Somut uyuşmazlıkta, taraflar arasında mülkiyeti davacıya ait Mersin ili Yenişehir ilçesi Çiftlik Mahallesi 2582 ada 2 parsel sayılı arsa nitelikli taşınmazın 15/10/2008 başlangıç tarihli beş yıl süreli 10.000,00.-TL. Bedelli kira sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmenin 5. maddesinde 5 yıllık sürenin sona ermesinden 3 ay önce kiracı tarafından sözleşmenin yenilenmeyeceğinin kiraya verene yazılı olarak ihbar edilmemesi halinde sözleşmenin ayrıca herhangi bir işleme veya bildirime gerek olmaksızın aynı şartlar ve süre ile kendiliğinden uzayacağının kararlaştırıldığı, davacı tarafça Mersin 2. Noteriliğine ait 23/05/2018 tarih ve 15555 yevmiye numaralı ihtarname ile gayrimenkulünü ön sözleşme ile müteahhide inşaat yapılmak üzere tüm ekipmanların sökülerek boş olarak tesliminin talep edildiği, ihtarnamenin 28/05/2018 tarihinde tebliğ edildiği tespit edilmiştir....
Uyuşmazlık, süre bitimi nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne, taşınmazın tahliyesine karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.04.2002 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile davacıya ait kiralanan market olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 4. maddesinde “Kira sözleşme süresi ilk kira ödemesinin yapıldığı tarihten itibaren 10 yıldır. Kira süresinin sonundan 1 ay evvel taraflardan her hangi biri feshi ihbarda bulunmadığı takdirde kira sözleşmesinin 1'er yıllık dönemler için uzayacağı” kararlaştırılmıştır. İlk kira bedelinin ödemesinin 15/11/2002 tarihinde yapıldığı hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan, niteliği itibariyle çatılı iş yeridir....
Sözleşmenin kurulduğu tarihe nazaran son kira dönemi 1.5.2006-1.5.2007 tarihi arasında ikinci altı aylık dönem olan 1.11.2006-1.5.2007 dönemi için feshi ihbarın üç ay önceden yani 1.11.2006-1.2.2007 tarihleri arasında tebliğ edilmesi, davanın da 1.5.2007-1.11.2007 tarihleri arasında açılması gerekir. Davacının 26.4.2007 tarihli feshi ihbarı yukarıda anlatıldığı gibi ikinci altı aylık dönemin üç ay öncesine rastlamadığından hukuki sonuç doğurmaz. Bu dönem için açılacak olan bir dava esasen feshi ihbar zamanında yapılmadığı için süresinde kabul edilemeyeceğinden redde mahkumdur. Burada önemli olan husus feshi ihbarın kendi müddeti içinde muhataba tebliğ edilmesidir. Dairemizin yerleşen Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen içtihatlarına göre her altı aylık dönem kendi içinde hukuki sonuç doğurur. Bu nedenle feshi ihbar süresinde yapılmadığından 26.4.2007 tarihli feshi ihbarda kira sözleşmesinin 1.11.2007 tarihi itibariyle fesh edildiğinin bildirilmesi hukuki bir önem taşımaz....
Borçlar Kanununa tabi süresiz sözleşmelerde feshi ihbar süresi bu kanunun 262.maddesi hükmüne göre belirlenir. Anılan madde hükmü gereğince süresiz sözleşmelerde 6 (altı) aylık dönem için 3 (üç) ay önceden kiracıya feshi ihbar tebliğ ettirilmesi ve o dönem sonunda tahliye davası açılması gerekir. Altı aylık dönemin birinde tebliğ ettirilen feshi ihbar ancak bu dönem sonunda dava açma hakkı verir. Bu feshi ihbar sonraki dönem için kullanılamaz. Borçlar Kanununun kapsamına giren yerlerin tahliyesi için feshi ihbar yeterli olup, başka bir sebep aramaya gerek yoktur. Olayımıza gelince; taraflar arasında sözlü kira sözleşmesi olduğuna ilişkin uyuşmazlık yoktur. Kiralanan taşınmazın keşifte belirlenen hakim vasfına göre üstü örtülü nitelikte olmadığı ve kömür satış faaliyeti için kullanıldığı tespit edildiğinden Borçlar Kanunu'nun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır....
