Ecevit Sinem 2 İş Merkezi K:1 D:12-13 Osmangazi/ BURSA DAVA : Menfi Tespit (Kıymetli Evraktan Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 19/11/2018 KARAR TARİHİ : 28/05/2019 KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 17/06/2019 Mahkememizde görülmekte olan Menfi Tespit (Kıymetli Evraktan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, DAVA: Davacı vekili dava dilekçesi ile; müvekkillerinin davalı site içerisinde bulunan kafeterya alanının işletmesini yıllar önce aldığını, müvekkillerinin ilk olarak işletme ihalesini aldıkları tarihte davalı sitenin yönetiminin Kentsel hizmetler yapı ve İşletme San. Tic. A.Ş. Bünyesindeki profesyonel site yönetiminde olduğunu, müvekkili tarafından ö yönetime teminat maksatlı 15.000 TL bedelli düzenleme ve ödeme tarihi kısımları ile lehtar kısmı boş olan bir bono teslim edildiğini, daha sonra site yönetiminin değiştiğini yeni yönetimin bu senedin bir borca karşılık verilmiş gibi Bursa 11.İcra Müdürlüğünün 2017/......

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki menfi tespit davasında ........ Asliye Hukuk ve ....... Sulh Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R- Dava, davacı tarafından, ödenmesi gereken borcun site yönetiminin banka hesabına yatırıldığı halde, süresinde takibe itiraz edemediğinden ve taşınmazına haciz konulmasından dolayı, borçlu olmadığının tesbiti istemine ilişkindir. Asliye Hukuk Mahkemesince, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince davaya bakma görevinin Sulh Hukuk Mahkemesine ait olduğunu belirtilerek, görevsizlik kararı verilmiştir. Sulh Hukuk Mahkemesi ise, davacının icra takibinin dayanağı olan sözleşmenin tarafı olmadığından, aralarındaki hukukî ilişki de Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında olmayıp, genel hükümler çerçevesinde kaldığı gerekçesiyle hüküm kurmuştur....

İtirazın iptali kararlarının kesinleşmesi üzerine icra takiplerine konu borç site tarafından ödenmiş olup, bilirkişi raporu ile sitenin fazladan ödemek zorunda kaldığı miktarın 23.055,17 TL olduğu hesaplanmıştır. Davalı yöneticinin site borcuna sözleşmenin yapıldığı dönemde yönetici olan ve sonradan yöneticiliği iptal edilen Oral Kaya ile yapılan sözleşmenin apartman yönetimini bağlamayacağı, daha sonra yapılan genel kurulda yönetici olarak T3 seçildiği, davalı apartman yönetiminin sözleşmeye ve takibe taraf olmadığı, ayrıca yapılan işin eksik ve ayıplı olduğu gerekçeleri ile borcu ödemekten kaçındığı ve borca itiraz ettiği görülmektedir. Ancak, sözleşmelerde imzası bulunan Oral Kaya bu sözleşmeleri kendi adına değil, yönetici sıfatı ile yapmıştır. Yapılan iş apartmanın asansörünün yenilenmesi işidir. Yönetimde devamlılık esastır. Bu nedenle, yönetici değişse dahi yapılan iş bedelinin üçüncü kişiye ödenmesi gerekir....

in yönetici döneminde yapılmış olan genel kurul kararına dayanmayan, hukuki dayanaktan yoksun keyfi ve fahiş fiyatlara yapılmış işler ve harcamaların kendisinden alınarak site yönetim kasa hesabına aktarılması konusunda hakkında dava açılması yönünde son kat malikleri genel kurulunda karar alındığını, iş bu genel kurul gereği yöneticinin yapmış olduğu bu harcamaların tespiti ile site yönetiminin parası olan bu bedeli site yönetimi hesabına geri iade etmesi amacıyla iş bu davayı açma zorunluluğu doğduğunu belirterek site yönetiminin davalıdan alacaklı olduğu 5000 TL'nin fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Mahkemece davalının davacı siteyi 9988.70 TL tutarında fazla ödeme yapılmak suretiyle zarara uğrattığı gerekçesiyle davanın kabulü ile ...,000,00 TL'nin davalıdan alınarak davacı tarafa ödenmesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir....

Noterliğinin 01/02/2016 tarihli 115 yevmiye nolu “Apartman site Yönetimi İmza Beyannamesinde” tek yetkili yönetici Solmaz Yılmazın görüldüğü, 09/02/2016 tarihinde iki ayrı yetki belgesinin banka şubesine teslim edilmesi üzerine yönetim ihtilafı olduğu anlaşıldığından aynı gün MBB – Site hesabında işlem yapılmak istendiğinde, ekrana “01/02/2016 tarihi iki imza beyannamesi çıkarıldığından” şeklinde bir uyarı girişi tanımlanarak şubeden işlem yapılmasının engellendiği, ancak İnternet Bankacılığı ve mobil Bankacılık yetkisinin (Yetki hala Kenan Halat adına kayıtlıdır) iptal edilmediği, Davacı site yönetiminin 01/02/2016 tarihinde bankaya ibraz ettiği dilekçe ile Kenan Halatın yöneticilik görevinin sona erdiğini bu kişinin site yönetim hesaplarında işlem yapmak için başvurduğunda reddi ile savcılığa başvurulması gerektiği, davacı yönetimin daha sonra bankaya bir kaç kez daha uyarı amaçlı dilekçeler yazdığı, davacı site yönetimine mahkeme kararı olmadan işlem yapılamayacağının söylendiği, 16/...

