KARAR Davacı, vasisi tarafından açılan ve davacının ölümü ile miras şirketi mümessili tarafından takip edilen davasında, davacı ...’nin 25.8.1997 tarihinde davalı ...’a verdiği vekaletname gereğince, vekili tarafından ...’ye ait 247 parsel sayılı taşınmazın 16.2.1998 tarihinde noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalı ...’a satışının vaat edildiği, ...’ın da bu satış vaadi sözleşmesine dayanarak hakkında tescile icbar davası açtığını, oysa davacının vekalet verdiği tarihte hukuki ehliyeti bulunmadığını, bu nedenle verilen vekaletname kullanılarak yapılan satış vaadi sözleşmesinin yok hükmünde olduğunu ileri sürerek satış vaadi sözleşmesinin iptaline karar verilmesini istemiştir. Davalı ..., 16.2.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayanarak ferağa icbar davası açtığını, iddiaların doğru olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir....
Noterliğince düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile davalı ... tarafından dava dışı...'a Tezekli Köyü 2 parsel sayılı taşınmazın 2087 m2 yere ilişkin bölümünün satışının vaadedildiği ve yine dava dışı... tarafından da ... Noterliğinin 05.02.2008 tarihli 896 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile kendisine satışı vaadedilen 2087 m2 yerin sadece 1100 m2 yere ilişkin bölümünün davacı ...'a satışının vaat edildiği konusunda bir uyuşmazlık yoktur. Ancak, gerek davalı ... ile dava dışı... arasında düzenlenen 09.03.1995 tarihli, gerekse dava dışı... ile davacı ... arasında düzenlenen 05.02.2008 tarihli satış vaadi sözleşmelerinde, satışı vaadedilen taşınmaz miktarı m2 olarak belirtilmiş ise de satışı vaadedilen toplam 112.250,00 m2 yerin dava konusu taşınmazın neresine isabet edeceği taşınmazın çapı üzerinde m2 olarak işaretlenip gönderilmemiştir....
Davalı savunmalarında noter huzurunda düzenlenen “satış vaadi sözleşmesine” dayanmış, mahkemece satış vaadi sözleşmesine değer verilmediği gibi bu husus kararın gerekçesinde de tartışılmamıştır. Satış vaadi sözleşmesini düzenleyen Borçlar Kanunu’nun 22. maddesine göre; bir akdin ileride inşa edilmesine dair yapılan sözleşmeler geçerli olup, satış vaadi sözleşmeleri resmi şekil şartına bağlı, iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşmelerdir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13. maddesinin son fıkrasında ise “noter tarafından tespit ve tevsik edilen muvafakat beyanı veya düzenlenen satış vaadi senedi teknisyen huzurunda yapılmış muvafakat sayılır” hükmüne yer verilmiş böylece şartları yerine getirilmiş sözleşme ile zilyedin ayni hak iktisab ettiği benimsenmiştir. Somut olayda tarafları..... ve ... olan ..... Noterliğince düzenlenen 23.06.1988 tarih ve 9341 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinde “Devrek Kazası ........
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18.12.2012 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 11.07.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _ K A R A R _ Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili, davalının ... Noterliğinin 07.10.1994 tarihli düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesi ile o tarihte tasarrufunda bulunan ... Köyü 187 parselde kayıtlı taşınmazın, annesi ...'...
Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Somut olayda davacılar, dava konusu taşınmazın satış vaadi sözleşmesiyle birlikte kendilerine teslim edildiğini ileri sürmüştür. Zamanaşımı süresi ifa olanağının doğması ile başlayacağından öncelikle satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın davacıya teslim edilip edilmediği hususu açıklığa kavuşturulmalıdır. Satış vaadi sözleşmesinde taşınmazın davacıya teslim edildiğine dair açıklık bulunmamakta ise de, mahkemece yapılan keşifte taşınmaz üzerinde imara aykırı inşa edilmiş iki katlı bina olduğu belirlenmiştir. Ancak binanın davacılar tarafından inşa edilip edilmediği tam olarak belirlenmemiştir....
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Somut olaya gelince; Davalının dava konusu 1 ada 24 parsel sayılı taşınmazdaki 3/160 payı 10.09.2009 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı ...'na, yine 11.09.2009 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile de davacı ...'a satışı vaat edilmiştir. Dava dışı ... da davaya asli müdahil olan ...'e temlikte bulunmuştur. Müdahil olan ... tarafından aynı mahkemenin 2010/286 esasında satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescili davası açılmış olup o davanın halen derdest olduğu anlaşıldığından 6100 sayılı HMK'nun 166/1. maddesi hükmü gereğince davaların birleştirilmesine karar verilmeli ve her iki dava birlikte esastan sonuçlandırılmalıdır....
Davalı, satış vaadi sözleşmesi üzerinden on yıldan fazla zaman geçtiğini, zamanaşımı definde bulunarak davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davacının satış vaadi sözleşmesinden davalıya bahsetmediği ve devri için de talepte bulunmadığı, on yıllık zamanaşımı süresi dolduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür....
Mahkemece satış vaadi sözleşmelerinin ifa olanağı bulunmadığı gerekçesi ile dava reddedilmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 (önceki Medeni Kanunun 634) ve Noterlik Kanunu’nun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716 (önceki Medeni Kanun 642) maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 29.04.2014 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı ... iptal ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 13.01.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan ... iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili, davalılar ile davacının murisi ... arasında yapılan ... 1. Noterliğinin 07.02.1991 tarih 1942 yevmiye no'lu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ... İli ......
Davalı ... vekili cevabında; 10 yıl takyitlidir şerhinin Köy Kanunu' na dayandığını, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik doğuramayacağını, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Davalı ..., davaya cevap vermemiştir. Mahkemece, 10 yıllık süre içinde köy kanunu uyarınca tahsisli yerin satışı vaat edilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Somut olayda; mahkemece 10 yıllık süre içinde satış vaadi sözleşmesi akdedilemeyeceğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de; Köy Kanunu uyarınca tahsisi yapılan yerlerin 10 yıl içinde satışları yasak olup, satış vaadi sözleşmesi bir ön akit niteliğinde olduğundan yapılan satış vaadi geçerlidir. Ancak 10 yıllık süre içinde bu satış vaadinin ifa olanağı olmayıp 10 yıllık süreden sonra ifa olanağı doğmaya başlar....