Somut olayda, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla başlatılan ilamlı takibin kesinleşmesi sonrası dava konusu taşınmazın 13.05.2019 tarihinde alacağa mahsuben ihale edildiği, icra müdürlüğünce süresinde ihalenin feshi davası açılmadığından 29.05.2019 tarihinde taşınmazın alıcısına tescili yönünde ilgili tapu sicil müdürlüğüne yazı yazıldığı, tescil işleminin gerçekleştiği ve taşınmazın tahliyesi yönünde taşımazın bulunduğu adrese gidildiği, 25.06.2019 tarihinde şikayetçi 3. kişiye tahliye emrinin tebliğ edildiği, şikayetçiler borçlu ve 3. kişinin ihalenin feshi davası açtığı, davanın süre aşımından reddine karar verildiği, kararın kesinleşmediği (satış ilanının davacılar vekiline elektronik ortamda 18.03.2019 tarihinde tebliğ edildiği, ihale tarihinin 13.05.2019 olduğu, ihalenin feshi dava tarihinin 27.06.2019 tarihi olduğu ihalenin feshi davasının süresinde olmadığı) anlaşılmış, ihaleden sonra 7 günlük sürenin geçtiği ve taşınmazın tapuda alıcı adına tescilinin de...
Nitekim TBK'un 347. maddesi ancak taşınmazın konut yada çatılı işyeri vasfında olması halinde uygulanabilirken kiralanan çatılı işyeri hükümlerine tabi ise süre bitimi nedeniyle tahliyesi istenemez. Kiralanan adi kira hükümlerine tabi çatısız işyeri niteliğinde ise 16.06.2014 ile 16.12.2014 tarihleri arasındaki ikinci altı aylık döneme nazaran ilk üç ay içerisinde 08/07/2014 tarihinde tebliğ edilen feshi ihbar ihtarnamesine istinaden 02/01/2015 tarihinde açılan davanın süresinde olduğunun kabulü gerekecektir....
Davacı paydaş, kira sözleşmesinin ve ekindeki protokolün iptali, feshi, geçersizliğinin tespiti, kiracının kiralanandan tahliyesi ve kiralanan taşınmazdaki payı oranında kira parasının tahsili isteminde bulunmuştur. Davacı ..., kiralanan taşınmazın 69/205 hisse sahibi paydaşıdır. Davacı, davalılardan ... ve ...'un da hissedar olduğu taşınmazın davalı ..'ın da kira sözleşmesine davacı adına yetkisiz bir şekilde imza attığını, kendisine payı oranında kira parası ödenmediğini, belirlenen kira parasının emsallerine göre çok düşük olduğunu belirterek iş bu davayı açmıştır. Dosyada mevcut tapu kaydı incelendiğinde davalılar ... ve ... ...'un kiralanan taşınmazın 68/205'er hisseli paydaşları oldukları görülmüştür....
Kira sözleşmenin 10. maddesinde "Kiracı kira süresinin bitiminde derhal, sözleşmenin feshi halinde tebligatı müteakip 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Kiracı taşınmazı tahliye etmezse, 2886 sayılı Kanunun 75. maddesine göre kiracının tahliyesi sağlanacaktır" ve 14. maddesinde '' Kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmazın idareye teslim edilmeksizin geçen her gün için, cari yıl kira bedelinin %1'i oranında ceza, itirazsız olarak ödenir '' hükmü bulunmaktadır. 2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4.fıkrasında; “Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu madde ile tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır....
Kira sözleşmenin 10. maddesinde "Kiracı kira süresinin bitiminde derhal, sözleşmenin feshi halinde tebligatı müteakip 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Kiracı taşınmazı tahliye etmezse, 2886 sayılı Kanunun 75. maddesine göre kiracının tahliyesi sağlanacaktır" ve 14. maddesinde '' Kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmazın idareye teslim edilmeksizin geçen her gün için, cari yıl kira bedelinin %1'i oranında ceza, itirazsız olarak ödenir '' hükmü bulunmaktadır. 2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4.fıkrasında; “Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu madde ile tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır....
Altı aylık dönemin birinde tebliğ ettirilen feshi ihbar ancak bu dönem sonunda dava açma hakkı verir. Bu feshi ihbar sonraki dönem için kullanılamaz. Borçlar Kanununun kapsamına giren yerlerin tahliyesi için feshi ihbar yeterli olup, başka bir sebep aramaya gerek yoktur. Olayımıza gelince; davacı tarafın delil olarak sunduğu taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.1.1987 başlangıç tarihli olup 3 yıl süreli 2,4 ve 5 numaralı boş arsaların kiralanmasına ilişkindir.Taraflar arasında görülen ... 2.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2008/36-417 numaralı ilamına göre kiralananın B.K.na tabi olduğu hususu kesinleşmiştir.Bu durumda Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.1.1990 tarihinde süresiz hale gelmiştir. Buna göre feshi ihbarın yukarıda açıklanan sürelere göre yapılması gerekir....
