Bir tanımlama gerekirse alacağın temliki alacaklı ile onu Devralan üçüncü kişi arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle tabi bir akittir....
- KARAR - Davacılar vekili, müvekillerinin murisi arsa sahipleri... ve dava dışı diğer arsa sahipleri ....,.... ile davalı kooperatif arasında ....05.1996 tarihinde "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını, sözleşme uyarınca 01.09.1996 tarihinde inşaat ruhsatının alınması ve inşaatın ... ay içinde bitirilmesi gerektiğini ve inşaa edilecek tripleks villalardan ... tanesinin müvekkilinin murisine ait olacağını, geri kalan ... tanesinin ise yüklenicinin hissesine düştüğünü, ancak davalı yüklenicinin ... villadan ... tanesinin yapımına hiç başlamadığını, yapılan inşaatın ruhsatsız ve kaçak olduğunu, inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığını ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile binaların kal'ine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Belediyesinin 24.03.2015 tarih 344 sayılı Encümen Kararı ile inşaatın imara aykırı kısımları ile ilgili imar para cezası verildiğini, 11.03.2015 tarihli yapı tatil tutanağı ile mühürlenmesine, ancak inşai faaliyetin devamı nedeniyle 25.08.2015 gün ve 757 sayılı Encümen Kararı ile ruhsata aykırı kısımların yıktırılmasına karar verildiğini; yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmediğini, bu durumun 2015/18 sayılı D. İş. dosyasında 25.05.2015 tarihli rapor ile tespit edildiğini, yüklenicinin hiçbir daire hakkı bulunmadığı halde 42 dairenin yüklenicinin belirttiği şahıslara devredildiğini, ... 25. Asliye Hukuk Mahkemesi, 2015/288 Esas, sayılı dosyada yüklenici aleyhine inşaat sözleşmenin feshi için açılan davanın derdest olduğunu, neticesinin beklenmesi gerektiğini beyanla husumet ve esas yönünden davanın reddini savunmuştur....
Davalı sözleşmeyi esasen özürlü indiriminden yararlandırılsın diye üçüncü kişi yararına yaptıklarını, taşınmazda da bu üçüncü kişinin oturduğunu beyan etmiştir. Mahkemece sözleşmenin feshi talebinin kabulü ile tahliye talebinin üçüncü kişinin oturması nedeniyle reddine karar verilmiştir. Taraflar arasındaki sözleşmenin 9.4. Maddesinde, ”Sözleşmenin feshi halinde taşınmazı 15 gün içinde tahliye ederek idareye teslim ile yükümlüdür.”9.5. Maddesinde ise özetle, taşınmazın üçüncü kişilere 2010/8469-17000 kiralanması yada işgal ettirilmesi halinde de 15 gün içinde tahliye edilmemesi halinde fesih tarihi ile tahliye tarihi arasındaki süreye tekabül eden emsal kira bedelinin alıcıdan tahsil edileceği belirtilmiştir....
- K A R A R - Davacı arsa sahibi .... vekili, davalı yüklenicinin sözleşme gereği iş programına uymadığını, sözleşmede haksız feshe neden olan tarafın müspet ve menfi zararlar ile 200.000,00 ABD Doları cezai şart ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, ihtar çekilip sözleşmeye aykırılık teşkil eden hususların ikmali, aksi takdirde sözleşmenin feshi yoluna gidileceği ve menfi ve müspet zararlar ile cezai şartın talep edileceği belirtilerek süre verilmesine rağmen işe başlamadığını, davalının cevabi ihtarında inşaat ruhsatının süresinin bittiği, projede değişiklik yapılması gerektiği ve yeni proje masrafları çıktığı, ilk yüklenici ile arsa sahibi şirket arasındaki sözleşmenin de ayakta olduğunu belirterek bu hususların giderilmesini istediğini, bunun üzerine davalıya yeniden ihtar çekilerek sözleşmeye aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmenin feshedilmiş olacağı, meydana gelen menfi ve müspet zararlar ile 200.000,00 USD maktu cezai şartın süre sonunda ödenmesi gerektiğinin bildirilmesine...
Arsa sahibince inşaatın halen de tamamlanmadığı iddiasıyla bu davada sözleşmenin feshi istenildiğinden mahallinde yapılan inceleme sonucu inşaat seviyesinin 2 parselde %60, 3 parselde %39,60, 1 parselde %22 oranında gerçekleştiği bilirkişi raporuyla saptanmıştır. İnşaatın uzatılan süreye karşın getirilebildiği bu gerçekleşme oranları gözetildiğinde yüklenicinin borçlu temerrüdüne düştüğü ortada olup arsa sahibinin BK'nın 106. maddesi uyarınca seçimlik hakkının bulunduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibi yasada düzenlenen bu haklarından akdin geriye etkili feshini tercih ettiğinden BK'nın 108/I. maddesince, vaat olunan şeyi vermekten imtina ve tediye eylediği şeyi istirdat edebilir. Bu nedenle arsa sahibi avans niteliğinde devrettiği arsa paylarının iadesini isteyebilir. Şayet yüklenici üçüncü kişiye temlik etmiş veya satış vaadinde bulunmuş ise, burada üçüncü kişinin iyiniyet iddiası dinlenilmeden tapu arsa sahibine iade edilir....
Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tek taraflı irade beyanı ile olmamakta, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı TBK'nın 125. maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez....
Çamurluhan mevkiinde kain ve tapunun 4 pafta 7850 parsel numarasında kayıtlı arsa üzerine inşaat yaptığını, davalı arsa malikinin daha önce açtığı sözleşmenin feshi ve tapu iptâli davasının sonucunda akdin feshi ve tapunun iptâline karar verildiğini ileri sürerek eldeki dava ile yaptığı imalât nedeni ile şimdilik 10.000,00 TL’nin tahsilini istemiş, mahkemece davanın reddine dair verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir. Yanlar arasında imzalanan sözleşmenin mahkeme kararı ile feshedildiği ve aralarındaki ilişkinin son bulduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davacı, davalının arsası üzerinde yaptığı imalâtın bedelini, arsa sahibinin yararına ve yasal olması şartı ile talep edebilecektir....
Arsa sahibince inşaatın halen de tamamlanmadığı iddiasıyla bu davada sözleşmenin feshi istenildiğinden mahallinde yapılan inceleme sonucu inşaat seviyesinin 2 parselde %60, 3 parselde %39,60, 1 parselde %22 oranında gerçekleştiği bilirkişi raporuyla saptanmıştır. İnşaatın uzatılan süreye karşın getirilebildiği bu gerçekleşme oranları gözetildiğinde yüklenicinin borçlu temerrüdüne düştüğü ortada olup arsa sahibinin BK'nın 106. maddesi uyarınca seçimlik hakkının bulunduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibi yasada düzenlenen bu haklarından akdin geriye etkili feshini tercih ettiğinden BK'nın 108/I. maddesince, vaat olunan şeyi vermekten imtina ve tediye eylediği şeyi istirdat edebilir. Bu nedenle arsa sahibi avans niteliğinde devrettiği arsa paylarının iadesini isteyebilir. Şayet yüklenici üçüncü kişiye temlik etmiş veya satış vaadinde bulunmuş ise, burada üçüncü kişinin iyiniyet iddiası dinlenilmeden tapu arsa sahibine iade edilir....
Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz....
