Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Somut olayda; davacının dayandığı 14.05.1991 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu 591, 593, 595 ve 596 parsel sayılı taşınmazlarda davalıya murisinden intikal edecek miras hak ve hisselerinin tamamıdır. Davalı satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu taşınmazda babası ...'den intikal eden miras payının satışı vaadinde bulunmuştur....
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Ancak elbirliği ortaklarının kendi aralarında yaptıkları satış vaadi sözleşmelerinde ise sözleşmenin ifa olanağı vardır. Somut uyuşmazlıkta; davacı, dava konusu taşınmazın maliki Nazlı Göçmer'in mirasçıları arasında yer aldığından, satış vaadi elbirliği ortakları arasında yapılmıştır. Satıcı malikin payı alıcı malike geçeceğinden ortak malikler zarar görmeyecektir. Hal böyle olunca elbirliği ortakları arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmaktadır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 10.11.2004 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi senedine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 07.02.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _K A R A R_ Dava, .... Noterliği’nin 29.11.1973 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptal ve tescil talebine ilişkindir. Davalılardan ..... ve ... davanın reddini savunmuşlar, diğer davalılar yargılamalara katılmamışlardır. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü davalı ... temyiz etmiştir. Davacının dayanağı 29.11.1973 tarihli satış vaadi sözleşmesinde, satış vaadinde bulunan davalılar murisi ......
Davalıların murisi dava konusu 26.04.1972 tarihli, 87 sayılı tapu kaydındaki payını 04.12.1978 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 70.000 TL bedelle satmayı vaat etmiştir. genel vekaletname ile satış vaadi sözleşmesi ile satın aldıkları taşınmazı adlarına intikal ettirmesi ve bu taşınmazı dilediği kişiye satması için vekil tayin etmişlerdir. se almış olduğu bu yetkiyi 26.08.1994 tarihli vekaletname ile devretmiştir. mirasçılarına vekaleten Hamdi Kilim, 17.04.1996 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 26.04.1972 tarihli, 87 sayılı tapu kaydındaki hisselerinin tamamını 20.000.000 TL bedelle davacı ...'e satmayı vaadetmiştir. Dolayısıyla davacılar yararına satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil koşulları gerçekleştiğinden, imar uygulaması nedeniyle imar parsellerinin ipotekle yükümlü olarak yüzölçümlerinin artırılması imkanından satış vaadi sözleşmesinin alacaklısının da yararlanması gerekir....
Davalı savunmalarında noter huzurunda düzenlenen “satış vaadi sözleşmesine” dayanmış, mahkemece satış vaadi sözleşmesine değer verilmediği gibi bu husus kararın gerekçesinde de tartışılmamıştır. Satış vaadi sözleşmesini düzenleyen Borçlar Kanunu’nun 22. maddesine göre; bir akdin ileride inşa edilmesine dair yapılan sözleşmeler geçerli olup, satış vaadi sözleşmeleri resmi şekil şartına bağlı, iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşmelerdir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13. maddesinin son fıkrasında ise “noter tarafından tespit ve tevsik edilen muvafakat beyanı veya düzenlenen satış vaadi senedi teknisyen huzurunda yapılmış muvafakat sayılır” hükmüne yer verilmiş böylece şartları yerine getirilmiş sözleşme ile zilyedin ayni hak iktisab ettiği benimsenmiştir. Somut olayda tarafları..... ve ... olan ..... Noterliğince düzenlenen 23.06.1988 tarih ve 9341 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinde “Devrek Kazası ........
KARAR Davacı, vasisi tarafından açılan ve davacının ölümü ile miras şirketi mümessili tarafından takip edilen davasında, davacı ...’nin 25.8.1997 tarihinde davalı ...’a verdiği vekaletname gereğince, vekili tarafından ...’ye ait 247 parsel sayılı taşınmazın 16.2.1998 tarihinde noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalı ...’a satışının vaat edildiği, ...’ın da bu satış vaadi sözleşmesine dayanarak hakkında tescile icbar davası açtığını, oysa davacının vekalet verdiği tarihte hukuki ehliyeti bulunmadığını, bu nedenle verilen vekaletname kullanılarak yapılan satış vaadi sözleşmesinin yok hükmünde olduğunu ileri sürerek satış vaadi sözleşmesinin iptaline karar verilmesini istemiştir. Davalı ..., 16.2.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayanarak ferağa icbar davası açtığını, iddiaların doğru olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir....
Noterliğince düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile davalı ... tarafından dava dışı...'a Tezekli Köyü 2 parsel sayılı taşınmazın 2087 m2 yere ilişkin bölümünün satışının vaadedildiği ve yine dava dışı... tarafından da ... Noterliğinin 05.02.2008 tarihli 896 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile kendisine satışı vaadedilen 2087 m2 yerin sadece 1100 m2 yere ilişkin bölümünün davacı ...'a satışının vaat edildiği konusunda bir uyuşmazlık yoktur. Ancak, gerek davalı ... ile dava dışı... arasında düzenlenen 09.03.1995 tarihli, gerekse dava dışı... ile davacı ... arasında düzenlenen 05.02.2008 tarihli satış vaadi sözleşmelerinde, satışı vaadedilen taşınmaz miktarı m2 olarak belirtilmiş ise de satışı vaadedilen toplam 112.250,00 m2 yerin dava konusu taşınmazın neresine isabet edeceği taşınmazın çapı üzerinde m2 olarak işaretlenip gönderilmemiştir....
Davalı, satış vaadi sözleşmesi üzerinden on yıldan fazla zaman geçtiğini, zamanaşımı definde bulunarak davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davacının satış vaadi sözleşmesinden davalıya bahsetmediği ve devri için de talepte bulunmadığı, on yıllık zamanaşımı süresi dolduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür....
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Somut olaya gelince; Davalının dava konusu 1 ada 24 parsel sayılı taşınmazdaki 3/160 payı 10.09.2009 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı ...'na, yine 11.09.2009 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile de davacı ...'a satışı vaat edilmiştir. Dava dışı ... da davaya asli müdahil olan ...'e temlikte bulunmuştur. Müdahil olan ... tarafından aynı mahkemenin 2010/286 esasında satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescili davası açılmış olup o davanın halen derdest olduğu anlaşıldığından 6100 sayılı HMK'nun 166/1. maddesi hükmü gereğince davaların birleştirilmesine karar verilmeli ve her iki dava birlikte esastan sonuçlandırılmalıdır....
Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Somut olayda davacılar, dava konusu taşınmazın satış vaadi sözleşmesiyle birlikte kendilerine teslim edildiğini ileri sürmüştür. Zamanaşımı süresi ifa olanağının doğması ile başlayacağından öncelikle satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın davacıya teslim edilip edilmediği hususu açıklığa kavuşturulmalıdır. Satış vaadi sözleşmesinde taşınmazın davacıya teslim edildiğine dair açıklık bulunmamakta ise de, mahkemece yapılan keşifte taşınmaz üzerinde imara aykırı inşa edilmiş iki katlı bina olduğu belirlenmiştir. Ancak binanın davacılar tarafından inşa edilip edilmediği tam olarak belirlenmemiştir....
