler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulma olanağı yoktur. Somut olaya gelince; davacının dayandığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde usulüne uygun olarak düzenlenmiş olup geçerli bir sözleşmedir....
Uygulamada satış vaadi sözleşmelerinin yorumunda Borçlar Kanunu'nun 18.maddesi hükmünün gözetilerek sözleşmelerin ifasına olanak verecek şekilde yoruma gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Somut olayda; gerek sözleşme içeriğinden ve gerekse vaat borçlusunun duruşmada alınan imzalı beyanından, davanın dayanağı satış vaadi sözleşmesi ile davacının taşınmazda paydaş kılınmasının amaçlandığı görülmektedir. 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında vurgulandığı üzere zemininde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazda bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş, böyle bir satış vaadi söz konusu ise bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı oranının bilirkişi görüşünden yararlanılarak saptanması her zaman olanaklı bulunduğundan bağımsız bölüme düşen arsa payı oranı satış vaadi sözleşmesinde gösterilmemiş olsa bile bu sözleşmenin geçerli olduğu sonucuna ulaşılmıştır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 09.04.2012 gününde verilen dilekçe ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 24.09.2020 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacı vekili, davalıların murisi ...'ın 13.12.1989 tarihli düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ... ili, ... ilçesi, 1091 parsel sayılı taşınmazdaki murisi ...'...
Davalı-karşı davacı T.Tütüncüler Bankası ... vekili, davacının taşınmazı satın almadığını, satış vaadi sözleşmesi yaptığını, esasen bu sözleşmenin de alacaklılardan mal kaçırmak için yapıldığını, o sözleşmenin tarafı ...’un dava dışı ... Tekstil San. ve Tic. Ltd.’nin kredi borçlarına kefil olmasından dolayı takip yaptıklarını ve ...’un düşük bedelle satış vaadi sözleşmesini yaptığını bu nedenle anılan tasarrufun iptaline ve asıl davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Davalı ..., açılan davanın haklı olduğunu ve satış vaadi sözleşmesini yaptıktan sonra banka kredi borçlarının da davacı ... tarafından ödendiğini savunarak davanın kabulüne karar verilmesini dilemiştir. Davalı ......
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır....
Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz. Somut olaya gelince 21.08.1996 tarihli ve 25431 yevmiye no'lu vekaletnamenin usulüne uygun şekilde düzenlendiği ve vekilin satış vaadi sözleşmesi yapma yetkisi bulunduğu anlaşılmaktadır. Davalı ...'in bu vekaletname ile ...'i vekil tayin ettiği, vekilin ise 22.08.1996 tarihli ve 25473 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile müvekkilinin davaya konu 16, 132, 133 ve 428 parsel sayılı taşınmazlardaki miras hak ve hisselerinin tamamını davacıya satmayı vaat ettiği görülmüştür....