Somut olayda davanın site adına yeni yönetici tarafından 13.01.2019 tarihli toplantıda verilen yetkiye istinaden eski yöneticiye karşı açıldığı, davacının dava dilekçesinde; sitenin mevcut defter ve belgeleri üzerinde yaptırılan incelemede kat maliklerinden tahsil edilen miktarın giderlerden çok fazla olduğu, kat maliklerinden tahsil edilen paranın çok altında site için gider harcaması yapıldığı, 100.000,00 TL üzerinde bir miktarın davalı tarafından ne şekilde harcandığının belli olmadığının tespit edildiğini, davalının yönetici olduğu döneme ait defter ve belgeleri usulüne uygun olarak tutmadığını ve yeni yönetime teslim etmediğini ileri sürmek suretiyle, davanın kabulü ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak ve ileride mahkemece tespit edilecek miktara göre arttırılmak üzere şimdilik 30.000,00 TL zararın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsilini talep ettiği anlaşılmıştır....

İlk derece mahkemesince; açılan davada site yönetimiyle davalı arasında yapılan herhangi bir sözleşme bulunmadığı, davalının dava dışı kişilerle satış vaadi sözleşmeleri akdettiği, buna ilişkin emsal sözleşme örneğinin dosyaya sunulduğu, site yönetiminin inşaat aşamasından kaynaklanan ve sitede yer alan bloklarda bulunan eksiklik için söz konusu davayı açmış olduğu, sözleşmeye aykırılık sebebiyle açılacak davanın taraflarının ancak sözleşmenin tarafı olan kişi veya kurumlar olabileceği, ayrıca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında site yönetimini temsilen yöneticinin doğrudan açabileceği ve takip edebileceği işlerin belirtilmiş olduğu, dava konusu edilen uyuşmazlığın bu kapsamda düzenlenmediğinin anlaşıldığı, davacı ... yönetiminin tarafı olmadığı sözleşmelerde taahhüt edilenlerin ifa edilmeyip eksik iş sebebiyle açmış olduğu davada taraf ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle, aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine, karar verilmiş; karara karşı, davacı tarafça istinaf...

Site yöneticisi ya da yönetim kurulu hem 634 sayılı Kanun'un tanıdığı yetkiler dâhilinde hem de kat malikleri kurulunca kendisine verilen yetkilere dayanarak dava açma hakkını kullanabilirler. Kat malikleri kurulu kararı ile yetki verilmiş ise, yönetici yalnızca 634 sayılı Kanun hükmünden kaynaklanan davaları açabilir. Konuyla alakalı Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre yönetici yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabilir. İşte bu sözleşmeden doğan ihtilaflarda; site yöneticisi dava açabileceği gibi, ilgili yöneticiye karşı da dava açılabilir. Belirtilmesi gereken önemli bir husus ise; yönetici vekâletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup yetkisini Kanundan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir. Öte yandan kat malikinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz....

yevmiye numaralı ihtarname göndererek, yönetim görevi süresince taraflarında toplanan tüm belge ve evrakların iadesinin talep edildiğini, cevaben; toplantı yapma, gündemin kat sakinlerine tebliğ edilmesi, mali defterlerin tutulması gibi idari ve mali işlerin Alfamen Tesis Yönetmi'nin görevi olduğunu; toplantı esnasında KMK'nun oya katılma, yönetici atanması vb konularda ilgili hükümlere ve site Yönetim Planına aykırı hareket edildiğinin belirtildiğini, yapılan usulsüzlüklere karşı, tazminat hakkı saklı kalarak Site yönetimin değişmesi ve mevcut yönetimin sözleşmeyi feshetmesi halinde; müvekkili şirkete sözleşme tarihinden fesih tarihine kadar hak edişi olan ve ödenmeyen aylık hizmet bedellerinin, yine yönetim görevi esnasında Site Yönetimi adına yapılan masrafların ödenmesi gerektiğinin bildirildiğini, ayrıca, Site Yönetimiyle müvekkili şirket arasında yapılan sözleşme gereği tek taraflı fesih söz konusu olduğundan, sözleşmede belirlenen Ceza-i Şartın müvekkili şirkete ödenmesinin ihtar...

Apartman yöneticisi olan sanığın, aidatları uygun tutmayarak kendi adına açılan hesaba yatırmak ve fon almak suretiyle uhdesine geçirdiğinin iddia edildiği soruşturmada; Cumhuriyet savcılığı tarafından alınan 27.02.2006 tarihli bilirkişi raporunda banka hesabında olması gereken siteye ait 7.265,68 TL'nin sanık üzerinde bulunduğunun tespit edildiği, kovuşturma aşamasında düzenlenen 27.02.2008 tarihli bilirkişi raporunda ise; sanığın uhdesinde yalnızca 227,39 TL kaldığının tespit edildiği olayda; Kat Mülkiyeti Kanununun 35/j maddesine göre; yöneticinin görevleri arasında; "topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması" sayılması karşısında; sanığın site adına topladığı aidat paralarını yatırdığı hesabın yönetici sıfatıyla ve sadece site aidatlarının yatırılması amacıyla açılıp açılmadığı, bu hususta kat maliklerinden yetki alıp alınmadığı, fon gelirleri...