Kural olarak borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğu sonucunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde borçlu "kusurlu" kabul edilir. 6098 sayılı Borçlar Kanununun 112 ve devamı maddeleri muaccel borcun ifa edilmemesi sonuçlarını düzenlemektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin herhangi bir nedenle ifa edilmemesi sonucu vaat alacaklısı alacağını kısmen veya tamamen elde edemez. Dolayısıyla ifa yokluğu nedeniyle zarara uğrar. Borçlar Kanununun 112 ve devamı maddeleri uyarınca alacaklının zararının tazmini gerekir. Bu tazminatın nedeni borçlunun taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akte dayanır. Onun için buna (akdi tazminat), borçlunun sorumluluğuna da (akdi sorumluluk) denilmektedir. Akdi sorumluluğun söz konusu olabilmesi için şu temel şartların olayda varlığı aranmalıdır....
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı ... iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m. 701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez....
Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için vaat borçlusunun satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Vaat borçlusunun sözleşmenin yapıldığı tarihte malik olmaması sözleşmenin sıhhatine tesir etmez. Satış vaadi sözleşmesi geçerli olmakla birlikte dava tarihinde davalılar vaat olunan taşınmazın maliki olmadığından aynen ifa mümkün değildir. Kural olarak, borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde kusurlu kabul edilir. Bu durumda vaat alacaklısı davacı aynen ifa yerine Borçlar Kanunu'nun 96 ve devamı maddeleri uyarınca tazminat talep edebilir. Buradaki tazminat alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarar ise; aktin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarardır....
devir tarihi itibariyle sözleşmenin ifa kabiliyetinin kalmadığını, bu bakımdan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı doğmadan, başlangıç tarihi esas alınarak, alacağın zamanaşımına uğradığı yönünde verilen kararın hatalı olduğunu, 3- Müvekkillerinin dava konusu taşınmazlarda hem hissedar olup, satış vaadiyle satın alınan taşınmada zaten fiili zilyedlikleri de bulunduğundan, alacağı ilişkin zamanaşımı süresi işlemeyeceğinden verilen kararın bu yönden de usul ve yasaya aykırı olduğunu, Sonuç itibariyle;Yerel mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olarak verildiğinden mahkemenin kararının bir kısım davalılar yönünden kaldırılmasını, talepleri doğrultusunda karar verilmesini istemiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 19.01.2007 gününde verilen dilekçe ile satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde alacak istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptal ve tescil davasının reddine, alacak davasının kabulüne dair verilen 25.03.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _K A R A R_ Dava, 20.09.1982 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil, ikinci kademedeki istek ise satış bedelinin güncelleştirme değeriyle sözleşmede kararlaştırılan cezai şart alacağının tahsili istemlerine ilişkindir. Davalı, davaya cevap vermemiştir....
den kendisine intikal edecek hissesini müvekkilline satmayı vaad ettiğini, satış bedeli olan 32.500,00 TL'nin ödendiğini ancak davalıların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmediklerini ileri sürerek dava konusu taşınmazın adı geçen davalıya murisinden intikal edecek hissesinin iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalılar, davaya cevap vermemiştir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez....
DAVA KONUSU : Tazminat (Ticari Satımdan Kaynaklanan) KARAR YAZIM TARİHİ : 18/03/2022 İSTEM:Davacı vekili, müvekkili ile davalı şirket arasında imzalanan 28/07/20200 tarihli satış sözleşmesi uyarınca ... ilçesi ... ve ... parsellerde kayıtlı taşınmazda bulunan fabrika ve arsa niteliğine haiz gayrimenkulün 13.500.000 TL bedelle satılmasının kararlaştırıldığını, müvekkilinin imzalanan satış sözleşmesine istinaden davalı satıcıya 50.000TL peşinat verdiğini, bakiye bedelin tapuda satış işleminin gerçekleşmesinden sonra ödeneceğinin kararlaştırılacağını, satış işlemine konu fabrikının 31/12/2020 tarihinde teslim edilmemesi halinde her ay 100.000 TL kira bedelinin ve akdin imzasından sonra vazgeçilmesi halinde 1 milyon TL caymazlık bedelinin ödeneceğinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin 50.000TL kaporayı yatırdıktan sonra tapuda devir işlemini gerçekleştirmek üzere davalı temsilcisi ile defalarca görüşme yaptığını, şirket yetkilisinin kardeşinin satış için rızasının olmadığını fiyatını...
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Dava konusu taşınmaz halen Kadastro Mahkemesinde itirazlıdır. Bu haliyle ifa olanağı bulunmayan gayrimenkul satış sözleşmesine dayanan işbu Davanın usulden REDDİNE, yönelik karar verilmiştir....
Kişilerin ihaleye katıldıkları ve neticede planlı bir şekilde davalı şirketin ihaleye katılmadığı, planlanan asıl amacın ise müvekkili ile davalı arasındaki sözleşmelerin ifa imkansızlığı gerekçeleri ile bila bedel fesih edilmesi olduğu tespit edildiğini, bayilik Sözleşmesinin süresinden önce fesih edilmesi nedeni ile yoksun kalınan Kar ve Cezai Şart talepleri olduğunu, taraflar arasındaki sözleşme olağan bitiş tarihi olan 17/12/2015 tarihinden önce 07/08/2014 tarihinde son bulduğunu, davalının fesih tarihinden sözleşme sonuna kadar hesap edilecek bedelleri müvekkiline ödemesi gerektiğini, şimdilik fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 1.000.- TL talep edilmekte olduğunu, sözleşmenin süresinden önce davalı tarafından fesih edilmesi sebebi ile erken feshe davalının sebepsiz zenginleşmeye konu alacak taleplerinin, sözleşme ile kararlaştırılan devam edeceği inancı ile bayiye yatırımlarda bulunulmuş, yapılan yatırımların müvekkili tarafından bayiye mal verilmesi şeklinde ifa edilmiş...
Vaatte bulunanın satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez. Satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaat eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaadedilene devretmekle yükümlüdür. Satış vaat eden devir sırasında taşınmaza malik değilse ve sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemezse Borçlar Kanununun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği tazminata mahkum edilir. (Bknz. Yargıtay 14....
