Asliye Ceza Mahkemesinin 2016/292 esas sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporunda site sakinlerinin site yöneticisine borcu olduğu ve sitenin o döneme kadarki dış borçlarının yönetici T1 tarafından ödendiğinin açıkça belirtildiğini, site yönetiminin müvekkiline borcu olmasına rağmen itiraz ettiğini, bunun süreyi uzatmaya yönelik olduğunu belirtmiş, davalı tarafın icra takibine yapmış olduğu itirazın iptaline, takibin devamına ve %20'den az olmamak üzere tazminata hükmedilmesini talep ve dava etmiştir. CEVAP:Davalı T3 vekili cevap dilekçesinde özetle: davada Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olduğunu, taleplerin zamanaşımına uğradığını, davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığını, zira yöneticilik anlaşmasının Akdeniz Apartman ve Site Yönetimi ile yapıldığını, davanın site yönetimine değil ancak kat maliklerine karşı açılabileceğini, apartman yönetiminin tüzel kişiliği bulunmadığını ve davada taraf olamayacağını, Kemer 1....

Yönetim A.Ş ile yaptığı sözleşme ile sitenin tüm yönetim işlerini bu şirket eliyle yaptırdığı; site yönetimini kat maliklerine devretmediğini; bu sebeplerle KMK'nın 33. maddesi gereğince site yönetimine tedbiren yönetici atamasını ya da tedbiren mahkemece belirlenecek yönetim şirketlerine devredilmesini, bedelinin site yönetim hesabından karşılanmasına; hâkim müdahalesi ile fahiş toplanan aidatların hakkaniyete uygun bir biçimde yeniden belirlenmek sureti ile işletme projesinin yapılmasını; her yıl Şubat ayında yapılması gerektiği halde 2 yıldır yapılmayan olağan kat malikleri kurulu toplantısının yapılarak kat malikleri kurulu ve denetçilerin seçilmesinin sağlanması; site yönetimi adına bulunan Ziraat Bankası A.Ş... Şubesi ve diğer bankalarda bulunan yönetim hesabına tedbir konularak tüm ödemelerin atanacak yönetici eliyle yapılmasının sağlanması istenilmiştir. Mahkemece dava dilekçesinin reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir....

Tüketici Mahkemesinin 2021/234 Esas, 2021/670 karar sayılı 14/06/2021 tarihli kararı aleyhine davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuş ve talebin süresinde olduğu anlaşılmakla; yapılan istinaf incelemesi sonucunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: İDDİA :Davacı vekili tarafından ilk derece mahkemesine sunulan dava dilekçesinde özetle; müvekkili site yönetiminin 24/07/2014 tarihli kat malikleri genel kurul toplantısında site yapımı sırasında oluşan ve yine yapımdan kaynaklanan oluşabilecek sorunlarla ilgili yapılacak hukuki, mali, idari işlerle ilgili, sitenin özellikle ortak alanlarında ve diğer alanlarda yapılan ayıplı imalatın yükleniciden tazmini talepli dava açma konusunda site kat malikleri kurulunun site yönetimine oy birliği ile yetki verdiğini ve alacağı temlik ettiğini, Antalya 3....

Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2018/2228- 2019/205 E-K sayılı kararı ile site yönetiminin sitenin site sakinlerinin ortak olarak kullandığı ve bir kısım bağımsız bölümlere ilişkin ayıplı imalatlardan dolayı sitenin genel görünümünün düzeltilmesi açısından iş bu davayı açmakta tüketici sıfatında olduğu, bağımsız bölüm malikleri ile yüklenici arasında satış sözleşmelerinin bulunması nedeniyle uyuşmazlığın tüketici işlemi sayılması gerektiği ancak site yönetimi tarafından talep edilen tutarların genel olarak bağımsız bölümlerin ortak alan ve bazı bağımsız bölümlere ilişkin olmasından dolayı sadece davalı yükleniciden oluşan ayıplı hizmet tutarı kadar maddi tazminat alınmasının dosya kapsamına uyumlu olmadığı, zira sadece para alınması halinde söz konusu paranın hangi bağımsız bölüm için ne kadar harcanması gerektiğinin ortaya konulmasının gerektiği, oysa site yönetiminin total bir yaklaşımla ortak alanlar ve bir kısım bağımsız bölümlerden kaynaklanan ortak alanlara yansıyan ayıplı işlerden dolayı...

