"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hükmün süresi içinde davalı ..., ve ... vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacılar vekili, müvekkillerin murisi ...ile davalı yüklenici ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediği diğer davalıların ise bağımsız bölümleri yükleniciden kötü niyetle satın aldığını öne sürerek sözleşmenin feshi ve davalılara temlik edilen tapu kayıtlarının iptali ile miras hisseleri oranında davacılar adına tapuya kayıt ve tescilini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekilleri iyi niyetli olduklarından bahisle davanın reddini savunmuştur....

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, bu sözleşmeden kaynaklanan alacak ve inşaat ruhsatının iptali istemine ilişkindir. 818 BK’nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “ Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, ....01.1984 tarih ve .../... sayılı ... İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; ... sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir....

a dava açmakta muhtariyetine, bu davalılar yönünden kira mahrumiyeti, cezai şart ve inşaat malzemelerine dair taleplerin ve sözleşmenin feshine ilişkin davacı talebinin reddine karar verilmiş, karar davacılar ile davalı kooperatif tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı kooperatifin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-... Aşağı ... mahallesi ... mevkiinde kain 6173 parsel sayılı taşınmaz davacıların murisi ... adına kayıtlı iken muris ile davalı ... arasında, 10.08.1998 tarihli gayrimenkul kat karşılığı ön sözleşmesi düzenlenmiş, bu sözleşmeyle 10.881 m2 miktarındaki 1 pafta, 6173 parsel sayılı taşınmazın ...'a kat karşılığı olarak verildiği, taşınmaz üzerine 64 daire karşılığı inşaat yapılacağı kararlaştırılmış, bu sözleşmeye dayanılarak 6173 parsel sayılı taşınmazın tapusu 17.08.1998 tarihinde davalı ...'...

Noterliği'nin 21.03.2007 tarih ve 8455 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin diğer maddeleri ise uygulanmak üzere aynen bırakıldığını, Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi ve ek sözleşmeler kapsamında inşaat yapımı devam ederken; arsa sahiplerinin kat irlifakının kurulabilmesi için hisselerine düşen dairelerin kendi aralarında taksimine ilişkin listeyi vermemeleri, ayrıca taşınmazda yeniden 345 m2 lik Hazine fazlalığının ortaya çıkması ve inşaat sözleşmesinin 6- E ve 14. maddesindeki yükümlülüklerini yerine getirmemeleri nedeniyle davalı arsa sahipleri ile davalı kooperalif-yüklenici arasında uyuşmazlıklar çıktığını, çıkan uyuşmazlıklar nedeniyle, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmeler kapsamında yüklenici kooperatifin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini süresinde yerine getirmediğini, 21.05.2013 tarihinde teslim cdilmesi gerektiği halde inşaatların teslim edilmediğini ve temerrüde düşüldüğü belirtilerek arsa sahibi davalılar tarafından...

Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/407 Esas - 2020/163 Karar sayılı dosyası üzerinden istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dairemize intikal eden dosya incelendi: GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapıldığını, sözleşme ile davalının Antalya ili Serik ilçesi Merkez Mahallesinde kain ve tapunun 184 ada 5 parselde davacı adına kayıtlı arsaya kat karşılığı apartman yapmayı taahhüt ettiğini, 17/01/2008 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesine göre en geç 17/03/2008 tarihinde ruhsat alınması, 17/01/2009 tarihinde inşaatın bitirilip teslim edilmesinin gerektiğini, sözleşmeden bu güne 7 seneden fazla süre geçtiğini, davalının inşaat ruhsatını almadığını, davalının sözleşme şartlarını yerine getirmediğini, apartmanın genel iskanını almadığını, inşaatı tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmediğini, davalının taşınmaza inşaat ruhsatını almadan bir takım yapılar yaptığını...

Dosya içeriğinden dava dışı arsa sahipleri ile davalılar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunup bulunmadığı anlaşılmamaktadır. O halde mahkemece müteahhit olan davalılar ile arsa sahipleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunup bulunmadığının araştırılarak, sözleşmenin varlığı halinde taraflar arasındaki sözleşmenin geçerliliği kabul edilip cezai şarta ilişkin sözleşmedeki 6.madde de irdelenerek hasıl olacak sonuca uygun, sözleşmenin yokluğu durumunda şimdiki gibi karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı olduğu şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir. SONUÇ:Taraflarca temyiz olunan kararın açıklanan nedenle BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 28.11.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi....

Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, davacının sözleşmeden evvel 12.09.2008 tarihinde yerin imar durumunu belediyeden aldığı, herhangi bir imar planı iptalinden bahsedilmediği, sadece boru hattı sebebiyle MSB'den görüş alınması gerektiği şerh düşüldüğü, yüklenicinin sözleşmeden sonra, tapuda yer alan geçici inşaat şerhini kaldırttığı, bilahare parseldeki binanın yıkımı için izin aldığı ve taahhütlerini bu yönden de yerine getirdiği, ancak davacı yüklenicinin, sözleşmenin ifası amacıyla idari iş ve eylemler için tarafına yetki verilmesini isteyemeyeceği gerekçesiyle dilekçesinde talep etttiği menfi ve müsbet zararlarının tahsiline, tapu kaydında bulunan kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin şerhin kaldırılmasına, karar verilmiştir. Kararı, her iki taraf vekili temyiz etmiştir. İmar planı olmayan bir yerle ilgili olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılamaz. Böyle bir sözleşmenin konusu imkansız olduğundan sözleşme geçersizdir....

Bu sebeplerle taraflar arasında kurulmuş resmi şekilde bir Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi bulunmadığından yargılama bu hususta devam etmeyecektir. Davalının iddiaları tamamen sözlü olarak Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlenmiş olduğu üzerinedir. Yargıtay içtihatları bazı durumlarda şekle uygun yapılmayan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesininde geçerli olabileceğini kabul ederken olayımızda adi yazılı şekil dahi yoktur. Ayrıca davalıya verilen vekaletnameye istinaden diğer davalı şirketle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapma imkanı bulunmaktayken yapılmamış hisse devri yapılmıştır. Bu sebeple yargılama vekalet ilişkisi kapsamında değerlendirilecektir....

A.Ş. lehine konulmuş “kat karşılığı inşaat hakkı/arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” şerhinin bulunduğu, dava dosyasına sunulu bulunan bilgi ve belgeler arasında, sözleşmenin feshedildiğine ilişkin davalı kooperatif tarafından yapılan bu bildirim öncesinde bir yazışma, tebligat veya ihtar olmaması nedeniyle sözleşmenin “Danışmanın Sorumlulukları” başlığı altında verilen görevlerin de böylece tamamlanmış olduğu ve davacının bu sözleşme nedeniyle davalıdan 5.900,00 TL alacaklı olduğu; Dava dışı ......

DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında HMK'nın 355.maddesi gereğince, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda aşağıdaki değerlendirmeler yapılmıştır: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ayıplı ve eksik iş iddiasına dayalı tazminat isteğine ilişkindir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği inşa edilen binadaki arsa sahibine düşen bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılması halinde; arsa sahibi taşınmazın maliki olup sözleşme gereği yükleniciye devredilen arsa payı dahi "avans" niteliğinde olduğundan ve yüklenici lehine gerçek bir mülkiyet durumu oluşmadığından, diğer bir deyişle yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan ayni hakkı değil şahsi alacak hakkı bulunduğundan, arsa sahibinin söz konusu satış ile üçüncü kişiye sözleşmeden doğan tüm haklarını devrettiği söylenemez....