Noterliğinin 06/06/2011 tarih ve 06595 yevmiye sayısı ile Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığında İnşaat sözleşmesi akdettiklerini, binanın inşaatına başlanıldığını, ancak sonrasında inşaatın 3. bodrum kat betonunun C30 beton standartlarına uymadığı gerekçesiyle 29/03/2012 tarihinde sözleşmeye konu inşaatın Zonguldak Belediyesi tarafından mühürlendiğini, inşaatın betonunun satın alındığı firmadan kaynaklı olmasına karşın davalı arsa sahiğplerince mühürleme işleminin kaldırılması ve inşaata devam edilmesi ile inşaatın yapım işinin 3. kişiye devredilmesi halinde sözleşmenin feshedileceğinin bildirildiğini, Zonguldak 1....

Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve eksik işler bedeli ile tazminat, karşı dava ise terditli olarak sözleşmenin feshi ve imalat bedelinin tahsili, mümkün olmazsa 7 ve 12 numaralı dairelerin yüklenici adına tescili istemlerine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tarafların karşılıklı anlaşması ile feshedilebilir. Feshin ileriye/geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde, iki tarafa borç yükleyen eser sözleşmesinin feshi kural olarak geriye etkili sonuç doğurur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “geriye etkili” olarak feshine karar verilmesi durumunda ise 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 108. maddesi ve ayrıca aynı Kanun'un 61 ve izleyen maddeleri uyarınca taraflar, karşılıklı olarak verdiklerinin iadesini talep etme haklarını elde ederler....

Şti. ile müvekkili arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalıya bir kısım arsa payının devredildiğini, davalının edimlerini yerine getirmediğini ve diğer davalıların, yüklenici şirketten pay satın alan üçüncü kişiler olduğunu ileri sürerek, sözleşmenin tek taraflı feshi nedeniyle davalılar üzerindeki tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından dava konusu taşınmazda yapılan kısmi inşaatın kaçak ve ruhsatsız olduğu, edimlerini yerine getirmeyen yükleniciden tapu devralan üçüncü kişilerin hak iddia edemeyeceği gerekçesiyle, sözleşmenin geriye etkili feshi ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir....

Mahkemece, konusunda uzman bilirkişi kurulu oluşturularak sözleşmenin feshi tarihi itibariyle inşaatın seviyesi belirlenmeli, sözleşme feshedilmiş olsa bile bu tarihten sonra yüklenicinin eylemli olarak inşaatın yapımına devam edip etmediği değerlendirilerek yüklenici ile arsa malikleri arasındaki sözleşme hükümlerine göre yüklenicinin inşaatı getirmiş olduğu seviye itibariyle yüklenicinin kaç dairenin tesciline hak kazandığı, hak kazanılan dairelerden ne kadarının daha önce yükleniciye verildiği, yüklenicinin, dava konusu bağımsız bölümleri hak edip etmediği ve davacı alacaklıların alacak miktarları belirlenerek, alacağın kaç bağımsız bölümün tesciliyle tahsil edilebileceği konularında denetime elverişli, iddia ve savunmaları da irdeleyen bilirkişi raporu alınarak bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verlimesi doru değildir....

Bu durumda, sözleşme ile kararlaştırılan işin ancak %86,06 oranındaki kısmının tamamlandığının tespit edilmiş olmasına ve az yukarıda açıklandığı üzere inşaatın geldiği bu seviye itibariyle, davacı arsa sahibinin sözleşmenin geriye etkili olarak feshi isteminde haklı bulunmasına göre, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bu nedenle davacı yararına bozulması gerekirmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, vekili Yargıtay duruşmasında hazır bulunan davacı yararına takdir olunan 1.480,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılardan tahsili ile davacıya ödenmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21.12.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonucunda verilen hükmün bozulmasına ilişkin Dairemizin 03.03.2014 gün ve 2013/7927 Esas, 2014/1544 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü: - KARAR - Davacı vekili, davalıların murisi ... ile dava dışı yüklenici ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, inşaata başlandığını, daha sonra arsa sahibinin inşaatın sözleşmeye uygun yapılmadığı iddiasıyla sözleşmenin feshi ve inşaatın yıkılması talepli açtığı davanın, .......