Blok yöneticisi olarak 15 yıldır görev yaptığını, davacının ise 2. blok denetleme kurulu üyesi olduğunu, denetleme kurulu üyelerince yapılan site denetimleri esnasında davalının hukuka aykırı ve usulsüz işlemler yaptığının tespit edildiğini, davalının apartman sakinleri ile herhangi bir toplantı dahi yapmaksızın tamamen kendi istek ve kararları doğrultusunda site yönetimi kasasından kullandığı para ile site sakinlerini zarara uğrattığını ve uğratmaya da devam ettiğini, sitenin olağan genel kurul toplantılarının zamanında yapılmadığını, 2018 yılı Ocak ayında yapılması gereken toplantının Nisan ayında olmalarına rağmen halen yapılmadığını, site sakinleri tarafından ortak bir karar verilmeden yalnız kendi kararı ile site bahçesine yönetici binası adı altında 7.000,00 TL'ye yapı yaptırdığını, bu yapının site sakinlerinin rızası hilafına, ruhsatsız olarak yapıldığını, ayrıca yapının niteliğine göre 7.000,00 TL ödemesininde fahiş olduğunu, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19, 42 ve 43....

Somut olaya bakıldığında; mahkemece tapu kaydının ve yönetim planının dosyaya getirtilmediği, dosya kapsamından davacının bağımsız bölüm maliki olup olmadığı anlaşılamadığı, davanın yönetimi temsilen yönetici adına açıldığı, dosyaya sunulan toplantı tutanağında T3'ın Bizim Konak Site Yönetimi kaşesi altında imzasının bulunduğu görülmekle davalının yönetici seçildiğine dair kat malikleri kurul kararı olup olmadığı ve davalının yönetici olup olmadığının dosya kapsamında net olmadığı, davacı tarafça sunulan tapu senedinden ve tarafların beyanlarından sitede henüz kat mülkiyetinin kurulmadığı, kat irtifakı kurulu olduğu, ancak sitede KMK 17/3 maddesi gereğince 2/3 ünün kullanılmaya başlanıp başlanmadığının araştırılmadığı anlaşılmaktadır....

Yönetici ya da apartman yönetimi ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir....

ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 19/12/2020 NUMARASI : 2020/453 E - 2020/729 K DAVA KONUSU : Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar KARAR : Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak, ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle , dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkilinin yönetici olduğu İstanbul ili, Sancaktepe ilçesi, 8243 ada 6 nolu parselde EA15 blok 2 nolu bağımsız bölüm maliki olduğunu, davaya konu sitede birden çok blok olarak yaygın kat mülkiyeti mevcut olduğunu, davalı kat malikinin 2018 yılı kat malikler kurulunda yönetici seçildiğini ve 27.05.2019 istifa ettiği tarihe kadar da yönetim kurulunda bulunduğunu, ancak; 22.05.2019 tarihinde site yönetim ofisinde davalı T3 ile kat sakini Zihni Bozkır arasında yaşanan tartışma ve kavga esnasında T3’nın silahından çıkan kurşunla, tartışma ve kavgayı önlemeye çalışan site güvenlik amiri Oktay Ukuş'un...

Her ay için belirlenen aidatın ay sonuna kadar site sakini tarafından yatırılmaması halinde ertesi ayın ilk gününden itibaren ödenmeyen aidatlarla ilgili olarak ödemeyen site sakini veya kiracı hakkında icra takibi yapmaya veya yaptırmaya yetkilidir...." "3- Site yöneticiliğinin yapması zorunlu tüm özel ve resmi iş ve işlemler, çalışanların vergi harç ve sigorta primlerinin yatırılması.... usule uygun olarak yapılacaktır. Gecikme ve yanlışlıktan dolayı oluşacak zarardan yönetici sorumlu olacaktır." "6- Site görevlilerinin seçimi site yönetimine ait olmakla birlikte, idarenin bu konuda varsa görüşü ve teklifini dikkate alır. Bu görevliler ile yapılacak sözleşme metni iş kanunu ve ilgili mevzuata uygun olarak tanzim edilir. Ve sorumluluklarının tamamı site yönetimine ait olmak üzere sözleşme metninin bir sureti bilgi için idareye verilir....

e verilen vekaletnamenin davacı site yönetimi tarafından verildiğinin tespit edilememesi halinde mahkeme kararı ve davalı tarafın temyiz dilekçesinin, davacı site yönetimine tebliğ edilip temyiz ve cevap sürelerinin beklenmesinden, Sonra temyiz incelemesi yapılmak üzere gönderilmesi için dosyanın mahkemesine GERİ ÇEVRİLMESİNE, 23.10.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi....