Davacı RÖM- T1 şirketi ile Hizmet Sitesi A Blok Yönetimi arasında yapılan bir adet asansörün pano değişimi ile ilgili revizyon işlemi sözleşmesinden kaynaklanan fatura bedelinin tahsili site yönetimi adına davalıdan talep edilmiş olup, ilk derece mahkemesince yapılan yargılamada, sözleşmedeki imzanın davalıya ait olmadığı ayrıca davanın site yönetimi aleyhine açılmamış olması sebebi ile usulden red kararı verilmiş ise de; tüm dosya kapsamına göre sözleşmenin site yönetimi ile yapıldığı, Hizmet Sitesi A Blok Yöneticiliği adına davalı T3 hakkında dava açılmış olduğu, bu durumda tarafların defter, kayıt ve belgeleri üzerinde inceleme yapılarak site yönetiminin söz konusu hizmeti alıp almadığı, hizmet alınmış ise site yönetiminin borçlu olup olmadığı ve miktarının tespit edildikten sonra hüküm kurulması gerektiği, buna rağmen sözleşmede davalının imzasının bulunmadığı ve davanın da site yönetimine açılmadığı belirtilerek davanın husumetten reddine karar verilmiş olması yerinde görülmemiş...

Dairemizin ve Yargıtay'ın yerleşik uygulamalarına göre site yönetimine takip yöneltilmesi ve dava açılması olanaklıdır. Mahkemece davanın husumet yönünden reddine karar verilmiş, gerekçe olarak da ....yöneltilen takip ile davacının seçimlik hakkını bu yönden kullanarak tüketmesi nedeniyle yönetim aleyhine takip yapamayacağı şeklinde gösterilmiştir. Oysa davacı yüklenici, ....aleyhine başlattığı icra takibine itiraz üzerine, itirazın kaldırılması için İcra Hukuk Mahkemesi'ne açmış olduğu davanın reddinden sonra bu kez site yönetimi aleyhine takip başlatmış, itiraz üzerine de eldeki davayı açmıştır. Davacı vekili, dava dilekçesinde davalı olarak yönetim adına gerçek kişileri hasım olarak göstermiş ise de; davanın davalı site yönetimine yöneltildiği anlaşılmaktadır. Öte yandan, dava dilekçesinden dava tarihindeki yöneticinin ... olduğu, diğer gerçek kişilerin ise sözleşme tarihindeki yönetici ve yardımcısı olduğu anlaşılmaktadır....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki davasının yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının ... ilçesi, ... beldesi 768 sayılı parselde bulunan ...Yönetiminde yöneticilik yaptığı, 2009-2010 tarihleri arasında görevini gereği gibi ifa etmeyerek site yönetimine karşı KMK'dan doğan yükümlülükleri yerine getirmediği, site yönetiminde 11/07/2010 tarihinde yapılan toplantıda yeni yönetim seçildiği, davalı taraf bu toplantıda eski yönetici olarak yönetici olduğu döneme ilişkin site hesapları hakkında yazılı yeterli bilgi ve belge sunmadığından gerek denetçi gerekse kat malikleri kurulunca ibra edilmediği, site giderleri için toplanmış olan aidat paralarını teslim etmediği, bu hususların giderilmesi için davalıya ... 1.Noterliğinin...

Site Yönetimini temsilen yönetici sıfatı ile ...’ e yöneltildiği ve dava dilekçesinin site yönetimine muhatabın adreste tanınmadığından tebliğ edilemediği ve tüm tebligatların site yönetimini temsilen ...'e yapıldığı görülmüş ise de ... cevap dilekçesinde ve yargılamadaki beyanlarında sitedeki evini satıp yöneticiliği bıraktığını ve 10.10.2011 tarihinde sitedeki görevinin sona erdiğini ve yönetim defterini... isminde aynı sitede denetleyici olan şahsa bıraktığını beyan ettiği görülmüştür. Dava dışı... isimli kişinin mahkemeye sunduğu yazılı beyanında ...' den eski yönetici olarak bahsettiği, yeni yönetimin 2013 yılında oluşturulduğunu ve kendisine ... tarafından hiçbir defter teslim edilmediği hususunu bildirdiği ve davalı ... tarafından temyiz dilekçesinde siteye ait yönetim defterinin ......

Sitesinin 07.08.2011 tarihli olağan genel kurul toplantısında site yönetim kurulu başkanı olarak seçildiğini, sitenin 2011-2012 yılı bütçesi ve hesaplarının genel kurul tarafından 15.07.2012 tarihli genel kurulda ibra edildiğini ve davalının aynı tarihli genel kurul toplantısı ile yeniden 2012-2013 yılları için aynı yetkilerle yönetim kurulu başkanı olarak tekrar seçildiğini, 18.03.2013 tarihli oturumda site genel kurulu tarafından 2012-2013 yılı hesaplarının incelenmesi sonucunda bir takım usulsüzlüklerin tespit edildiğini, eski yönetim kurulu başkanı olan davalının bir takım bilgi ve belgeleri sunmadığının tespit edildiğini beyanla bilirkişi tarafından yapılacak inceleme sonucunda, tespit edilecek olan ve davalı eski yönetici tarafından site hesaplarına iade edilmesi gereken bakiye tutarın davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece davacının davasının kabulü ile, 2.280,65....

