Sivas ili Merkez ilçesi Altuntabak Mahallesinde bulunan 604 ada 14 parsel sayılı taşınmazda davacı ile davalı müteahhit T16 arasında 52.470,00 TL sözleşme bedelli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış olup devredilen hisse 751314907'dir. Teknik bilirkişiler ile yapılan keşifte taşınmaz üzerinde sözleşmenin ifası amacına matuf herhangi bir yapı bulunmadığı tespit edildiğinden, sözleşmede belirlenen teslim süresi geçtiğinden ve inşaat mühendisi bilirkişi inşaatın tamamlanma oranını %1,00 olarak bildirdiğinden davacının açtığı sözleşmenin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil ve takyidatın terkini davalarının kabulü ile; 1- Davacı T1 ile davalı T16 arasında imzalanan Sivas 2....
a ait olan 15 numaralı daireyi yine danışıklı bir şekilde beş yıllığına kiraya verdiğini, tespit yaptırıldıktan sonra bir kısım dairelerin balkon korkulukları, pimapen pencere ve kapılarının söküldüğünü ileri sürerek, sözleşmenin ileriye etkili feshi ile yüklenicinin edimine göre devri gereken bağımsız bölümün tespiti, müdahalenin men'i, ... için 5.000,00 TL, ... için 2.000,00 TL kira bedelinin ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla sözleşmenin feshi nedeniyle 2.000,00 TL müspet zarar ve ayıplı işler bedelinin tahsilini talep ve dava etmiş, ıslah yoluyla talebini 658.648,75 TL'ye artırmıştır. Asli müdahil vekili, sözleşmenin süresinde bitirilmediğini, müvekkilinin sözleşmenin iptali ile doğrudan ilgisi bulunduğunu ileri sürerek, sözleşmenin iptalini talep etmiştir....
Hemen belirtmek gerekir ki, yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi, onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürülebilir. Öte yandan, arsa sahibi de, yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Diğer bir deyişle üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi ve mülkiyete hak kazanması gerekir. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer....
Noterliği’nin 17.03.2016 tarih ve 07025 yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesihine karar verildiğini; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesholunması nedeniyle yüklenici ve ondan taşınmaz satın alan halefleri yönünden, bu sözleşmenin hukuki sonuç doğurmayacağını, bu nednele geriye etkili fesholunan sözleşme uyarınca, davalı yükleniciden satış vaadi sözleşmesi ile bağımsız bölüm taşınmaz satın alan davacının, hak sahibi olabilmesinin mümkün olmadığını, zira yüklenicnin hak ederse satın alan üçüncü kişilerin hak edebileceğini; yüksek mahkeme kararı ve diğer başakca istikrar kazanmış birçok kararda, yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında, öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin tespiti gerektiğini, davalı yüklenici ile müvekkili davalı arsa sahibi arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin,...
ait olan, ancak halen mal sahibi üzerinde bulunan 5 ve 7 numaralı bağımsız bölümlerde, halen yüklenicilerin vergi ve prim borçları nedeni ile vergi dairesi ve... tarafından konulan hacizler nedeni ile, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi nedeni ile, bu dairelerden arsa sahibi davacıya verilecek arsa payı hakkında, mal sahibinin sözleşme gereğince haklarının korunması açısından, tapunun beyanlar hanesine bu yönde şerh konulması gerektiği belirtilerek, davanın kabulü ile sözleşmenin ileriye etkili feshine, arsa sahibi davacının, sözleşmenin ileri etkili feshi nedeni ile hak kazandığı arsa payının 2,43 (2,43/ 36) bulunup, yüklenicilerin inşaatın tamamlanma oranına göre bu dairelerde hak ettiği arsa payının 3,57 (3,57/36) olduğunun belirlenmesine, halen yüklenicilerin borcu nedeniyle 5 ve 7 nolu bağımsız bölümlerde hacizlerin olduğu dikkate alınarak, bu bağımsız bölümlerde 2,43 (2,43/36) hissenin, sözleşme gereğince, mal sahibi...ait olduğu...
Mahkemece, tüm dosya kapsamı ile davacı tarafın bu yönde bir itirazı ve talebi olmaması ve yapılan keşif esnasındaki gözlemler ve bilirkişi raporlarından, yüklenicinin inşaatın tamamını süresinde bitirdiği, davacıya 2 daireyi teslim etmesine rağmen üçüncü daireyi teslim etmediği, teslim edilmeyen dairenin dava sırasında feri müdahil ...'a cebri icra yoluyla satıldığı, 28.11.2012 tarihli bilirkişi raporuna göre 7.016,00 TL gecikme tazminatı hesaplanıp, inşaatın %100 oranında tamamlandığı ve yasal olduğu anlaşıldığından davacının fesih talebinin yerinde görülmediği gerekçesiyle, sözleşmenin feshi talebinin reddine, 7.016,00 TL gecikme tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Karar davacı vekilince temyiz edilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....
Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. .... yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Diğer bir deyişle üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi ve mülkiyete hak kazanması gerekir. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı ile davalı ... vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Dava, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici ... arasında imzalanan 16.05.1992 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca, 1121 ada, 18 parsel, sayılı taşınmaz üzerine yapılan inşaatın imara aykırı ve ruhsatsız olması sebebiyle, akdin feshi ve diğer davalılara geçirilen tapu paylarının iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Davalı yüklenici ... davaya cevabında, kendisinin sağlık sorunları ve maddi sıkıntılar sebebiyle inşaatı tamamlayamadığını beyanla davanın reddini savunmuştur....
Davalı Beyhan Arslan vekili istinaf dilekçesinde özetle; arabuluculuğa başvurunun dava şartı olduğunu, davacı tarafından arabuluculuğa başvurulmadığından davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmesi gerektiğini, inşaatın tamamlanma oranlarının dava açıldığı tarihler itibari ile dikkate alınması ve değerlendirmelerin buna göre yapılması gerektiğini, hususun mahkemece dikkate alınmadığını, yüklenici diğer davalı şirketin üzerine düşen edimleri tam olarak yerine getirmediğinden sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilmediğini, fesih tarihi itibari ile inşaatın % 85- 90 seviyesinde olduğunu, sözleşmenin feshedilmesinden sonra inşaatın kalan kısmının vekil eden tarafından yapıldığını, Çanakkale 2....
Mahkemece, taraflar arasındaki sözleşmeye göre inşaatın en geç 15.11.2009 tarihinde bitirilmesi gerektiği ancak halen bir takım eksiklikler bulunduğu, keşif tarihi itibariyle inşaatın geldiği seviyenin %93 olduğu, gelinen bu seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshinin mümkün olmadığı, davacı tarafın, 7 adet bağımsız bölüm için dava tarihine kadar talep edebileceği kira bedelinin toplam 65.793,00 TL olduğu gerekçesiyle, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebinin reddine, kira tazminatı talebinin kısmen kabulü ile 65.793,00 TL'nin davalıdan tahsiline dair verilen karar, davacılar vekilinin temyiz istemi üzerine Dairemizin 26.02.2014 tarih ve 2013/7817 E., 2014/1366 K. sayılı ilamıyla onanmıştır. Davacılar vekili, karar düzeltme isteminde bulunmuştur....