Noterliğinin 22/10/2009 tarih ve 16177 yevmiye nosu ile onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin düzenlendiği iddiasının doğru olmadığını, 2. sözleşmenin kooperatif açısından başlayıcılığının bulunmadığını, kooperatif tarafından 29/03/2007 tarihli sözleşmenin yenilendiği iddiasının kabul edilmediğini, açılan davanın tamamen haksız ve kötüniyetli olduğunu, sözleşmede teslim hususunda bir hüküm mevcut olmadığını, kabul edilmemek kaydıyla davacının dairelerin kendisine 15/11/2020 tarihinde teslim edilmesi gerektiğini iddia ederek sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil isteminde bulunmuşsa da davacı tarafından kira tazminatı istemi ile kooperatif hakkında icra takipleri yapıldıktan sonra sözleşmenin feshi isteminde bulunulamayacağını, sözleşmenin feshi veya gecikme tazminatı ve ifa isteminin seçimlik hak niteliğinde haklar olduğunu, bir kere kullanıldıktan sonra tükenir nitelikte olduğunu, kira tazminatı istemi ile icra takibi yapan, hatta bu sebeple itirazın iptali isteminde bulunan...

Sayılı dava dosyasında davacı vekili, müvekkili ile davalılardan yüklenici arasındaki sözleşme uyarınca, sözleşme ve teknik şartnameye aykırılık halinde hiçbir ihtara gerek duyulmaksızın sözleşmenin feshedileceği ve 20.000,00 ... tazminatın yüklenici tarafından ödeneceğinin kararlaştırıldığı, davalılardan şirketin sözleşme, proje ve imar mevzuatına aykırı imalat yapması nedeniyle inşaatın yıkılmasına karar verildiğini, inşaatın projeye uygun hale getirilme ihtimalinin bulunmadığını, eksik imalat yapıldığını ileri sürerek, anılan sözleşmenin feshine, davalı şirketçe diğer davalılara satılan bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile davacı adına tesciline, sözleşme gereği ödenmesi kararlaştırılan 20.000,00 DM karşılığı 17.843,70 TL’nın temerrüt faiziyle davalı şirketten tahsiline, davalıların taşınmaza müdahalelerinin men’i ile taşınmazın boş olarak teslimine, sözleşmenin feshi nedeniyle uğranılan 3.000,00 TL tazminatın temerrüt faiziyle tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir...

Somut olayda, davalı yüklenici ... ruhsat almaksızın inşaatı yaptığı, inşaatın kaçak yapı niteliğinde bulunduğu, bu nedenle sözleşmenin geriye etkili olarak feshine ve yapının kâl'ine karar verildiği, yüklenici tarafından yapılan inşaatın ekonomik değerinin olmadığı, yüklenicinin herhangi bir hak kazanımının sözkonusu olamayacağı, dolayısıyla yükleniciden pay satın alanların haklarının korunmasının mümkün olmadığıı, üçüncü kişilerin yüklenici ...'...

Mahkemece davanın reddine dair verilen karar Dairemizin 30.10.2007 günlü ilâmı ile inşaatın %73,24 gerçekleştirme oranı dikkate alındığında sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuştur. Bozma ilâmına karşı davalılardan yükleniciden bağımsız bölüm satın alan M.... Oto ile ... karar düzeltme talebinde bulunmuşlardır. Davacı dava yoluyla feshini talep ettiği kat karşılığı inşaat sözleşmesini davalılardan yüklenici ... İnş.San.Tic.A.Ş. ile yapmıştır. Dairemizin sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi gerektiğine dair kararına karşı sözleşmenin tarafı olan yüklenici tashihi karar talebinde bulunmamıştır. Tashihi karar talebinde bulunanlar yükleniciden bağımsız bölüm satın alan diğer davalılardır. Bu kişiler ise sözleşmenin tarafı değildir. Sözleşmenin ya da sözleşmeden doğan hakların bu davalılara devredildiğine dair dosyada herhangi bir bilgi ve belge bulunmamaktadır....