Dosyadan, gıyabi hükmün, davalı Yönetimine, dava dilekçesinin site yönetimi adına, tebliğ adresinin kapalı olması nedeniyle Tebligat Kanunu 21. maddesi uyarınca mahalle muhtarına bırakılmak suretiyle, usulüne uygun olmaksızın tebliğ edildiği adresine, “muhatabın işte olması nedeniyle muhtara tebliğ edildi şerhiyle” tebliğ edildiği anlaşılmakta olup, dosya arasında, alacak davasında site yönetimine yapılan tebligata ilişkin fotokopi tebligat parçasında; “başkan” ifadesinin geçtiği, ancak tebligatın okunaklı olmadığı da görülmekle; ait site içerisinde farklı farklı site yönetimi olup olmadığı, kaç tane olduğu, tek bir yönetici ya da yapılacak tespite göre her site yönetimi için farklı yönetici bulunup bulunmadığı araştırılmaksızın, doğrudan site yönetimi adına tebligat yapıldığı, yapılan tebligatın da gerçek kişilere yönelik tebliğ hükümlerini düzenleyen 7201 sayılı Tebligat Kanununun 21. maddesi hükümlerine aykırı olduğu anlaşılmakla, yapılan tebliğ usulsüzdür....

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARAR ÖZETİ: Mahkemece; takip dosyasının dayanağının Sakarya 1.İş Mahkemesinin 2019/112 Esas 2020/101 Karar sayılı ilamı olduğu, takibe konu ilamda davalının Özkum Site Yöneticiliği olduğu, ancak başlatılan takipte borçlu olarak Özkum Site Yöneticiliği adına site yöneticisi T1 gösterildiği, site yöneticisinin borçlu olmadığı ve mahkeme ilamına göre site adına tüm kat maliklerinin adına takip yapılması gerektiğinden davacının davasının kabulü ile takibin davacı T1 yönünden iptaline karar verilmiştir....

Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 13/10/2020 tarih ve 2018/169 Esas 2020/186 Karar sayılı hükmüne karşı taraf vekillerinin istinaf başvurularının yapılan esas incelemesinde; DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE : Davacının davalı site yönetimine ait elektrik faturasını site yönetimi adına ve kendi hesabından ödediğini, borcun diğer kat maliklerine rücu talebi ile açmış olduğu icra takibine karşı site yönetiminin borca itiraz ettiğini, kat maliklerince yapılan itirazın iptaline karar verilmesi gerektiğini, davacının, davalı sitede yönetim kurulu başkanlığı yapmakta iken 09/08/2014 tarihli kat maliklerince yapılan yönetim kurulu görüşmesinde blok iş ve işlemleri yönünden yetkilendirildiğini, site içi harcamalar konusunda kendisine tam yetki verildiğini, yapılan görüşme tutanağının katılanlarca imzalandığını, yönetici sıfatına haiz olan davacının siteye ait 28/02/2015 tarihli 39.073,60....

Ancak, site yöneticisi ya da yönetim kurulunun ana bina yahut ortak yerler veya bağımsız bölümlerle ilgili olarak üçüncü kişilere karşı aktif dava ehliyeti bulunmadığından, 634 sayılı Yasa'nın tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilirler. Kat malikleri kurulu kararı ile yetki verilmiş ise, yönetici sadece 634 sayılı Yasa hükmünden kaynaklanan davaları açabilir. Yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaattaki ayıplı ve eksik işlerin giderilmesi için yüklenici hakkında dava açılmasını sağlamak amacıyla görevlendirilse dahi yönetici ya da yönetim kuruluna kat maliklerinin temsil yetkisi vermiş sayılacaklarının kabulüne hukuksal olanak yoktur. Bu kapsamda, açılan bu dava site yöneticisine 634 sayılı Yasa'yla verilen görev ve tanınan yetkiler dahilinde değildir. Bu yasal nedenlerle, site yönetiminin bu davada dava takip yetkisi bulunmamaktadır....

Yönetici ya da apartman yönetimi ancak 634 sayılı KMK’nın tanıdığı yetkiler dâhilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini, temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, yönetici veya yönetim kurulu dava açılabileceği gibi aleyhlerine de dava açılabilir. Böyle bir durumda yönetici vekâletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir ( HGK. 01.06.2011 tarih ve 2011/298 E., 2011/377 K.; 05.04.2017 tarih ve 2017/1282 E., 2017/604 K.)....